Решение № 2-762/2023 2-762/2023~М-221/2023 М-221/2023 от 11 июля 2023 г. по делу № 2-762/2023

63RS0043-01-2023-000265-24


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2023 года город Самара

Красноглинский районный суд г. Самары в составе председательствующего Волкова М.В.,

при секретаре судебного заседания Громовой А.А.,

с участием представителя истца ООО «Приам» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 762/2023 по иску ООО «Приам» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ООО «Приам» обратилось в Красноглинский районный суд г. Самары с названным иском, мотивировав свои требования тем, что <дата> заключило с <данные изъяты> договор аренды нежилого помещения № в отношении части нежило помещения площадью 81,8 кв.м части комнаты №, расположенной на 2 этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый № с арендной платой, состоящей из нескольких составляющих: постоянная арендная плата, эксплуатационно-сервисный сбор, переменная арендная плата. Дополнительным соглашением к договору аренды от <дата> стороны условились об уплате арендатором платы с оборота в виде 15% от полученных арендатором доходов с продаж. <дата> заключено трехстороннее соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № по которому все права и обязанности арендатора перешли к ИП ФИО2, которая прекратила статус индивидуального предпринимателя <дата>, по акту приема-передачи от <дата> новый арендатор принял нежилое помещение и начал пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды и перенайма. На дату перенайма <дата> у предыдущего арендатора <данные изъяты> имелась задолженность по аренде в размере 867183,62 рубля, которая осталась не погашенной арендатором. В связи с наличием у арендатора просроченной задолженности по арендной плате, в том числе за предыдущего арендатора, ООО «Приам» выставило уведомление от <дата> об отказе от договора, вручив его продавцу <дата>. До настоящего времени задолженность по аренде не погашена, несмотря на предъявление претензии от <дата>.

В связи с чем, ООО «Приам», уточнив требования, просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по постоянно й части арендной платы за период с мая 2021 по ноябрь 2022 в размере 1023272,64 рубля, эксплуатационно-сервисный сбор за период с октября 2021 по ноябрь 2022 в размере 230470,80 рублей, переменную часть арендной платы за период с апреля 2019 по декабрь 2019 в размере 133564,26 рубля, плату с оборота за период за январь 2021, с мая 2021 по сентябрь 2022 в размере 213676 рублей, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 15542,34 рубля.

Представитель истца ООО «Приам» - ФИО1 по доверенности <дата> в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме, дал объяснения по своему содержанию соответствующие изложенному выше, дополнил, что в результате перенайма от <дата> ответчик взяла на себя все права и обязанности арендатора, добровольно приняла на себя обязательства погасить задолженность предыдущего арендатора, подписала соглашение, исполняла его, следовательно была согласна с его условиями, не вправе уклоняться от погашения задолженности по аренде в указанном выше размере, арендодатель правом не злоупотреблял, выставил к оплате задолженность, рассчитанную в строгом соответствии с условиями аренды и перенайма, считает расчет правильным, к представленному ответчиком контррасчету относится критически, как не соответствующему условиям аренды, о наличии «входящей» задолженности по аренде ей не могло быть не известно.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 по доверенности от <дата> уточненные исковые требования истца не признала, считает, что общество злоупотребило правом, недобросовестно и незаконно вменило новому арендатору долг по аренде, возникший по вине прежнего арендатора <данные изъяты> умершего <дата>, в договоре перенайма от <дата> данная задолженность не указана вовсе, не расписана и не детализирована, о наличии такой задолженности при заключении сделки ответчику ничего известно не было, она платила свою аренду в соответствии с соглашением сторон по выставленным счетам, ее никто не уведомлял о том, что есть просроченный долг прежнего арендатора, который она должна погасить за свой счет, об этом ей ничего известно не было и она не брала на себя обязательства платить чужие долги, по части требований истек срок исковой давности, при этом признает то обстоятельство, что ФИО2 не выполнила часть своих обязательств перед ООО «Приам» по оплате аренды на период пользования ей нежилым помещением на сумму 442028,75 рублей, долг в этой части не оспаривает, поскольку приходится на ФИО2 за период после перенайма от <дата>, в остальной части исковые требования общества считает неправомерными.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит иск ООО «Приам» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Судом установлено, что <дата> ООО «Приам» заключило с <данные изъяты> договор аренды нежилого помещения № в отношении части нежило помещения площадью 81,8 кв.м части комнаты №, расположенной на 2 этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый № с арендной платой, состоящей из нескольких составляющих: постоянная арендная плата, эксплуатационно-сервисный сбор, переменная арендная плата.

В п. 3.2.1 стороны предусмотрели, что размер постоянной арендной платы составляет 1436,02 рублей за 1 кв.м помещения в месяц, что составляет 117531,02 рубль в месяц.

Согласно п. 3.2.2 переменная часть арендной платы рассчитывается отдельно за каждый месяц, исходя из потребленных коммунальных ресурсов.

В соответствии с п. 3.2.3 стороны установили размер эксплуатационно-сервисного сбора в размере 36810 рублей ежемесячно.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от <дата>.

Дополнительным соглашением к договору аренды от <дата> стороны изменили условия установления постоянной арендной платы и ответственность арендатора.

Дополнительным соглашением к договору аренды от <дата> стороны условились об уплате арендатором платы с оборота в виде 15% от полученных арендатором доходов с продаж.

<дата> заключено трехстороннее соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от <дата> № № по которому все права и обязанности арендатора перешли к ИП ФИО2

В соответствии с п. 1 соглашения ИП ФИО2 принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора в объеме и на условиях установленных договором.

Как следует из п. 2 соглашения новый арендатор становится стороной договора аренды и принимает на себя все обязательства арендатора в полном объеме, осуществляет права и исполняет обязанности арендатора по договору аренды с <дата>.

В п. 2 стороны дополнительно уточняют, что арендатор принимает на себя все существующие на момент подписания соглашения обязательства первоначального арендатора в полном объеме, включая задолженность по арендным платежам по договору аренды, возникшую и неоплаченную первоначальным арендатором до <дата>.

Пунктом 6 соглашения стороны установили размер эксплуатационно-сервисного сбора в размере 13732 рубля в месяц.

По акту приема-передачи от <дата> новый арендатор принял нежилое помещение и начал пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды и перенайма.

<дата>, <дата>, <дата>, <дата>, <дата> стороны заключали дополнительные соглашения к договору аренды, которыми изменяли порядок исчисления арендной платы и ее размер, определяли порядок ее пересчета при возникновении к тому оснований, предусмотренных соглашением сторон.

ИП ФИО2 прекратила статус индивидуального предпринимателя <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРИП от <дата>.

В связи с наличием у арендатора просроченной задолженности по арендной плате, ООО «Приам» выставило уведомление от <дата> об отказе от договора, вручив его продавцу <дата>.

До настоящего времени требуемая задолженность по аренде не погашена, несмотря на предъявление претензии от <дата>.

Согласно доводам истца, на дату перенайма <дата> у предыдущего арендатора <данные изъяты> имелась «входящая» задолженность по аренде в размере 867183,62 рубля, которая осталась им не погашенной.

По расчетам арендодателя, за период с февраля 2020 по ноябрь 2022 по условиям договора аренды и перенайма, арендатору начислена арендная плата в общей сложности в размере 2376524,74 рублей.

В связи с чем, исходя из представленного истцом уточненного расчета, общая задолженность ФИО2 по аренде составляла 2376524,74 рублей (ее собственный долг) + 867183,62 рубля («входящая» задолженность прежнего арендатора) = 3243708,36 рублей.

Всего, по расчетам истца ФИО2 внесла арендную плату в размере 1642724,65 рубля, плюс 10000 рублей оплачены ей до подписания соглашения от <дата>, а всего 1652724,65 рубля.

Таким образом, общий долг ФИО2 перед ООО «Приам» за аренду нежилого помещения составляет 3243708,36 рублей - 1652724,65 рубля = 1600983,71 рублей, которые истец просит взыскать исходя из уточненных исковых требований, что следует из уточненного расчета задолженности, детализации долга, письменных и устных объяснений представителя истца в судебном заседании.

При этом фактически за период с февраля 2020 по сентябрь 2022 арендатору начислена арендная плата в размере 2061493,50 рубля, а последняя дата пробития кассового чека по сведениям налогового органа – <дата>, что стороны признали и не отрицали.

Как следует из сообщения МИФНС России № 21 по Самарской области от <дата> № ИП ФИО2 зарегистрировала на себя контрольно-кассовую технику модели <данные изъяты>, которая снята с учета <дата> и <данные изъяты>, снята с учета <дата>, которую использовала по месту расчетов по адресу: <адрес>.

Таким образом, представленные сторонами чеки по датам их пробития согласуются со сведениями налогового органа.

Сторона ответчика признала то обстоятельство, что фактически за период с февраля 2020 по сентябрь 2022 арендатору начислена арендная плата в размере 2 061 493,50 рубля, а до <дата> (дата пробития кассового чека) арендная плата составила 33259,90 рублей исходя из представленного истцом уточненного расчета пропорционально соответствующему количеству дней, что стороны с арифметической точки зрения не оспаривали.

Сторона истца не отрицала тот факт, что ФИО2 с февраля 2020 внесла арендную плату в общей сложности в размере 1652724,65 рубля, что подтверждается платежными поручениями и выписками по банковским счетам.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В связи с чем, с ФИО2 в пользу ООО «Приам» подлежит взысканию задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата> № П3-322/А2-18 в размере 2 061 493,50 рубля + 33259,90 рублей - 1652724,65 рубля = 442028,75 рублей, с чем сторона ответчика по факту согласилась и не оспаривала.

Данная задолженность по договору аренды возникла у ФИО2 в период после даты перенайма <дата>, является ее собственным долгом за пользование нежилым помещением до <дата>, после которой она свою деятельность в помещении прекратила и им не пользовалась.

В связи с чем, именно эту дату <дата> суд принимает как день прекращения арендных отношений сторон, которые акт возврата помещения арендатором арендодателю не составляли и не подписывали, закончили арендные отношения конклюдентными действиями к чему пришли по факту отношений и не считали, что этим обстоятельством нарушаются их права.

ООО «Приам» приняло нежилое помещение по факту прекращения арендных отношений сторон с <дата>.

Суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца «входящего» долга по аренде в размере 867 183,62 рубля, возникшей у прежнего арендатора <данные изъяты> в связи со следующим.

Как следует из п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Судом установлено, что в договоре перенайма от <дата> не указана задолженность прежнего арендатора, ее размер и период возникновения, к договору не приложен расчет такой задолженности и документы, подтверждающие ее размер и обоснование, такая задолженность не расписана и не детализирована.

О наличии конкретной задолженности предыдущего арендатора при заключении сделки арендодатель нового арендатора не уведомил и в известность не поставил.

На протяжении всего срока аренды с <дата> арендодатель выставлял счета на оплату аренды и не указывал в них долг прежнего арендатора, принимал у ответчика текущие арендные платежи, не требовал погашение «входящего долга».

На вопрос суда, по какой причине в счетах не указывалась «входящая» задолженность, представитель истца пояснил, что это право арендодателя, а обязанность нового арендатора погасить долг вытекает из соглашения от <дата>.

Суд предложил сторонам уточнить, кто именно является автором проекта соглашения от <дата>.

Из представленных в дело доказательств, хронологии отношений сторон и сравнительный анализ текстов соглашений и дополнений к ним видно, что проект был изготовлен арендодателем ООО «Приам», а ФИО2 могла только присоединиться к нему и не могла повлиять на его условия.

Из разъяснений, содержащихся п. п. 9, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Соотношение переговорных возможностей сторон ФИО2 и ООО «Приам» явно в пользу последнего, поскольку в данном случае именно арендодатель определяет отношения с арендатором, учитывая, что он является собственником передаваемого в аренду помещений, является крупной компанией, собственником помещения площадью 48143,50 кв.м по адресу: <адрес>, что видно из выписки из ЕГРН от <дата>, согласно которой его кадастровая стоимость составляет 1062478420,07 рублей, что несоизмеримо с финансовыми, имущественными и переговорными возможностями арендатора ФИО2, <дата> года рождения, которой <дата> повторно установлена <данные изъяты> группа инвалидности по общему заболеванию, что подтверждается справкой <данные изъяты> № от <дата>, ее деятельность как ИП прекращена.

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение от <дата> не содержит сведений о размере долга прежнего арендатора, периода и оснований его возникновения, на протяжении действия соглашения, более 2 лет, арендодатель не требовал уплаты «входящего» долга, не выставлял такой долг в счетах на оплату и не предъявлял соответствующие претензии, суд находит такие действия недобросовестными, квалифицирует их как злоупотребление правом и на этом основании отказывает в взыскании с ответчика долга прежнего арендатора в размере 867183,62 рубля, который по факту от нее был скрыт с момента заключения соглашения от <дата> и далее на протяжении более 2 лет, выставлен к оплате только после прекращения арендных отношений, что не отвечает принципу ожидаемого добросовестного поведения от участника гражданского оборота, не учитывает права и законные интересы другой стороны, в том числе и главным образом в получении необходимой информации, что, с учетом приведенных выше разъяснений Верховного Суда Российской Федерации является злоупотреблением правом, влекущем отказ в защите такого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы на уплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4291,21 рубль.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ООО «Приам» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт серии <данные изъяты> № в пользу ООО «Приам», ИНН № задолженность по договору аренды нежилого помещения от <дата> № № в размере 442028,75 рублей, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 4291,21 рубль, а всего взыскать 446319,96 рублей.

В остальной части иск ООО «Приам» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Волков

Мотивированное решение суда составлено 14.07.2023 года.