Решение № 2-6227/2025 2-6227/2025~М-4539/2025 М-4539/2025 от 9 октября 2025 г. по делу № 2-6227/2025

УИД 50RS0036-01-2025-006033-35

№2-6227/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 сентября 2025 года г. Пушкино

Московская область

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Баженовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Веселовой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ ГК Профи-Инвест» об обязании предоставить равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «СЗ ГК Профи-Инвест», в котором просит возложить на ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» обязанность предоставить ФИО1 жилое помещение благоустроенное равнозначное по площади ранее занимаемому жилому помещению, расположенному по адресу: <адрес>, то есть не менее 76,3 кв. м, отвечающее установленным санитарным и иным техническим требованиям, предъявляемым жилому помещению.

В обоснование заявленных требований указано, что истец ФИО1 является собственником трехкомнатной <адрес>, общей площадью 76,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, 2-й <адрес>. <дата> в адрес ФИО1 было направлено требование № от <дата> от Администрации городского округа <адрес> с требованием в течение трех месяцев с даты получения указанного требования произвести истцу совместно с другими собственниками снос многоквартирного дома по адресу: <адрес> в связи с тем, что указанный многоквартирный дом признан аварийным распоряжением администрации Пушкинского муниципального района от <дата> №-РА «О признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу». В связи с изложенными обстоятельствами истец обратилась с заявлением к ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» о предоставлении равнозначного жилого помещения взамен <адрес><адрес> № от <дата> от ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» истцу в предоставлении равнозначного жилого помещения взамен <адрес><адрес> было отказано, поскольку истец имеет только право претендовать па выплату (возмещение) за приобретенную <адрес>, общей площадью 76,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере не более 4 500 000 руб. По мнению истца, вывод ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» о том, что в настоящее время заявитель правом на предоставление жилого помещения взамен непригодного не обладает, в связи с чем жилищные права истца как собственника жилого помещения могут быть реализованы исключительно путем возмещения и в меньшем размере рыночной стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты> руб., основаны на ошибочном толковании действующего законодательства. Данные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования, пояснила, что покупке квартире информации о том, что дом признан аварийным, не имелось, истец имеет право на получение иного жилого помещения взамен изымаемого. Стоимость квартиры согласно отчету об оценке превышает предложенную выкупную стоимость.

Представитель ответчика ООО «СЗ ГК Профи-Инвест» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, из которых следует, что ответчик является коммерческой организацией и не является лицом, осуществляющим изъятие объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд. У ООО «СЗ ГК Профи-Инвест» отсутствуют обязательства, в том числе перед истцом, по переселению граждан в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Ответчик осуществляет выплату возмещения за изымаемые Администрацией жилые помещения исключительно в соответствии с условиями договора №го/001 от <дата> о комплексном развитии территории жилой застройки общей площадью 28,74 га, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Пушкинский, состоящей из двух несмежных территорий: <адрес>, Московский проспект - 10,08 га, <адрес> - 18,66 га., заключенным между Администраций городского округа <адрес>, Министерством жилищной политики <адрес> и ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ». Между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, предусматривающие обязательство ответчика предоставить ФИО1 жилое помещение благоустроенное и равнозначное по площади, ранее занимаемому жилому помещению, находящемуся по адресу <адрес>

Представитель третьего лица Администрации г.о. Пушкинский Московской области ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по общему правилу обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 49).

Согласно пункту 49 данного Положения орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого нс может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Судом установлено и из материалов дела следует, что жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> аварийным на основании распоряжения Администрации городского округа <адрес> №-р от <дата> "О признании многоквартирных домов аварийными, подлежащими сносу".

Переселение граждан из аварийного жилого фонда городского округа <адрес> осуществляется в рамках государственной программы <адрес> «переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес> на 2019-2025 годы».

<дата> между Министерством жилищной политики <адрес> и ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» заключен договор о комплексном развитии территории общей площадью 28,74 га, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Пушкинский, состоящей из двух несмежных территорий: <адрес>, Московский проспект - 10,08 га, <адрес> - 18,66 га от <дата> №го/001.

В перечень домов, включенных в комплексное развитие территории жилой застройки в рамках договора, вошел многоквартирный жилой <адрес> по 2-му <адрес>у <адрес>.

Истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д.22)

Из договора купли-продажи квартиры от <дата> следует, что ФИО5, ФИО6, ФИО7 продают принадлежащую им по праву общей долевой собственности 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 76,3 кв.м, этаж 2 кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, а ФИО1 покупает указанную квартиру и оплачивает ее стоимость на условиях, предусмотренных в договоре. (л.д.17-21)

В соответствии с п. 3 договора указанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 4 500 000 руб.

<дата> ФИО1 обратилась в адрес ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» с требованием о предоставлении ей в собственность, в замен квартиры, расположенной по адресу: <адрес> квартиру, не менее общей площадью 76,3 кв.м, состоящую из 3-х комнат, поскольку данная квартира является ее единственным жильем.

Согласно ответа ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ», истец приобрел право собственности на вышеуказанную квартиру после признания многоквартирного дома аварийным, положения закона о предоставлении ФИО1 другого жилого помещения с зачетом стоимости ее жилого помещения при определении размера возмещения неприменимы. ФИО1 вправе претендовать на выплату возмещения за приобретенное ею жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения, а именно, 4 500 000 руб.

<дата> истец повторно обратился к ответчику с требованием о предоставлении обоснованного ответа, по какой причине застройщик предлагает ей компенсацию в размере 4 500 000 руб. В обоснование ответа предоставить, в связи с чем застройщик отказывается обеспечить истца жилым помещением взамен имеющегося в собственности равнозначную квартиру, не менее общей площадью 76,3 кв.м, лишая истца единственного жилья, и предоставления взамен указанной денежной суммы.

ООО «СЗ ГК ПРОФИ-ИНВЕСТ» повторно ответил истцу отказом в предоставлении другого жилого помещения с зачетом стоимости ее жилого помещения (письмо № от <дата>).

Не согласившись с указанной суммой, истец обратился к оценщику ФИО8

Согласно отчету об оценке № от <дата>, проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на <дата> составляет округленно 9 420 000 руб.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Частью 9 статьи 32 ЖК РФ определено, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные позиции содержат нормы Гражданского кодекса в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281 и 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствие с частями 6, 9 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 года N 185- ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Вместе с тем, в силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом, положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ и Федеральный закон "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", то есть с 28.12.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имуществ.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственная регистрация в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит, в том числе, жилые помещения.

Поскольку право собственности на вышеуказанное жилое помещение у ФИО1, приобретенное по договору купли-продажи от <дата>, возникло с момента регистрации перехода права - <дата>, то есть после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, данная норма права применяется к возникшим правоотношениям, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований и получения ФИО1 взамен изымаемого аварийного жилого помещения иного благоустроенного, не имеется.

При этом суд отмечает, что, действуя добросовестно, покупатель не вправе полагаться лишь на данные продавца относительно свойств объекта недвижимости, а должен сам предпринять разумные меры по проверке его состояния, соответствия условиям договора и иным обязательным требованиям. При этом очевидно, что данное требование распространяется как на квартиру, так и на многоквартирный дом, в состав которого она входит.

Принимая во внимание, что сведения о признании спорного дома аварийным являются общедоступными, ФИО1, действуя разумно и осмотрительно, имела возможность и должна была получить необходимую информацию о приобретаемом объекте недвижимости (квартире и доме, в котором она расположена) до совершения сделки.

Факт включения многоквартирного жилого дома, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и при отсутствии права собственности истца на данную квартиру до вступления в силу Федерального закона от <дата> N 473-ФЗ, не свидетельствует о наличии у истца права выбора способа обеспечения своих жилищных прав - предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Доводы истца о том, что ФИО1 вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение в размере его рыночной стоимости, судом отклоняются, поскольку они основаны на неправильном толковании закона.

Кроме того, суд полагает, что истцом заявлены требования к ненадлежащему ответчику ООО «СЗ ГК Профи-Инвест», поскольку изъятие жилого помещения у истца для муниципальных нужд производится на основании постановления администрации городского округа <адрес>, в связи с чем обязанность по предоставлению другого жилого помещения взамен изымаемого лежит на муниципальном образовании в лице Администрации, также договорные отношения между истцом и ответчиком, предусматривающие обязательство ответчика предоставить истцу жилое помещение, отсутствуют.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ ГК Профи-Инвест» об обязании предоставить равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения, суд не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ ГК Профи-Инвест» об обязании предоставить равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья Е.А. Баженова