Решение № 2-1788/2019 2-1788/2019~М-1540/2019 М-1540/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-1788/2019

№ 2-1788/2019

26RS0035-01-2019-002584-75


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2019 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Дмитриенко Л.Ю.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 400 кв.м., с разрешенным использованием: под жилой дом коттеджного типа (ИЖС), с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>. Право аренды истца подтверждается дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ На предоставленном в аренду земельном участке истцом был построен жилой дом. Согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства - 2019, площадь объекта недвижимости - 107 кв.м. Указанный жилой дом был построен в соответствии с раннее выданным разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ В связи с истечением срока действия договора аренды и для последующей регистрации прав на жилой дом истец обратился в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о предоставлении ему данного земельного участка в аренду на новый срок. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в предоставлении муниципальной услуги. Причиной отказа администрации является отсутствие у него документов, удостоверяющих права на объект недвижимого имущества. Как указано в отказе, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, зарегистрировать право собственности на жилой дом не может, так как истек срок действия договора аренды. С момента заключения договора аренды ФИО1 владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением. Договор аренды земельного участка заключался между сторонами на определенный срок, но при этом носил целевой характер использования - для строительства индивидуального жилого дома. Положения вышеуказанного договора аренды земельного участка не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, строительство жилого дома истцом завершено. В связи с отказом ответчика истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество - жилой дом. Положением пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В течение всего времени истец, как арендатор, надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым выражает свое намерение в продолжении арендных отношений.

На основании вышеизложенного просит суд: обязать администрацию МО г. Михайловска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 400 кв.м., с разрешенным использованием: под жилой дом коттеджного типа (ИЖС), с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на три года для окончания строительства.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме по доводам, аналогичным изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований истца.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 и ответчиком администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 400 кв.м., сроком на 6 лет, для строительства жилого дома. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в установленном порядке (л.д. 12-15, 16).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 107816 рублей 00 коп. (л.д. 18-20).

Соглашением о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал ФИО5 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> (л.д. 21-22).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка в границах Муниципального образования г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ произведена передача (уступка) прав и обязанностей. ФИО5 передал ФИО6 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка (л.д. 23-24).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка в границах Муниципального образования г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ произведена передача (уступка) прав и обязанностей. ФИО6 передала ФИО1 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка (л.д. 25-27).

В результате этого произошла замена арендатора в обязательстве на срок до ДД.ММ.ГГГГ, возникшем из вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, кроме прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земли и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, утвержденное главой г.Михайловска (л.д. 28-29).

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ).

В силу Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку (пункты 1. 2, 3 части 2 и часть 4 статьи 30).

В силу ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются не только в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, но и для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Иное означало бы снижение уровня правовых гарантий прав и законных интересов правообладателя земельного участка по существующему и планируемому использованию земельного участка.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как установлено в судебном заседании, на указанном выше земельном участке истцом на собственные материальные средства было произведено строительство объекта недвижимости – индивидуальный жилой дом, расположенный по <адрес>.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером СРО «Кадастровые инженеры юга», усматривается, что на данном земельном участке построен индивидуальный жилой дом, общей площадью 107,0 кв.м. (л.д. 28-41).

Зарегистрировать свои права на данный объект недвижимости ФИО1 не имеет возможности, в связи с тем, что срок действия договора аренды истек.

Как следует из сообщения об отказе в предоставлении муниципальной услуги от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного первым заместителем главы администрации г.Михайловска на обращение истца от ДД.ММ.ГГГГ, последнему отказано в предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как по сведениям из ЕГРП сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости на указанном земельном участке отсутствуют (л.д. 42-43).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ на спорном земельном участке имеется здание, площадью 107,0 кв.м., год завершения строительства – 2019.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Как следует из ответа администрации от ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1 обратился до истечения срока действия договора аренды №, заключенного между ответчиком и ФИО4, права и обязанности по которому впоследствии были неоднократно переуступлены, в связи с чем на момент окончания договора арендатором значится истец, а именно ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку истец ФИО1, на которого в установленном законом порядке с ДД.ММ.ГГГГ были переведены все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, площадью 400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под жилой дом коттеджного типа, в разумный срок до окончания договора аренды обратился в администрацию МО г. Михайловска за заключением с ним нового договора аренды и при этом каких-либо сведений о ненадлежащем исполнении им обязанностей арендатора суду не представлено, а в настоящее время на указанном земельном участке имеется объект недвижимости, который не введен в эксплуатацию именно в связи с истечением договора аренды, суд полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования об обязании заключить с ним договор аренды.

При этом, суд считает возможным указать в решении, что договора с истцом ответчику следует заключить сроком на три года для окончания строительства, так как однократно и без проведения торгов, со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, так как в представленном суду техническом плане здания отсутствует указание на степень готовности объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды – удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1, договор аренды земельного участка площадью 400 кв.м., с разрешенным использованием: под жилой дом коттеджного типа (ИЖС), с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, однократно сроком на три года для окончания строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2019 года