Решение № 2-2875/2020 2-2875/2020~М-2456/2020 М-2456/2020 от 1 сентября 2020 г. по делу № 2-2875/2020

86RS0001-01-2020-004799-53


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 сентября 2020 года г. Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Костиной О.В.,

при секретаре Пуртовой Д.В.,

с участием: истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2875/20 по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «Строительная компания ВНСС» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения,

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, мотивировав свои требования тем, что 25.12.2008 года между сторонами заключен договор найма жилого помещения, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого истцу передана квартира во владение и пользование с правом выкупа. 04.03.2013 года между ЗАО «Строительная компания ВНСС» и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор займа. Согласно условиям договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ для обеспечения обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Строительная компания ВНСС» передало ОАО «<данные изъяты>» жилую недвижимость, в том числе квартиру по адресу: <адрес>. Перед заключением договора ипотеки истцом было заявлено право на приобретение права собственности на вышеуказанное жилое помещение. В ответ истцу было предложено отказаться от реализации данных прав. Обращения к ОАО «<данные изъяты>» касательно заключения какого-либо соглашения относительно передачи жилого помещения не принесли результатов. Решением суда от 31.08.2015 года исковое заявление ФИО1 к АО «Строительная компания ВНСС», ОАО «<данные изъяты>» о признании договора недействительным, обязании заключить договор купли-продажи, оставлено без удовлетворения. В решении указано право истца на заключение договора купли-продажи квартиры, в которой она проживает. В настоящее время основной долг по ипотечному договору между ответчиками погашен, согласно определению <данные изъяты> Арбитражного суда ХМАО-Югры утверждены новые условия обязательств АО «СК ВНСС», не предусматривающие залоговых обязательств, в связи с чем истец полагает, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, права ОАО «<данные изъяты>» нарушены не будут. Кроме того, при установлении факта нахождения квартиры в залоге в настоящее время, возможным способом разрешения спора может быть осуществление перевода на истца части долга. На основании изложенного, истец просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по выкупной цене, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 требования поддержали, дали пояснения согласно доводам иска, дополнив, что заключенное в рамках рассмотрения дела Арбитражным судом ХМАО-Югры мировое соглашение от 02.08.2016 года является новацией и заменяет первоначальные обязательства ответчика перед АО «<данные изъяты>» иными обязательствами с иным способом. При этом мировое соглашение не содержит условий о сохранении залога на недвижимое имущество, в частности на жилое помещение, в котором проживает истец, следовательно, с 02.08.2016 года залог прекратил свое действие, в связи с чем оснований для отказа в заключении договора купли-продажи не имеется.

Представители ответчика ФИО3 исковые требование не признал, считает их необоснованными, поддержал доводы, изложенные в возражении на иск.

Представитель третьего лица АО «Ипотечное агентство Югры» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

В письменных возражениях АО «Ипотечное агентство Югры» в удовлетворении иска просит отказать, указывает, что законом обязанность заключить договор купли-продажи между истцом и ответчиком не предусмотрена, как и не предусмотрена обязанность заключать договор о частичном переводе долга. Кроме того, считает, что исковое производство подлежит прекращению, поскольку имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.12.2008 года между ЗАО «Строительная компания ВНСС» и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель передал, а наниматель принял на условиях найма во владение и пользования для проживания в нем принадлежащее наймодателю жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>.

Наймодатель в силу пункта 2.4.6 договора найма имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное заключение договора на новый срок на тех же условиях либо выкуп объекта при условии внесения (оплаты) наймодателю выкупной цены, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности наймодателя на последнюю отчетную дату, предшествующую данному сроку. Наниматель вправе и до истечения срока действия договора выкупить объект по стоимости, определяемой на основании данных бухгалтерского учета, внося соответствующие платежи.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>» и ЗАО «СК ВНСС» заключен договор ипотеки №, по условиям которого залогодатель передал залогодержателю принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, в том числе <адрес> в <адрес>, во исполнение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ЗАО «Строительная компания ВНСС» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, оставлены без удовлетворения. Указанным решением установлено, что спорная квартира является предметом залога по договору ипотеки, заключенному 25.02.14 г. с ОАО «<данные изъяты>» во исполнение обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к АО «Строительная компания ВНСС», ОАО «<данные изъяты>» о признании договора недействительным, обязании заключить договор купли-продажи, оставлены без удовлетворения.

Решением Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Строительная компания ВНСС», ОАО «<данные изъяты>» о возложении обязанности заключить договор о частичном переводе долга, с передачей прав и обязанностей в пределах балансовой стоимости квартиры, с прекращением залога в отношении квартиры, и о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения.

В соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ОАО «<данные изъяты>» к АО «Строительная компания ВНСС» и ООО «<данные изъяты>» о солидарном взыскании 310 399 637, 67 руб., в том числе основного долга в размере 180 000 000 руб., процентов за пользование займом в размере 42 046 027, 40 руб., неустойки в размере 88 353 610, 27 руб. за просрочку исполнения обязательств. ОАО «<данные изъяты>» обратилось в Арбитражный суд ХМАО-Югры с заявление об утверждении мирового соглашения.

Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ОАО «<данные изъяты>», АО «Строительная компания ВНСС», ООО «<данные изъяты>», по условиям которого АО «Строительная компания ВНСС» обязуется выплатить ОАО «<данные изъяты>» задолженность по оплате основного долга в размере 180 000 000 рублей, в следующем порядке: сумму в размере 46 000 000 рублей, вырученных от реализации квартир, находящейся в залоге у ОАО «<данные изъяты>» в качестве обеспечения исполнения АО «Строительная компания ВНСС» своих обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №, в срок до ДД.ММ.ГГГГ; сумму в размере 134 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Сумма в размере 134 000 000 рублей будет зачтена АО «Строительная компания ВНСС» в счет оплаты договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов по адресу: <адрес>) №,3, №. В целях реализации условий настоящего мирового соглашения ОАО «<данные изъяты>» и «АО «Строительная компания ВНСС» обязуются заключить договоры участия в долевом строительстве домов, находящихся по адресу: <адрес>) №№,5, в соответствии с условиями которых последний выступает застройщиком, а ОАО «<данные изъяты>» дольщиком. Стороны пришли к соглашению, что оплата по договорам будет производиться по представленным документам, подтверждающим фактически произведенные расходы на строительство (создание) объектов жилой недвижимости, к ним относятся: копии актов приемки выполненных работ и копии справок о стоимости выполненных работ и затрат за выполненный этап работ; проценты по договору займа, начисленные на сумму основного долга, в размере 12,25% годовых в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 100 000 рублей, что составляет 50% госпошлины, уплаченной ОАО «Ипотечное агентство Югры» за рассмотрение дела в суде, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего мирового соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ АО «<данные изъяты>» обратилось в Арбитражный суд ХМАО –Югры с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований третьей очереди, обеспеченных залогом.

Стороны в судебном заседании пояснили, что до настоящего времени в Едином реестре имеется регистрационная запись о залоге недвижимости.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, ссылается на определение Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02.08.2016 года, как на доказательство прекращения залога, так как мировое соглашение является новацией.

В силу положений ст. 55.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

По смыслу приведенных положений закона до регистрации погашения записи об ипотеке, недвижимое имущество остается в залоге у залогодержателя и право на недвижимое имущество не может быть передано или прекращено.

Учитывая изложенное, доводы истца об обратном не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Стороны в судебном заседании не отрицали факт того, что до настоящего времени обременение объекта залога, расположенного по адресу: <адрес>, не снято.

Указанное обстоятельство препятствует совершению каких- либо сделок с заложенным имуществом, в том числе, заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости.

Таким образом, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Строительная компания ВНСС» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено и подписано 9 сентября 2020 года.

Судья О.В.Костина

копия верна

Судья О.В. Костина