Решение № 2А-69/2017 2А-69/2017~М-98/2017 3А-69/2017 М-98/2017 от 9 ноября 2017 г. по делу № 2А-69/2017

дело № 3а-69/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Смирновой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Гарантия» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Гарантия» (далее - общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в сумме 11 158 724,47 руб. Однако она не соответствует его рыночной стоимости, которая определена отчетом об оценке земельного участка, выполненным индивидуальным предпринимателем Т.Е.В., в размере 2 000 000 руб. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - комиссия) № № от ДД.ММ.ГГГГ года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 2 000 000 руб., возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Гарантия» ФИО1 административные исковые требования поддержала, суду пояснила, что обществом приобретен в собственность земельный участок площадью более <данные изъяты> кв.м, который впоследствии был разделен и от права собственности на часть участка общество отказалось. Обществом оспаривается кадастровая стоимость части участка, оставшейся в собственности общества, в размере <данные изъяты> кв.м.

Представители административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области ФИО2 и ФИО3 не возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, но полагали излишним указание в решении на обязанность Федеральной кадастровой палаты внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, поскольку решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной само по себе является основанием для внесения указанных изменений.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации городского округа город Галич Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Как видно из материалов дела, ООО «Гарантия» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> /л.д. 7-12/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05 октября 2016 года утверждена в размере 11 158 724,47 руб. /л.д. 13/.

Общество 27 марта 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен отчет об оценке №№, выполненный индивидуальным предпринимателем Т.Е.В.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года № № в удовлетворении заявления отказано ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность: на стр. 47 указано, что состояние рынка купли-продажи земельных участков активное, при этом в текстовой части отчета на стр. 63 указано на необходимость корректировки по причине неактивного рынка, равной 15 % со знаком «-», что и сделано в расчетной таблице на стр. 67 /л.д. 17-19/.

В данном отчете об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 05 октября 2016 года определена в размере 2 000 000 руб. /л.д. 20-116/.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (под индустриальную (промышленную) застройку), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

Так как рынок купли-продажи земельных участков в городе Галич развит слабо, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

В частности, идентично: вид разрешенного использования (под производственные объекты), локальное местоположение (в промышленной зоне), отсутствие железнодорожных путей.

По имеющимся различиям между объектами оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: корректировку на передаваемые права, масштаб, транспортную доступность/выход на красную линию, корректировку на месторасположение. Кроме того, так как стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. Введенные корректировки в отчете обоснованы.

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик Т.Е.В. подтвердил при допросе в судебном заседании, аргументировал необоснованность замечания комиссии, послужившего основанием для отказа в принятии отчета в качестве доказательства рыночной стоимости, и обосновал соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию - 27 марта 2017 года /л.д. 17-19/.

Обязанность по внесению соответствующих сведений о кадастровой стоимости в силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» возникает у органа кадастрового учета при установлении такой стоимости судом. В связи с этим не требуется указание в резолютивной части решения суда на такую обязанность органа кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05 октября 2016 года в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей.

Датой подачи заявления считать 27 марта 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов