Апелляционное определение № 33-160/2026 33-3997/2025 от 14 января 2026 г.

Судья Копылова О.С. УИД 40RS0026-01-2024-003393-86

№ 33-160/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



дело № 2-291/2025
15 января 2026 года
город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Чехолиной Е.А., Тимохиной Н.А.,

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Тимохиной Н.А. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО4 – ФИО5 на решение Обнинского городского суда Калужской области от 04 апреля 2025 года по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белквартал» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛА:

17 октября 2024 года ФИО4 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Белквартал» (далее ООО СЗ «Белквартал»), уточнив требования, просила взыскать с ответчика убытки в размере 560 000 руб., неустойку за период с 06 февраля 2024 года по 22 марта 2024 года в размере 5 293 руб., неустойку от суммы убытков 560 000 руб. со дня, следующего после вынесения решения суда, до момента фактического исполнения ответчиком обязательства, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф, расходы по оплате экспертизы в размере 25 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 57 000 руб.

В обоснование требований указано, что 16 июня 2023 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № №. Объект долевого строительства был передан истцу 22 декабря 2023 года, однако переданная квартира не соответствует по расположению той, которая изначально была обещана застройщиком при заключении договора, продемонстрирована на официальном сайте застройщика и на местности. Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО4 и ее представитель ФИО5 в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ООО СЗ «Белквартал» ФИО6 возражал против удовлетворения иска.

Решением Обнинского городского суда Калужской области от 04 апреля 2025 года исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

взыскать с ООО СЗ «Белквартал» в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 70000 руб., штраф в размере 35000 руб., расходы на оплату юридических услуг представителя в размере 40000 руб.;

в удовлетворении иска в остальной части отказать;

взыскать с ООО СЗ «Белквартал» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа во взыскании убытков, неустойки, расходов на оплату услуг эксперта, принятии по делу нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

Выслушав представителя истца ФИО4 – ФИО7, поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО СЗ «Белквартал» - ФИО6, возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В части 4.1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве указано, что условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

В части 2 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве указано, что проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения, подлежит представлению застройщиком участнику долевого строительства по его требованию.

Как установлено частью 1 статьи 3.1 Закона об участии в долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Информация, содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 3 статьи 23.3 Закона об участии в долевом строительстве).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 16 июня 2023 года между ООО СЗ «Белквартал» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) был заключен договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру), расположенную в многоквартирном жилом доме по <адрес> проектной общей площадью, в том числе площадь лоджий – 63,47 кв.м, проектная общая приведенная площадь, в том числе площадь лоджий – 60,53 кв.м (с понижающим коэффициентом 0,5), площадь балконов (лоджий) – 5,88 кв.м, площадь балконов (лоджий) с учетом понижающего коэффициента – 2,94 кв.м.

Состояние и вид объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства по условиям договора, и его планируемая площадь определены сторонами в Приложении № 1 к договору (пункт 3.4).

Местоположение объекта долевого строительства на плане многоквартирного дома определено сторонами в Приложении № 2 настоящего договора (пункт 3.6).

Цена по договору определена как произведение стоимости 1 кв.м на проектную общую приведенную площадь объекта долевого строительства (с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5) и на момент подписания договора составила 5510500 руб. Стоимость одного квадратного метра проектной общей приведенной площади объекта строительства является фиксированной, изменению не подлежит и составляет 91037 руб. 50 коп.

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме.

22 декабря 2024 года квартира передана застройщиком представителям истца – ФИО2. и ФИО3. по акту приема-передачи.

В смотровом листе строительной готовности квартиры от 22 декабря 2023 года в разделе замечаний по строительной готовности квартиры имеется запись, что «при выборе объекта 12 июня 2023 года в отделе продаж истцу была показана квартира с другим расположением, при заключении договора долевого участия также шла речь об ином расположении квартиры».

28 февраля 2024 года ФИО4 направила ответчику претензию, в которой также указала, что при выборе квартиры 12 июня 2023 года в отделе продаж сотрудником была показана квартира с другим расположением, при заключении договора также предполагалась квартира с иным расположением. В претензии просила урегулировать вопрос относительно расположения приобретенной квартиры.

15 марта 2024 года ФИО4 повторно была направлена вышеуказанная претензия.

В письменном ответе на претензию 01 апреля 2024 года ответчик сообщил, что переданное жилое помещение соответствует предмету договора № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 19 июня 2023 года.

25 сентября 2024 года ФИО4 направила на электронную почту ответчика претензию, в которой просила соразмерно уменьшить цену договора на сумму 560000 руб., выплатить неустойку в размере 257600 руб., компенсацию морального вреда – 100000 руб., расходы по оплате услуг эксперта – 25 000 руб. К претензии приложила заключение ООО «Калужское экспертное бюро» № от 23 августа 2024 года.

В обоснование доводов о предоставлении ответчиком недостоверной информации об объекте недвижимости истцом представлен протокол осмотра доказательств № от 10 января 2024 года, составленный нотариусом нотариального округа <данные изъяты>., согласно которому произведен осмотр интернет-страницы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: «http://belkvartal.ru/proekty/zhk-kosmos-2-0/vybrat-kvartiru/genplan/» с целью фиксации информации. Выполнено сохранение изображения фрагмента страницы (Приложение №3). Согласно сохраненному изображению фрагмента интернет страницы - Приложению № 3 протокола осмотра доказательств, корпус 2Б ЖК «<данные изъяты>» расположен дальше от проезжей части, чем корпус 2А.

Как видно из проектной документации – «Многоквартирные дома по <адрес>. Этап 2. Этап 3. Подземный паркинг» корпус 2Б ЖК «<данные изъяты>0» расположен ближе к проезжей части, чем корпус 2А. Указанная проектная документация была размещена застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

Согласно информации о стоимости объектов недвижимости от 04 февраля 2025 года, квартира № № приобретенная истцом, была последней не проданной двухкомнатной квартирой на первом этаже многоквартирного дома, и была приобретена истцом по сниженной цене с учетом акции «минус 15 %». Двухкомнатные квартиры с иным расположением и на других этажах в этом же доме, а также соседнем – одновременно строящемся многоквартирном доме продавались по другим более высоким ценам.

Из материалов дела также видно, что объект долевого строительства – квартира №, на которую ссылается истец, с аналогичным расположением в корпусе 2А, была продана 19 апреля 2023 года, то есть до заключения договора с ФИО4, и её стоимость составила 5660000 руб.

Для определения разницы стоимости квартир ФИО4 представлено заключение специалиста ООО «Калужское экспертное бюро» № от 23 августа 2024 года, согласно которому разница в рыночной стоимости объекта недвижимости, имеющего хорошие видовые характеристики, и объекта недвижимости, у которого отсутствуют видовые характеристики, расположенные в ЖК «Космос 2.0», составляет 560 000 руб.

При исследовании специалистом использовался сравнительный метод путем сопоставления стоимости предложений в отношении квартир, расположенных по адресу: <адрес> наиболее близких к исследуемому объекту по основным экономическим и физическим характеристикам, а также квартир, имеющих наиболее хорошие видовые характеристики. Определена рыночная стоимость квартиры без видовых характеристик, расположенная по адресу: <адрес>, в размере 6436 00 руб., и рыночная стоимость квартиры с хорошими видовыми характеристиками, расположенная по адресу: <адрес>, в размере 6996000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», статей 2, 4, 19, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установив, что на интернет страницы сайта застройщика на момент заключения с истцом договора была размещена недостоверная информация о расположении корпусов 2Б и 2А <адрес>, взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО4 о взыскании убытков вследствие предоставления недостоверной информации, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств того, что жилое помещение продано истцу по завышенной цене, а также, что истцом понесены реальные убытки вследствие предоставления недостоверной информации. При этом суд учитывал, что содержание проектной декларации для всех участников долевого строительства совпадает и соответствует характеристикам фактически созданного объекта, договор № № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16 июня 2023 года не содержит какой-либо информации о видовых характеристиках.

В связи с отказом в удовлетворении требований ФИО4 о взыскании убытков судом обосновано отказано в удовлетворении производных требований о взыскании неустойки в связи с неудовлетворением требования истца об уменьшении покупной цены квартиры.

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» судом с ответчика взыскан штраф в размере 35 000 руб. (70 00 руб. х 50 %).

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьями 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы, представленная истцом видеозапись разговора с управляющей компанией ООО СЗ «Белквартал» ФИО1. выводы суда не опровергает и не служит основанием для отмены решения суда.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые опровергали бы правильность выводов суда первой инстанции и могли бы служить основанием для отмены решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Обнинского городского суда Калужской области от 04 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО4 – ФИО5 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 января 2026 года

Председательствующий

Судьи