Решение № 2-1349/2017 2-1349/2017~М-962/2017 М-962/2017 от 4 июня 2017 г. по делу № 2-1349/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Ожгибесовой К.В.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО6 к АО "Строгановский посад" о возложении обязанности, признании права собственности,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к АО "Строгановский посад" о возложении обязанности передать в собственность земельный участок с кадастровым номером №, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование исковых требований указано, что между ним и ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка с правом выкупа, по условиям которого общество (арендодатель) сдало, а истец (арендатор) принял в аренду с правом выкупа, то есть в оплачиваемое владение и пользование, на условиях, предусмотренных договором, земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства, общей площадью 791 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>), в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Согласно условиям договора, земельный участок предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома. Арендодатель гарантировал, что участок никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, каким-либо иными обязательствами и правами третьих лиц не обременен, свободен для передачи его в пользование и владение. Стороны согласовали, что по истечении срока аренды и внесения выкупной цены участок переходит в собственность арендатора. Выкупная цена составляет <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. Обязательства по оплате выкупной цены истцом исполнены в полном объеме. Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Истец полагает, что спорный земельный участок был передан ему в аренду при заключении договора аренды № с правом выкупа и находится в его владении. Данный договор является смешанным, содержит элементы договора купли-продажи недвижимого имущества, является действительной обязанностью арендодателя по передаче в собственность истца спорного земельного участка в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Впоследствии истцом уточнены исковые требования (л.д. 20-21), в окончательной редакции просит признать право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> прекращенным, возложить на ответчика обязанность сформировать для передачи в собственность земельный участок в границах земельного участка, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером №, возложить обязанность передать данный земельный участок путем предоставления и подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на данный сформированный земельный участок.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании просил об удовлетворении предъявленных требований по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик конкурсный управляющий АО "Строгановский посад" представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, что следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ.

В силу ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ст. 33 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст.ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель (ст. 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Закрытое акционерное общество "РОДЭКС- ЮКОН" преобразовано в Закрытое акционерное общество "Строгановский посад". Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А50-19240/2015 Закрытое акционерное общество "Строгановский посад" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3 Сведения об открытии конкурсного производства в отношении ЗАО "Строгановский посад" внесены в Единый государственный реестр юридических лиц. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующим решением суда, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа №, по условиям которого арендодатель (хозяйственное общество) сдает, а арендатор (ФИО2) принимает в аренду с правом выкупа, то есть в оплачиваемое владение и пользование, земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общей площадью 791 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>), в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставляется для использования под строительство индивидуального жилого дома. Арендодатель гарантирует, что участок никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, каким-либо иным обязательствами и правами третьих лиц не обременен, свободен для передачи его в пользование и владение арендатору. Выкупная цена арендованного участка составляет <данные изъяты> рублей.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что право собственности на земельный участок переходит от арендодателя к арендатору при следующих условиях: выполнение арендатором в полном объеме условий по оплате стоимости земельного участка, выдача органом местного самоуправления разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию, выполнение покупателем в полном объеме условий по оплате стоимости строительства на земельном участке жилого дома в рамках реализации проекта строительства коттеджного поселка "Строгановский посад". Право собственности на земельный участок возникает у арендатора с момента его соответствующей государственной регистрации (л.д. 9-14).

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства "Коттеджный поселок "Строгановский посад".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером №, предыдущий номер земельного участка №, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16).

Согласно справке ЗАО "Строгановский посад", ФИО2 обязательства, предусмотренные договором аренды земельного участка с правом выкупа №, а именно: оплата стоимости выкупной цены земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, исполнил в полном объеме и в установленный срок, финансовых претензий к ФИО2 нет (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО2 подписан акт приема-передачи индивидуального жилого дома (объекта незавершенного строительства) (л.д. 18).

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что земельный участок с кадастровым номером № на праве собственности принадлежал ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на указанный выше земельный участок № зарегистрировано обременение в виде ипотеки ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк".

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Строгановский посад" и ФИО2 заключен договора аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в собственности арендодателя для жилищного строительства, общая площадь 792 кв.м., кадастровый номер участка №, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению из единого государственного реестра недвижимости, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> отсутствуют.

Таковы установленные по делу обстоятельства.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 не имеется.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО "РОДЭКС-ЮКОН" и ФИО2, не имеет конкретизированного предмета договора, невозможно определить, какой именно земельный участок, в каких границах был передан ФИО2 Земельный участок с кадастровым номером №, переданный ФИО2 в аренду, на момент заключения договора не являлся самостоятельным объектом недвижимости, а был создан путем выделения из земельного участка № и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, т.е. гораздо позднее заключения самого договора аренды с правом выкупа (ДД.ММ.ГГГГ). При этом переход права собственности на спорный земельный участок к истцу в установленном законом порядке не зарегистрирован. Образование по существу нового земельного участка № и его постановка на кадастровый учёт не влекут возникновения прав на него при отсутствии оснований возникновения прав на недвижимое имущество, указанных в законе. Кроме того, сведения об участке с кадастровым номером № носили временный характер, в настоящее время сведения об этом участке исключены из Государственного кадастра недвижимости. Данный участок представляет собой часть участка с кадастровым номером №, переданного в залог банку и включенного в состав конкурсной массы АО "Строгановский посад".

В частности, в рамках конкурсного производства в отношении АО "Строгановский посад" в состав конкурной массы включено 296 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 130 487 кв.м.

Договор об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ, договор об ипотеке №.10 от ДД.ММ.ГГГГ и договор об ипотеке земельных участков №.10 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённые между ЗАО "Строгановский посад" и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", не предусматривают возможности отчуждения предмета залога без согласия залогодержателя. Доказательства наличия согласия залогодержателя ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" на отчуждение вновь образованного земельного участка площадью 791 кв.м. (кадастровый №) суду не представлены.

Как было указано выше, земельный участок в границах, указанных в приложении к договору аренды, не зарегистрирован, сведения о нем на сегодняшний день аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Фактически в настоящее время данный земельный участок не существует. Земля, располагавшаяся ранее в границах переданного ФИО2 земельного участка, в настоящее время находится в границах земельного участка №, включенного в конкурсную массу. Признание права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим права истца не восстановит, при этом такое решение повлияет на права залогодержателя, а также кредиторов ответчика, участвующих в конкурсном производстве, что недопустимо. Данное обстоятельство само по себе является препятствием для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Кроме того, возложение на ответчика обязанности сформировать и передать истцу земельный участок в границах земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным, поскольку участок с кадастровым номером № был образован из участка с кадастровым номером №, находящегося в залоге банка и включенного в конкурсную массу ответчика. Соответственно, выдел из данного большого участка земельного участка меньшей площадью возможен лишь с соблюдением предусмотренных для этого процедур, в том числе при согласии залогодержателя, что в данном случае отсутствует. Данное обстоятельство также является препятствием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Также необходимо отметить, что момент перехода права собственности на земельный участок стороны связывали с соблюдением следующих условий: выполнение арендатором в полном объеме условий по оплате стоимости земельного участка; выдача органом местного самоуправления разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию; выполнение покупателем в полном объеме условий по оплате стоимости строительства на земельном участке жилого дома. Данные обстоятельства наступили фактически значительно позже выплаты стоимости истцом земельного участка, уже после того, как участок с кадастровым номером № был передан в залог банку, в том числе после того, как сведения о земельном участке с кадастровым номером № утратили свое значение. Переход права собственности на земельный участок к истцу так и не состоялся, на что было указано выше. Данные обстоятельства привели к невозможности завершения правоотношений, которые начали складываться между сторонами по поводу аренды с правом последующего выкупа земельного участка. Именно юридическая незавершенность данных отношений (обусловленная в значительной мере также и несогласованностью предмета аренды и выкупа) привела к заключению между сторонами впоследствии договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ЗАО "Строгановский посад" предоставил ФИО2 в аренду во временное владение и пользование земельный участок для жилищного строительства общей площадью 792 кв.м. с кадастровым номером №, при том что данный земельный участок с данным кадастровым номером на указанную дату уже не существовал. Данный договор аренды свидетельствует о признании сторонами того факта, что выкуп земельного участка фактически не состоялся и уже невозможен.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для признания права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> прекращенным, возложении на ответчика обязанности сформировать для передачи в собственность истцу земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером №, возложении обязанности передать данный земельный участок путем предоставления и подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка. Основания для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права также отсутствуют, поскольку, как следует из установленных обстоятельств, сделка по отчуждению земельных участков, образованных в результате раздела обремененного ипотекой земельного участка совершена в отсутствие согласия залогодержателя, что ставит под сомнение действительность права, переход которого подлежит государственной регистрации.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 ФИО7 к АО "Строгановский посад" о признании права собственности АО "Строгановский посад" на земельный участок с кадастровым номером №, возложении обязанности сформировать для передачи ФИО2 ФИО8 в собственность земельный участок в границах земельного участка, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером № возложении обязанности передать ФИО2 ФИО9 данный земельный участок путем предоставления и подписания соответствующего акта приема-передачи земельного участка, вынесении решения о государственной регистрации перехода к ФИО2 ФИО10 права собственности на данный сформированный земельный участок – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья М.В. Казаков