Решение № 2А-25/2017 2А-25/2017~М-32/2017 3А-25/2017 М-32/2017 от 8 июня 2017 г. по делу № 2А-25/2017

дело № 3а-25/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об оспаривании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости равной рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района (далее - Комитет) обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5484 кв.м, находящийся в 70 метрах на север от <адрес>, на основании договора аренды № 128 от 28.04.2011 г., заключенного между Комитетом и гаражным потребительским кооперативом № 4 (далее - ГПК № 4, кооператив), передан в аренду кооперативу. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена Постановлением Администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» в размере 5 763 795,51 руб.

29 декабря 2016 года ГПК № 4 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии № 556 от 25.01.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости - 2 890 000 руб.

Комитет полагает незаконным и необоснованным данное решение, поскольку отчет № 2964/16 от 26.12.2016 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, на основании которого принято решение, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, федеральным стандартам оценки. Оценщиком не учтены все факторы, влияющие на стоимость земельного участка. Отчет содержит ряд технических ошибок, повлиявших на конечный итог оценки объекта.

Установленная оспариваемым решением рыночная стоимость практически в 2 раза меньше кадастровой стоимости, что приведёт к уменьшению платежей, поступающих в бюджет Костромского муниципального района.

Административный истец просит признать решение Комиссии № 556 от 25.01.2017 г. не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета, исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровую стоимость, установленную указанным решением.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района ФИО1 административные исковые требования поддержал, дополнительно в обоснование требований указал, что не идентифицированы на местности объекты-аналоги № 2, 3 и 6, для всех объектов-аналогов не введена поправка на местоположение, не сделана корректировка на наличие коммуникаций, не учтено наличие железнодорожных путей, имеются иные нарушения требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и федеральных стандартов оценки.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что отчет соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Представитель заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО3 административный иск поддержала.

Представитель заинтересованного лица гаражного потребительского кооператива № 4 «Караваево» ФИО4 возражал против удовлетворения административных исковых требований, полагая завышенной утвержденную кадастровую стоимость земельного участка.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, представитель заинтересованного лица - администрации Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В ранее проведенных судебных заседаниях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области ФИО5 возражала против удовлетворения административного иска, представитель заинтересованного лица - администрации Костромской области ФИО6 административный иск поддерживал.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав) и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации (далее - порядок создания и работы комиссии), формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (в редакции Закона, действовавшей на момент подачи заявления ГПК № 4);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины её членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России №263 от 04.05.2012 г. (далее - Порядок).

Пунктом 1 Порядка определено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее - уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

Комиссия состоит из членов комиссии. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа уполномоченного федерального органа; заместителем председателя комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем органа кадастрового учета (пункт 2).

В соответствии с пунктами 3, 4 Порядка в состав комиссии входят: представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель органа кадастрового учета, осуществляющего свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии, порядок которого утверждается комиссией, возлагаются на секретаря комиссии, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа. Секретарь комиссии не является ее членом (пункт 7).

Как видно из материалов дела, приказом руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 г. № П/465 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области и утвержден её состав согласно приложению к настоящему приказу /л.д. 53/.

Согласно приказам руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.04.2013 г. № П/166, от 27.05.2013 г. № П/206, от 25.08.2013 г. № П/440, от 24.12.2014 г. № П/629, от 15.07.2015 г. № П/379, от 21.07.2016 г. № П/0349, от 20.12.2016 г. № П/0610, от 13.01.2017 г. № П/0009 о внесении изменений в состав комиссии, по состоянию на 25 января 2017 года (на момент рассмотрения заявления кооператива) в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области входили: председатель комиссии - заместитель руководителя Управления Росреестра по Костромской области ФИО7; заместитель председателя комиссии - ведущий инженер отдела кадастрового учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области ФИО8; представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО9; представитель Национального совета по оценочной деятельности - ФИО10; полномочия секретаря комиссии возложены на главного специалиста-эксперта отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области Щербакову Т.В., а в случае её отсутствия - на начальника отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Костромской области ФИО2 /л.д. 54-63/.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5 484 кв.м, находящийся <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения гаражного потребительского кооператива № 4 «Караваево», на основании договора аренды земельного участка от 28.04.2011 г. передан в аренду ГПК №4 «Караваево» /л.д. 66-74/. Кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 5 763 795, 51 руб. /л.д. 65/.

Председатель ГПК № 4 «Караваево» ФИО4 обратился в Комиссию 29.12.2016 г. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости, к заявлению приложены кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка, нотариально заверенная копия договора аренды, Отчет № 2964/16 по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 2 890 000 руб. /л.д. 64/.

Уведомление о принятии заявления к рассмотрению и назначении заседания комиссии по рассмотрению заявления на 25.01.2017 г. направлено главе Костромского муниципального района 09.01.2016 г. /л.д. 77/.

Заседание комиссии в составе членов: ФИО7, ФИО8, ФИО10, при секретаре Щербаковой Т.В., состоялось 25.01.2017 г. За удовлетворение заявления ГПК № 4 «Караваево» проголосовали единогласно все члены комиссии /л.д. 9-10, 78-80/.

Решением комиссии от 25 января 2017 года № 556 заявление ГПК № 4 «Караваево» удовлетворено, кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка установлена в определённом в представленном отчете об оценке размере рыночной стоимости - 2 890 000 рублей.

В силу пункта 20 вышеуказанного Порядка и с учетом вышеприведённых положений Закона в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьёй 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая указанное решение, комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям, установленным федеральными стандартами оценки.

Между тем суд не может согласиться с такими выводами комиссии ввиду следующего.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (пункт 5). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12 ФСО № 1).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт «б»). При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт «в»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (пункт «е»).

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из отчета по определению рыночной стоимости земельного участка следует, что в качестве объектов-аналогов по методу сравнения продаж оценщиком выбрано шесть земельных участков:

- по <адрес>, площадью 1 570 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (объект-аналог № 1);

- по <адрес>, площадью 7 700 кв.м, кадастровый квартал <данные изъяты> (объект-аналог № 2);

- по <адрес>, площадью 3700 кв.м, кадастровый квартал <данные изъяты> (объект-аналог № 3);

- по <адрес>, площадью 13 652 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (объект-аналог № 4);

- по <адрес>, площадью 12 623 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> (объект-аналог № 5);

- по <адрес>, площадью 1 000 кв.м, кадастровый квартал <данные изъяты> (объект-аналог № 6).

Точный адрес объекта-аналога № 6 (то есть номер дома по улице <данные изъяты>) в отчете не указан. В подтверждение информации о продаже данного участка страница 84 отчета представлена копией объявления из газеты «Из рук в руки» № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. В объявлении указана улица, на которой расположен участок, площадь участка и его цена. Сверху объявления дописана полученная дополнительно от риэлтора агентства недвижимости «Костромская недвижимость» В. информация о том, что участок находится в собственности, написан номер сотового телефона риэлтора. Более никаких материалов об иных характеристиках участка в отчете не содержится.

В то же время на странице 58 отчета оценщик указал, что со слов риэлтора земельный участок располагается с правой стороны после <данные изъяты>. Однако не указаны фамилия риэлтора, от которого получена такая информация, наименование агентства недвижимости, контактные данные, то есть эта информация не может считаться подтвержденной, так как источник её получения неизвестен.

Кроме того, следует отметить, что подобное указание на местоположение участка (без приведения данных о расстоянии от ориентира, более конкретном местоположении относительно ориентира и подъездной дороги) не позволяет идентифицировать его на местности. Сам оценщик на странице 58 отчета пишет, что точное местоположение участка неизвестно.

Несмотря на то, что в отчете указаны адреса объектов-аналогов № 2 и № 3: <адрес>, их местоположение также нельзя признать определённым. Невозможно идентифицировать эти участки, поскольку по указанному адресу расположено несколько земельных участков. Кроме того, на распечатке страницы сайта, где располагаются объявления о продаже (страница 79 отчета), отсутствуют данные о времени продажи объектов. Оценщиком лишь подписано, что объявления распечатаны из архива оценщика за октябрь 2012 года. Справки из агентства недвижимости, расположенные на страницах 80 и 81 отчета, подтверждением даты предложений к продаже данных земельных участков являться не могут.

В отчете не имеется материалов, подтверждающих информацию о продаже на праве аренды земельного участка - объекта-аналога № 4, который располагается по <адрес>, площадью 13 652 кв.м.

Страница 82 отчета представлена копией интернет-страницы, на которой размещено объявление о продаже земельного участка площадью 1,3 Га (13000 кв.м) под промышленную застройку на улице <данные изъяты> (первая линия относительно автодороги). Более точный адрес участка не указан. Нет указания и на вид продаваемого права. В связи с этим, а также учитывая несовпадение площадей, не имеется оснований полагать, что данное объявление о продаже относится именно к объекту-аналогу № 4.

Кроме того, в материалы дела представителем заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО3 представлены доказательства того, что земельный участок по <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 г. не находился в аренде, аренда была прекращена в 2011 году, после чего участок в аренду не предоставлялся.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, а также требований пункта 22 ФСО № 7, так как не подтверждена информация по объектам-аналогам, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, при оценке использованы объекты-аналоги, в отношении которых не установлено, что они относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, не выявлены все различия между объектами-аналогами и оцениваемым объектом.

С позицией оценщика Г., выраженной им в ходе допроса в качестве свидетеля, и свидетеля А. о том, что определено местоположение указанных объектов-аналогов, суд не может согласиться, поскольку нельзя идентифицировать данные земельные участки на местности, а соответственно подтвердить использованную оценщиком при расчетах информацию.

В связи с тем, что информация по части объектов-аналогов, с которыми сравнивался оцениваемый объект, не подтверждена, расчеты оценщика (даже при надлежащем обосновании введенных корректировок или обосновании отказа от их введения) нельзя признать достоверными.

Местоположение объекта является одним из ценообразующих факторов. Все объекты-аналоги расположены в городе Кострома, то есть в областном центре. Оцениваемый объект находится в населенном пункте, не являющемся областным или районным центром. В связи с этим усматривается существенное различие, требующее корректировки. В то же время оценщик соответствующую корректировку не сделал.

Отказ от её применения он обосновал расположением поселка <данные изъяты> в непосредственной близости к границе города Кострома, что, по его мнению, не оказывает существенного влияния на изменение стоимости. Кроме того, он указал, что у объекта оценки имеется транспортное сообщение со всеми районами города Кострома и объездными дорогами, поэтому объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по названному критерию.

Однако в отчете не приведены какие-либо данные, подтверждающие суждение оценщика о равной стоимости земельных участков в рассматриваемом сегменте, расположенных в п. <данные изъяты> и в г. Костроме.

Представленные оценщиком Г. в судебном заседании материалы (анализ рынка гаражей в п. <данные изъяты> и г. Кострома) свидетельствуют о разнице в стоимости гаражей в п. <данные изъяты> и в г. Кострома в размере более 5 %, что говорит о необходимости введения соответствующей корректировки и отсутствии оснований для рассмотрения данной разницы как погрешности.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение требований пункта 12 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7, положений раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, поскольку по выявленным различиям не сделаны обоснованные корректировки.

С доводами административного истца о необходимости введения корректировки на наличие железнодорожных путей (тупиков) суд согласиться не может, поскольку на объектах-аналогах, которые сравниваются с оцениваемым объектом, железнодорожных путей нет.

Доказательств того, что от наличия железнодорожных путей на соседних с объектами-аналогами земельных участках зависит стоимость самих объектов-аналогов, административный истец не представил. Владелец объекта-аналога имеет лишь гипотетическую возможность использования расположенных на соседнем земельном участке железнодорожных путей или гипотетическую возможность продления железнодорожного полотна до своего участка, поэтому при отсутствии иных доказательств суд не находит оснований для вывода о влиянии данного фактора на стоимость объектов-аналогов.

Поскольку указанные выше допущенные оценщиком нарушения при составлении отчета не позволяют рассматривать данный отчет в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, иные доводы административного истца о несоответствии отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, определяющего значения для разрешения заявленных административных исковых требований не имеют.

Так как отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, представленный ГПК № 4 «Караваево» в комиссию, в силу вышеуказанных обстоятельств не отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки, принятое комиссией решение об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, основанное на этом отчете, не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам.

Данное решение нарушает права административного истца Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района, поскольку значительно уменьшает запланированный доход в местный бюджет от поступлений арендной платы по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года № 556 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 г.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области от 25 января 2017 года №556 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в сумме 2 890 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов