Апелляционное определение № 33-45184/2025 от 14 декабря 2025 г.

Судья Гоморева Е.А.

дело №33-45184/2025 УИД 50RS0002-01-2024-015939-39


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области

15 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Поляковой Ю.В.,

судей Протасова Д.В., Пушкиной А.И.,

при ведении протокола помощником судьи Гарнагиной В.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-650/2025 по иску И. Е. И. к ООО «Специализированный застройщик «Пригород-Лесное» о признании пункта договора недействительным, взыскании соразмерного уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Пригород-Лесное» на решение Видновского городского суда Московской области от 22 апреля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения представителя истца,

установила:

И. Е.И. обратился в суд с требованиями к ООО «СЗ «Пригород-Лесное», в которых с учетом уточнения в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать пункт 4.4 договора долевого участия № ПРЛ-5/3.1/178-608ВИ от <данные изъяты> недействительным, взыскать денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 34 664,51 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 195 681,15 руб., расходы на устранение строительных недостатков в размере 473 842,93 руб., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с <данные изъяты> по день фактического исполнения обязательства, рассчитанную исходя из 1/150 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату исполнения обязательства, за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы на проведение досудебного исследования в размере 60 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 700 руб., а также почтовые расходы в размере 983,52 руб.

Свои требования мотивирует тем, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в долевом строительстве № ПРЛ-5/3.1/178-608ВИ. Согласно п. 3.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Срок передачи участникам долевого строительства объекта недвижимости не позднее <данные изъяты>. В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира с проектным номером 178, расположенная по строительному адресу: <данные изъяты> Согласно договору цена объекта долевого строительства составляет 4 348 470,06 руб. Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства надлежащим образом не выполнены.

Объект долевого строительства передан по акту приема-передачи <данные изъяты>. Согласно передаточному акту общая площадь объекта составляет 33,60 кв. м. По произведенному расчету истцом разница в площади объекта по договору и площади, указанной в передаточном акте, составляет 0,27 кв. м., что, по мнению истца, дает основания полагать, что им уплачены излишние денежные средства, которые подлежат взысканию с ответчика. Вместе с этим, в квартире были выявлены недостатки. Согласно досудебному заключению, полученному истцом, стоимость затрат на устранение выявленных недостатков составляет 578 802,05 руб.

Истец обращалась к ответчику с требованием о добровольном урегулировании спора, однако данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Пригород-Лесное» в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения, в которых просил об отказе в удовлетворении заявленных требований, однако, в случае их удовлетворения, просил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизить размер неустойки, штрафа и судебных расходов, а также предоставить отсрочку исполнения решения до <данные изъяты>. В случае удовлетворения требований о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму, не превышающую 3% от цены договора. В удовлетворении требований о признании пункта договора недействительным, взыскании соразмерного уменьшения цены договора просил отказать в полном объеме.

Решением суда постановлено взыскать с ООО «СЗ «Пригород-Лесное» в пользу И. Е. И. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 97 500 руб., расходы на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 473 842,93 руб., компенсацию морального вреда в размере 38 000 руб., штраф в размере 5 875 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 60 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 700 руб., а также почтовые расходы в размере 983,52 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «Пригород-Лесное» в пользу И. Е. И. неустойку за просрочку исполнения обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков с <данные изъяты> по дату фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств на устранение строительных недостатков из расчета 236,92 руб., за каждый день просрочки, но не более 473 482,93 руб.

В удовлетворении требований истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, в размере превышающем, установленный судом, признании недействительным пункта 4.4 договора долевого участия № ПРЛ-5/3.1/178-608ВИ от <данные изъяты>, взыскании сумм в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия - отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Пригород-Лесное» в пользу ООО «Экспертная компания Нивелир» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 120 000 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «Пригород-Лесное» в доход бюджета муниципального образования Ленинского городского округа <данные изъяты> государственную пошлину в размере 14 846,07 руб.

Предоставить ООО «СЗ «Пригород-Лесное» отсрочку исполнения настоящего решения суда на основании Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (ред. от <данные изъяты>) в части взыскания стоимости устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, неустойки и штрафа, сроком до окончания действия Постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (ред. от <данные изъяты>), до <данные изъяты> включительно.

Не согласившись с принятым решением суда, ООО «СЗ «Пригород-Лесное» подана апелляционная жалоба, в которой выражает несогласие со взысканной суммой, ссылаясь на то, что сумма, подлежащая взысканию с застройщика (расходы на устранение недостатков, неустойка на будущее), не может превышать 3% от цены договора. Также просит распределить судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям, взыскать с истца расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 15 000 руб.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в долевом строительстве № ПРЛ-5/3.1/178-608ВИ. Согласно п. 3.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Срок передачи участникам долевого строительства объекта недвижимости не позднее <данные изъяты>. В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира с проектным номером 178, расположенная по строительному адресу: <данные изъяты> Согласно договору цена объекта долевого строительства составляет 4 348 470,06 руб. Между тем, обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства надлежащим образом не выполнены.

Объект долевого строительства передан по акту приема-передачи <данные изъяты>.

По инициативе истца было проведено независимое исследование индивидуальным предпринимателем ФИО1 На основании заключения № ФЭ9-280 от <данные изъяты> по результатам строительно-технического исследования в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, строительно-монтажные работы частично не соответствуют строительным нормам, правилам, и другим требованиям нормативных документов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов составляет 578 802,05 руб.

Истцом ответчику была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире в течение 10-ти календарных дней, которая не исполнена ответчиком в добровольном порядке.

По ходатайству ответчика определением суда по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО ЭК «Нивелир».

Согласно выводам заключения экспертов ООО ЭК «Нивелир» <данные изъяты> от <данные изъяты> по результатам проведенных исследований установлено, что все недостатки, выявленные в квартире, возникли вследствие нарушения застройщиком требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иных требований, применяемых на обязательной основе. Стоимость устранения недостатков составляет 473 842,93 руб.

Оценив представленное экспертное заключение, суд не нашел оснований не доверять ему и принял в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку выводы экспертов подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно, построено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересованы в исходе дела, имеют длительный стаж экспертной работы.,

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив положения Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, пришел к выводу о взыскании с ответчика в качестве возмещения расходов истцу на устранение недостатков квартиры денежных средств в размере 473 842,93 руб.

Разрешая спор в части взыскания неустойки, руководствуясь ч. 8 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая особенности, установленные Постановлением Правительства от <данные изъяты><данные изъяты> «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд пришел к выводу о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков с <данные изъяты> по дату фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств на устранение строительных недостатков из расчета 236,92 руб., за каждый день просрочки, но не более 473 482,93 руб.

Вопрос о судебных расходах разрешен в соответствии с положениями ст.ст. 96, 98 ГПК РФ.

Решение суда обжалуется только в части расходов на устранение недостатков, неустойки на будущее и судебных расходов на досудебное исследование и доверенность.

Судебная коллегия, проверяя доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений (судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции), постановлений других органов.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (Решение от <данные изъяты><данные изъяты>-р; Постановления от <данные изъяты><данные изъяты>-П и от <данные изъяты><данные изъяты>-П; Определения от <данные изъяты><данные изъяты>-О-О, от <данные изъяты><данные изъяты>-О).

В силу ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Федеральным законом от <данные изъяты> № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в Федеральный закон от <данные изъяты> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в законную силу с <данные изъяты>.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты> ст. 10 Федерального закона от <данные изъяты> №214-ФЗ дополнена частью 4 следующего содержания: «при удовлетворении судом требований участника долевого строительств связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором».

В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от <данные изъяты> № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от <данные изъяты> №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Таким образом, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

По общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона №482-ФЗ, при разрешении судами дел после <данные изъяты>, и потому в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Таким образом, поскольку судом первой инстанции принято решение после внесения изменений в Закон №214-ФЗ, определяющий в силу п. 4 с. 10 указанного Закона иной порядок возмещения расходов на устранение строительных недостатков и неустойки, то взыскание судом суммы расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства согласно заключению судебной экспертизы в размере 473 842,93 руб. нельзя признать законным и обоснованным.

В силу вышеизложенного, поскольку цена договора в настоящем случае составляет 4 348 470, 06 руб. общая сумма, взыскиваемая с ответчика, не может превышать 130 454, 10 руб. (4 348 470, 06 руб. * 3%) и подлежит взысканию с ответчика в указанном размере.

Кроме того, поскольку общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, решение суда в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков с <данные изъяты> по дату фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств на устранение строительных недостатков из расчета 236,92 руб., за каждый день просрочки, но не более 473 482,93 руб., нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Также судебная коллегия отмечает, что изменение судебного постановления в части разрешения исковых требований о взыскании суммы на устранение строительных недостатков повлияла на выводы суда о взыскании с ответчика государственной пошлины (статья 103 ГПК РФ). Размер государственной пошлины составит 10 838, 62 руб.

Оснований для пропорционального снижения судебных расходов на досудебное исследование, оформление доверенности судебная коллегия не усматривает, поскольку такие расходы связаны с рассмотрением дела и являются расходами, понесенными при подаче искового заявления в 2024 году в суд для обоснования своей правовой позиции по делу и до вступления в силу изменений в Федеральный закон от <данные изъяты> №214-ФЗ, а потому в силу положений статей 96, 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Также оснований для взыскания с истца в пользу ответчика в порядке ст. 98 ГПК РФ расходов, понесенных в связи с оплатой госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 15 000 руб., судебная коллегия не усматривает.

Статьей 333.36 НК РФ определен перечень граждан и организаций, освобожденных от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, возложение на истца, освобожденного, в соответствии с действующим законодательством, от уплаты государственной пошлины, обязанности ее уплатить, в случае, если при рассмотрении дела в первой инстанции удовлетворены требования истца, а при дальнейшем пересмотре дела вынесено решение в пользу ответчика, неправомерно («Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года», утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты>).

В остальной части решение суда никем не обжаловано и не являлось предметом проверки суда апелляционной инстанции.

На основании вышеизложенного, решение суда подлежит изменению в части взысканной суммы в счет стоимости расходов на устранение недостатков, госпошлины, а также отмене в части неустойки на будущее.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Видновского городского суда Московской области от 22 апреля 2025 г. в части взысканной суммы в счет устранения строительных недостатков – изменить.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Пригород-Лесное» в пользу И. Е. И. расходы на устранение недостатков переданного объекта в общем размере 130 454, 10 руб.

Решение суда в части взыскания с ООО «Специализированный застройщик «Пригород-Лесное» в пользу И. Е. И. неустойки до фактического исполнения обязательства по выплате расходов на устранение строительных недостатков – отменить, в отмененной части принять по делу новое решение, которым в удовлетворении данных требований – отказать.

Решение суда в части взысканной госпошлины – изменить, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «Пригород-Лесное» в доход бюджета государственную пошлину в размере 10 838, 62 руб.

В остальной части – решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18.12.2025 г.