Решение № 2-56/2019 2-56/2019~М-37/2019 М-37/2019 от 18 марта 2019 г. по делу № 2-56/2019

Дело № 2-56/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 года р.п. Новоспасское

Новоспасский районный суд Ульяновской области в составе:

председательствующего судьи Завгородней Т.Н.,

при секретаре Галицковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению торгового потребительского кооператива «Торгсервис» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Торговый потребительский кооператив «Торгсервис» (далее по тексту ТПК «Торгсервис») обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов, в обоснование искового заявления, указав следующее.

(дата) между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> сроком действия с (дата) по 31.10.2017 г. В период действия договора, арендатор-ответчик производила оплату в размере 7 500 руб. ежемесячно, мотивируя это тем, что в помещении производится ремонт. При этом никакого письменного согласия на производство капитального ремонта, реконструкции или перепланировки помещения арендатор не получала и не согласовывала данный вопрос с арендодателем, акт о выполнении ремонтных работ не представляла. По окончании срока действия договора, а именно (дата), поскольку ответчиком не было составлено соглашение о расторжении договора аренды, не было сдано помещение магазина арендодателю, согласно п. 5.2 договора аренды, срок действия настоящего договора был пролонгирован. Однако, (дата) истцом было выявлено, что сданное помещение находится в аварийном состоянии, в связи с чем, в адрес ответчика была направлена претензия, в которой было указано на необходимость сдать помещение, заплатить за аренду в полном размере, поскольку ремонт помещения не производился, в противном случае, арендная плата будет начисляться в двойном размере. ФИО1 в своем ответе на претензию предъявленные требования не признала. Поскольку помещение не было сдано ответчиком, истец не имел возможности сдать его другим лицам до июня 2018 г. На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в общей сумме 292 500 руб., из которых: 82 500 руб. – за аренду помещения с декабря 2016 г. по октябрь 2017 г., 210 000 руб. – за аренду помещения с ноября 2017 г. по май 2018 г., а также взыскать с ответчика расходы за оплату государственной пошлины в размере 6 125 руб.

В судебном заседании представитель ТПК «Торгсервис» ФИО2 заявленные требования уточнила, просила взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды с декабря 2016 г. по февраль 2018 г. включительно в размере 202 500 руб., поскольку спорное помещение было предоставлено другому арендатору в марте 2018 г., в остальном исковые требования поддержала в полном объеме, приведя доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что спорное помещение, расположенное по адресу: <адрес> стоит на балансе ТППК «Новоспасский» и передано ТПК «Торгсервис» по договору безвозмездной передачи нежилого помещения. Часть ремонтных работ в спорном помещении, а именно замена оконных конструкций была проведена предыдущим арендатором Ч. О.В., который является супругом ответчика. ФИО1 проводила в помещении ремонтные работы по монтажу «теплых полов», однако истец разрешения на проведение данных работ не давал, необходимости на их проведение у ответчика не было. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения, арендатору было предоставлено помещение в технически исправном, пригодном для использования по назначению состоянии, данный акт подписан ФИО1 без каких-либо замечаний. По истечении срока действия договора аренды, сданное помещение было проверено сотрудниками ТПК «Торгсервис», на момент проверки, помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, разрушена часть стены внутри здания, разбита стеклянная потолочная плитка, оборваны электрические провода, частично разобрано напольное покрытие. Ответчик в момент проверки отказалась дать пояснения и передать арендованное помещение по акту, таким образом, договор аренды был пролонгирован на дальнейший срок. С ноября 2017 г. истец проводил в спорном помещении ремонтные работы и лишь в марте 2018 г. появилась возможность предоставить помещение другому арендатору.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что при заключении договора аренды нежилого помещения от (дата), учитывая наличие задолженности ООО «Хлебсервис» перед супругом ответчика Ч. О.В., в размере 31 000 руб. за выполненные работы по замене оконных конструкций в спорном помещении, а также необходимости замены временной системы отопления на постоянную путем монтажа водяного «теплого» пола, по договоренности и согласованию с генеральным директором ТПК «Торгсервис» ФИО3 пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путем 100% предварительной оплаты, до 5-го числа месяца, предшествующего расчетному, в размере 15 000 рублей, из них 7 500 рублей вносится в кассу, 7 500 рублей засчитывается в счет ремонта арендатором. Факт проведения работ по замене оконных конструкций нашел свое подтверждении при рассмотрении дела по иску ООО «Хлебсервис» к Ч. О.В. о взыскании задолженности по арендной плате Арбитражным судом. При заключении договора аренды сторонами не было оговорено, какие именно ремонтные работы будут проведены ФИО1, а также сроки их выполнения. На момент сдачи в аренду помещения оно представляло собой склад, установка «теплого пола» была необходима для отопления арендованного помещения. По истечении срока действия договора, в связи с увеличением суммы арендной платы, в адрес истца было направлено уведомление о прекращении договора. Передача помещения и ключей осуществлялась в арендуемом помещении заместителю директора по техническим вопросам ТПК «Торгсервис» Х. Р.С. Фактически помещение было сдано (дата) Кроме того, в связи с отсутствием у арендодателя документа, подтверждающего право собственности арендодателя, отсутствует и право на сдачу в аренду имущества, соответственно договор аренды является ничтожным.

Представитель ответчика, адвокат Андреев Ф.М., действующий на основании удостоверения № 1210 и ордера № 35 от 18.03.2019 г. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснил, что монтаж системы водяного «теплого» пола осуществлен частично на площади 32,6 кв. м в соответствии с договором подряда № 1 на проведение строительных работ от 05.12.2016 г. на сумму 62 271 руб. По окончании проведения работ представителю истца были предоставлены документы, подтверждающие их выполнение. Претензий со стороны арендодателя не имелось. Обязательства по внесению арендной платы по договору за период с декабря 2016 г. по октябрь 2017 г. исполнены в полном объеме в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, которые предусматривали, что 7 500 рублей засчитывается в счет ремонта арендатором. Споров, разногласий, претензий о размере и сроках внесения арендной платы за период фактического использования помещения не возникало. В связи с окончанием срока действия договора аренды, истцу было направлено письменное уведомление о его прекращении, в связи с чем, договор нельзя считать пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, соответственно и положения п. 4.3 данного договора не могут быть применимы относительно размера арендной платы.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ч. О.В. в судебном заседании поддержал позицию ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 432 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) ТПК «Торгсервис», в лице генерального директора ФИО3, с одной стороны и индивидуальный предприниматель ФИО1, с другой стороны, заключили договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передает во временное пользование и владение на возмездной основе, а арендатор принимает в аренду, часть нежилого помещения общей площадью 115 кв. м, в том числе площадь торгового зала 10 кв. м, складское помещение 80 кв. м, парикмахерская 25 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Срок аренды устанавливается с (дата) по (дата).

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 21.11.2018 г.

При указанных выше обстоятельствах предмет договора следует считать согласованным и оснований для признания договора аренды незаключенным у суда не имеется.

Указанное нежилое помещение, согласно представленных истцом документов находится на балансе торгово-производственного потребительского кооператива «Новоспасский» и передано ТПК «Торгсервис» во временное пользование для производственных целей, согласно договору от (дата).

Доводы ответчика о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием у арендодателя права собственности на нежилое помещение суд полагает несостоятельными, поскольку указанное обстоятельство не повлияло на возможность заключения сторонами договора и использования нежилого помещения.

При этом суд учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от (дата) N 13898/11, согласно которой, если у арендатора отсутствуют доказательства обладания каким-либо вещным правом на арендованное имущество, то в сферу его материального интереса в рамках обязательственных правоотношений аренды не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил имущество в аренду. В связи с этим договор аренды не может быть признан недействительным единственно лишь на том основании, что арендодатель в момент заключения договора не обладал правом собственности на подлежащую передаче в аренду вещь и, соответственно, не вправе был распоряжаться названной вещью.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор в силу положений статьи 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено, что срок аренды по договору от (дата), заключенному между ТПК «Торгсервис» и ФИО1 установлен с (дата) по (дата).

В соответствии с п. 4.3 договора аренды, в случае задержки или уклонении арендатора от освобождения арендуемых помещений по окончании срока действия договора (если он не был пролонгирован сторонами), при прекращении действия (расторжении) договора, а также при уклонении арендатора от сдачи арендуемого помещения по акту и/или подписания акта приема-передачи, он обязан уплатить арендодателю за все время просрочки арендную плату в двойном размере.

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу с (дата) и действует в течение 11 месяцев.

Согласно п. 5.2 договора аренды, в случае если за 7 календарных дней до истечения срока действия договора стороны не заявят о его прекращении, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что (дата) ФИО1 в адрес ТПК «Торгсервис» направлено уведомление о прекращении договора аренды, в связи с несогласованным повышением в одностороннем порядке арендной платы с 15 000 руб. до 30 000 руб. и окончанием срока действия договора.

Данное уведомление о прекращении договора аренды нежилого помещения по адресу<адрес> получено истцом (дата) Таким образом, ФИО1 реализовала свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное законом и договором и, исходя из п. 5.2 договора аренды от (дата), договор не может считаться пролонгированным.

Учитывая, что доказательства, подтверждающие фактическое использование имущества после истечения срока действия договора, отсутствуют, более того, истцом не оспаривается то обстоятельство, что в ноябре 2017 г., по истечении срока действия договора, ТПК «Торгсервис» фактически приняло спорное помещение, путем осуществления в нем ремонтных работ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с ноября 2017 г. по март 2018 г.

Истцом ТПК «Торгсервис» также заявлено требование о взыскании с ФИО1 задолженности по договору аренды за период с (дата) по (дата) в размере 82 500 руб., с которыми суд не может согласиться в полном объеме исходя из следующего.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Согласно акту приема-передачи помещения от (дата) ТПК «Торгсервис», в лице генерального директора ФИО3, с одной стороны и индивидуальный предприниматель ФИО1, с другой стороны произвели прием-передачу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Состояние арендуемого помещения при его передаче в аренду в техническом отношении исправное, пригодное для использования по назначению.

Пунктом 3.1 договора аренды от (дата) определено, что арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путем 100% предварительной оплаты, до 5-го числа месяца, предшествующего расчетному, в размере 15 000 рублей, из них 7 500 рублей вносится в кассу, 7 500 рублей засчитывается в счет ремонта арендатором.

Поскольку сторонами не представлено доказательств наличия каких-либо договоренностей по поводу необходимости согласования вида ремонтных работ, сроков их проведения, наличия задолженности ТПК «Торгсервис» перед ответчиком за ранее выполненные ремонтные работы в спорном помещении, суд исходит из прямого толкования данного пункта договора, из которого следует, что о каком бы ремонте ни шла речь, арендодатель выразил свое согласие на его проведение арендатором с момента начала срока действия договора и принял расходы по его проведению на себя, что не противоречит положениям ст. 616 ГК РФ.

Факт выполнения ответчиком капитального ремонта помещения подтверждается договором подряда № 1 на проведение строительных работ, заключенным между ФИО1 и Б. В.Л., согласно которому, заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение комплекса строительных работ по монтажу водяных «теплых полов» на площади 32,6 кв. м своими силами, на объекте, расположенном по адресу: <адрес> Комплекс работ включает в себя подготовку основания для укладки теплоизоляции, монтаж теплоизоляции/пеноплэкс/ тол. 30 мм, полиэтиленовой пленки 100 мк, металлической сетки ячейки 100х100 мм, укладка и закрепление хомутами труб поверх изоляции с шагом 100-150 мм, укладку демпферной ленты по периметру, подвод труб к распределительному коллектору, подготовку раствора М 150, укладку стяжки толщиной не менее 50 мм, разравнивание, уплотнение. Выполняемая по настоящему договору стоимость работ составляет 43 000 руб., стоимость материалов для ремонта составляет 19 271 руб., общая стоимость работ 62 271 руб. Срок начала выполнения работ (дата), срок окончания выполнения работ (дата)

Согласно акту сдачи-приемки работ по договору подряда № 1 от (дата) ремонтные работы по монтажу водяных «теплых полов» в нежилом помещении по адресу: <адрес> на общую сумму 62 271 руб. подрядчиком выполнены в полном объеме.

Таким образом, стоимость произведенного ответчиком капитального ремонта составила 62 271 руб.

При этом, суд учитывает, что гражданское законодательство не ставит осуществление права арендатора на совершение зачета при указанных условиях (пункт 1 статьи 616 ГК РФ) в зависимость от того, произведена оплата стоимости капитального ремонта подрядчику или нет.

За период с декабря 2016 г. по октябрь 2017 г. включительно, общий размер арендной платы, предусмотренной договором составил 165 000 руб. (15 000 руб. х 11 месяцев). В период с (дата) по (дата) ответчиком внесены платежи в счет оплаты договора аренды в общей сумме 82 500 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата), (дата) Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

В остальной части в счет погашения арендной платы должны быть зачтены произведенные арендатором расходы на ремонт – до полного погашения суммы ремонта.

Поскольку расходы ФИО1 на проведение предусмотренного договором аренды от (дата) ремонта составили 62 271 руб., с неё подлежит взысканию в пользу ТПК «Торгсервис» задолженность по договору аренды в размере 20 229 руб. (82 500 руб. – 62 271 руб.).

Довод представителя истца, о том, что ответчиком не было получено разрешение арендодателя на проведение ремонтных работ не может быть принят судом во внимание, поскольку в соответствии со ст. 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Довод представителя ТПК «Торгсервис», о том, что по состоянию на (дата) было выявлено, что сданное по договору аренды помещение находится в аварийном состоянии, не может иметь для суда значения в рамках рассмотрения заявленных истцом требований.

Частью 1 ст. 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Согласно представленных материалов, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации истец при обращении с иском в суд понес судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в доход государства, в размере 6 125 руб., что подтверждается платежным поручением № от (дата)

С учетом того, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, суд находит подлежащими взысканию с ФИО1 в пользу ТПК «Торгсервис» судебных расходов по уплате государственной пошлины при обращении в суд в размере 423,60 руб., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования торгового потребительского кооператива «Торгсервис» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу торгового потребительского кооператива «Торгсервис» задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) в размере 20 229 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 423 руб. 60 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Новоспасский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Н. Завгородняя