Решение № 2-874/2017 2-874/2017~М-821/2017 М-821/2017 от 18 октября 2017 г. по делу № 2-874/2017

№2-874/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2017 года г.Константиновск

Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при секретаре Кузьмичевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области с иском об обязании заключить договор аренды. Заявленные требования обоснованы тем, что 22.03.2004 года между Администрацией Константиновского городского поселения и истцом заключен договор аренды <номер скрыт> земельного участка. Предметом договора является передачу в аренду земельного участка из земель поселений, площадью 941,0 кв.м., с КН 61:17:010201:0015, находящегося по адресу: <...>. 22.03.2004 года между сторонами был подписан акт приема-передачи, согласно которого истец принял во владение и пользование указанный земельный участок. Согласно п.2.1 Договора аренды срок аренды установлен с 01.03.2004 года по 01.03.2007 года, в связи с чем, заключенная сделка была зарегистрирована в учреждении юстиции. 02.11.2010 года Администрацией Константиновского района Ростовской области истцу было выдано разрешение на строительство индивидуального одноквартирного одноэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>. Срок действия выданного разрешения – до 02.11.2020 года. С момента заключения Договора аренды по настоящее время истец регулярно вносит оплату за пользование указанным земельным участком. Никаких возражений со стороны Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области не поступало. 15.03.2017 года истец обратился с заявлением к ответчику о заключении нового договора аренды земельного участка. 27.03.2017 года ему было отказано ввиду того, что отсутствует регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке. На основании изложенного просит суд обязать Администрацию Константиновского городского поселения заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 941,0 кв.м. с КН 61:17:0010201:15, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, согласно заявления просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2, адвокат по ордеру, в судебном заседании сославшись на доводы изложенные в исковом заявлении, подержала исковые требования, просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Администрация Константиновского городского поселения Ростовской области своего представителя в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, причины неявки суду неизвестна.

Дело рассмотрено судом с учетом положений ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца и представителя ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что 22.03.2004 года на основании протокола о проведении аукциона №2 от 26.02.2004 года между Константиновской городской администрацией, в лице Главы администрации – П. З. Ю. и ФИО1 заключен договор аренды №270 находящегося в муниципальной собственности земельного участка. Предметом договора является земельный участок, площадью 941 кв.м., КН 61:17:010201:0015, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: для индивидуального жилищного строительства (п.1.1 Договора). Срок действия данного договора установлен с 01.03.2004 года по 01.03.2007 года. Размер арендной платы в год за участок составляет 1 300 рублей 00 копеек (п.3.1 Договора). Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору (п.3.4 Договора).

Согласно справки Константиновского филиала ГУПТИ РО №130 от 05.10.2017 года следует, что по данным Константиновского филиала ГУПТИ РО на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, находится объект незавершенного строительства - стройготовность 16%.

Согласно разрешения на строительства №RU61517000-79 следует, что ФИО1 Администрация Константиновского района разрешает строительство объекта капитального строительства: индивидуальный одноквартирный одноэтажный жилой дом, общая площадь жилого дома – 60,0 кв.м., площадь земельного участка – 941,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения – до 02.11.2020 года (л.д. 27).

Согласно выписки из ЕГРН №61/021/950/2017-1315 от 18.09.2017 года следует, что на земельный участок, площадью 941 кв.м., КН 61:17:0010201:15, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, установлено обременение – аренда, дата государственной регистрации – 12.08.2004, срок – с 01.03.2004 г. по 01.03.2007 г., в пользу ФИО1, на основании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №270 от 22.03.2004г. (л.д. 81-87).

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что после окончания срока действия договора истец продолжал пользоваться вышеуказанным земельным участком, своевременно вносил арендную плату за пользование земельным участком в размере и на условиях, установленных договором, а также дополнительными соглашениями к договору аренды <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ.

15.03.2017 года ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о перезаключении договора аренды №270 от 22.03.2004 года сроком на три года с целью завершения объекта строительства, письмом №874 от 27.03.2017 года в заключении договора отказано. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что права ФИО1 на объект незавершенного строительства не зарегистрированы, в связи с чем заключение договора аренды на срок три года для завершения строительства не представляется возможным.

С таким решением Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области суд согласиться не может.

С 12.03.2015г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до 01.03.2015, строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года №1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Доводы истца о фактическом строительстве жилого дома на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленным в материалы дела справки Константиновского филиала ГУПТИ РО, в которой указано, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, находится объект незавершенного строительства - стройготовность 16%.

По окончании срока договора ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком, против чего не возражает арендодатель, требований об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, об освобождении земельного участка не заявлено, иным лицам земельный участок не предоставлен.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Поскольку ФИО1 являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 г., на земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, отказ в заключении договора аренды в связи с отсутствием у него зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства на этом участке следует признать незаконным.

При этом пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. №401-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 г.) предусматривали при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды земельного участка.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства, в связи с чем заявленные ФИО1 требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области об обязании заключить договор аренды - удовлетворить.

Обязать Администрацию Константиновского городского поселения Ростовской области заключить с ФИО1 договор аренды сроком на три года земельного участка, площадью 941 кв.м., КН 61:17:0010201:15, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 24 октября 2017 года.

Председательствующий М.В.Чимидов