Решение № 2-2867/2017 2-2867/2017~М-1444/2017 М-1444/2017 от 24 сентября 2017 г. по делу № 2-2867/2017

Дело № 2-2867/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 25 сентября 2017 года

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Носковой Н.В.

при секретаре Ловдиной А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителя ответчика ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ПАО «Татфондбанк» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» о расторжении договора, прекращении права собственности, признании права собственности, прекращении записи об ипотеке

у с т а н о в и л :

Истец ФИО4 обратился с иском в суд к ФИО5, ПАО «Татфондбанк» в лице Конкурсного управляющего ГК «АСВ», в котором просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, прекратить право собственности ФИО5 на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить запись об ипотеке на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу<адрес> внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №, признать право собственности ФИО4 на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указал, что между ФИО4 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств №, в соответствии с условиями которого истец продал, а ответчик купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Государственная регистрация права частной собственности ответчика (покупателя) на указанную квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ управлением ФСГ регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Одновременно в ЕГРП внесена запись о регистрации ипотеки – залога в силу закона на квартиру с указанием на наличие ограничения (обременения) права – ипотека в силу закона. В качестве залогодержателя указан ПАО «Татфондбанк».

Стороны договорились, что расчеты между истцом и ответчиком, будут осуществлены в следующем порядке:

150 000 рублей ответчик обязался выплатить в день подписания договора купли-продажи, 1 200 000 рублей, ответчик выплачивает в безналичном порядке путем исполнения аккредитива через ПАО «Татфондбанк», 4 400 000 рублей ответчик оплачивает в безналичном порядке, путем исполнения аккредитива, денежными средствами, полученными в качестве кредита от ПАО «Татфондбанка», после регистрации права собственности и «Ипотеки» в пользу банка.

При заключении договора, стороны установили, что выполнение ответчиком обязательства по выплате истцу денежных средств является существенным условием договора, невыполнение которого в соответствии с п.4.2 является основанием для расторжения договора.

В настоящее время квартира по передаточному акту не передана, ответчик оплату в полном размере, предусмотренном договором не произвел.

Таким образом договор купли-продажи с использованием кредитных денежных средств сторонами в полном объеме не исполнен. Со стороны ответчика имеются существенные нарушения условий договора.

Со ссылкой на ст. 450 ГК РФ указал, что нарушение данного обязательства является существенным, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В настоящее время истец лишился возможности получения денежных средств на которые рассчитывал и для него данное нарушение является существенным. Кроме того данное обстоятельство предусмотрено сторонами как основание расторжения договора.

Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование, в котором предлагалось произвести расчет либо заключить соглашение о расторжении договора. Ответчик ответил отказом.

Поскольку действие договора прекращается, необходимо прекратить действие п.2.4 договора о нахождении имущества в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении, уважительных причин неявки суду не представил.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, доводы иска поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении, уважительных причин неявки суду не указал.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности возражал против удовлетворения требований, поддержав доводы отзыва, согласно которому продавец был проинформирован о том, что оплата производится за счет собственных и кредитных денежных средств, тем самым он принял на себя риски, связанные с исполнением оплаты (п.2.1 договора).

ПАО «Татфондбанк» предоставил ответчику кредит в сумме 4 400 000 рублей для целевого использования, а именно для приобретения в собственность спорной квартиры, в связи с чем между ними был заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ. Обеспечением исполнения обязательства по кредиту является ипотека с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1.4).

Кредит предоставлен ответчику путем перечисления кредита на банковский счет в ПАО «Татфондбанк», открытый на имя ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик также в указанный день положил на данный счет 1 200 000 рублей.

В соответствии с п.2.3.1 Кредитного договора передача денежных средств продавцу происходит с использованием безотзывного покрытого аккредитива.

Согласно заявлению на открытие аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ аккредитив на 5 600 000 рублей был открыт в пользу получателя ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ средства были списаны со счета ответчика в пользу получателя средств ФИО4

С момента открытия безотзывного покрытого аккредитива № все обязательства покупателя (ответчика) перед продавцом (истцом) являются выполненными. Дальнейшие взаимоотношения касаются только банка-эмитента и исполняющего банка и истца.

Средства аккредитива являются средствами расчетов и фактически уже не принадлежат ответчику, а принадлежат истцу с момента открытия покрытого безотзывного аккредитива. Права на средства принадлежат истцу с момента регистрации сделки. Соответственно истец вправе требовать средства с того, кому он доверил осуществлять расчеты.

Истец ФИО4 написал расписку о получении денежных средств, с указанием, что претензий не имеет, ответчик зарегистрировал титул собственности на спорное имущество, данное право обременено ипотекой в пользу ПАО «Татфондбанк», в связи с чем право требования на квартиру у истца отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Татфондбанк» приостановил расчетно-кассовое обслуживание клиентов, была введена временная администрация, функции которой были возложены на ГК «АСВ».

С ДД.ММ.ГГГГ приказом Банка России отозвана лицензия на осуществление банковских операций у данной кредитной организации.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ГК «АСВ» с требованием о выдаче ему денежных средств с аккредитива, в чем ему было отказано.

В связи с чем истцу, как кредитору банка следует на основании ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) обратиться с требованием для включения в реестр кредиторов, указав, что аналогичная позиция изложена в письме ЦБ от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом указывал, что договор купли-продажи полностью исполнен, ответчик платил все причитающиеся денежные средства истцу, все расчеты стороны возложили на ПАО «Татфондбанк». Кроме того бремя расходов по выплате расходов по ипотеке несет ответчик, продолжая выполнять кредитный договор.

Оснований для расторжения договора не имеется, так как ответчик действовал добросовестно и разумно, является добросовестным приобретателем, поскольку истец ФИО4 принял на себя риски, связанные с выбранной им формы расчета с помощью аккредитива.

Также в соответствии с п.5.2.1 договора купли –продажи продавец имеет право требования расторжения договора в течение 15 дней с даты перехода государственной собственности на имущество к покупателю. Переход права собственности состоялся ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок на реализацию данного права истек.

При этом полагал, что суть поручения плательщика состоит в открытии аккредитива (в бронировании) денежных средств, данный аккредитив в соответствии со ст. 869 ГК РФ отменен не был.

При этом указал, что ответственность за нарушение условий аккредитива несет банк (ст. 872).

Представитель конкурсного управляющего ПАО «Татфондбанк» ФИО3 рассмотрение требований оставил на усмотрение суда, поддержав доводы отзыва, согласно которому поскольку платеж по аккредитиву произведен не был, покупатель обязательство по оплате цены квартиры не исполнил. Обязательственные отношения по аккредитиву являются самостоятельными и отличными от отношений, которые возникают из сделки по которой производится платеж. Таким образом отношения сторон по договору купли-продажи с условием о расчете посредством аккредитива являются самостоятельными и обособленными от отношений по аккредитиву. Расчеты по аккредитиву являются одной из форм расчетов, применяемых в РФ, в связи с чем вид выбранного расчета не влияет на права и обязанности сторон по договору купли-продажи в том числе обязанность покупателя оплатить товар.

Дополнительно просил учесть, что наличие либо отсутствие ипотеки зависит от наличия либо отсутствия кредитных обязательств.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, заслушав пояснения сторон, приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование свои требований и возражений.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договор) купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 867 ГК РФ при расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.

В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента. (пункт 2 статьи 867 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 869 ГК РФ безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств № №, в соответствии с условиями которого истец продал, а ответчик купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно разделу 3 договора стороны договорились, что расчеты между истцом и ответчиком, будут осуществлены в следующем порядке:

Денежная сумма в размере 5 750 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое имущество выплачивается покупателем, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в следующем порядке:

150 000 рублей в качестве аванса наличным расчетом передано в день подписания договора, подтверждением чего будет являться расписка.(п.3.1.1.1)

1 200 000 рублей ответчик выплачивает в безналичном порядке путем исполнения аккредитива. Условием исполнения аккредитива (перечисление денежных средств на счет продавца) является предоставлением продавцом в ПАО «Татфондбанк» документов, предусмотренных расчетным документом (аккредитивом) (п.3.1.1.2)

4 400 000 рублей ответчик оплачивает в безналичном порядке, путем исполнения аккредитива. (п.3.1.1.3). Условием исполнения аккредитива (перечисление денежных средств на счет продавца) является предоставлением продавцом в ПАО «Татфондбанк» документов, предусмотренных расчетным документом (аккредитивом).

Окончательный расчет производится в течение 1 рабочего дня после предоставления продавцом в ПАО «Татфондбанк» докуметов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности покупателю и ипотеки в пользу банка.

Согласно представленной расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подтвердил, что он получил денежные средства в сумме 150 000 рублей в качестве аванса за продаваемую спорную квартиру. Также указано, что материальных или каких-либо претензий связанных со сделкой купли-продажи ипотеки вышеуказанного имущества к ФИО5 не имеет. (л.д.89).

Государственная регистрация права частной собственности ответчика (покупателя) на указанную квартиру была произведена ДД.ММ.ГГГГ управлением ФСГ регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. одновременно в ЕГРП внесена запись о регистрации ипотеки – залога в силу закона на квартиру с указанием на наличие ограничения (обременения) права – ипотека в пользу ПАО «Татфондбанк» что подтверждается отметкой на договоре, а также выпиской из ЕГРП (л.д.14,15).

Также усматривается, что на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4 открыт счет №(л.д.16-18, 49).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Татфондбанк» и ФИО5 был заключен кредитный договор на сумму 4 400 000 рублей.

Кредит предоставлен ответчику по его заявлению в безналичной форме путем перечисления суммы кредита на банковский счет №, открытый на имя заемщика, при условии предоставления последним кредитору документов, подтверждающих перечисление денежных средств в безналичной форме на данный счет.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в ПАО «Татфондбанк» получил данный кредит на сумму 4 400 000 рублей, что подтверждается кредитным договором и выписками по счету (л.д.49-76).

В соответствии с п.2.3.1 Кредитного договора передача денежных средств, предоставленных кредитором, продавцу происходит с использованием безотзывного покрытого аккредитива, согласно заявлению об открытии аккредитива № и заявлению на открытие счета.(л.д.95-97).

Согласно заявлению на открытие аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ за счет средств плательщика в рамках кредитной программы ПАО «Татфондбанк» от ФИО5, последний просил открыть от его имени покрытый безотзывный аккредитив на сумму 5 600 000 рублей и совершить действия, направленные на открытие аккредитива в соответствии с законодательством и нормативными актами Банка России. В качестве получателя средств указан ФИО4, а также указан его счет. Срок действия аккредитива указан по ДД.ММ.ГГГГ. Также указаны документы, при предъявлении которых производится перевод денежных средств получателю по аккредитиву с указанием срока предъявления документов по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.20-22).

Также заявлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил заявление на открытие счета от его имени для депонирования денежных средств, предназначенных для учета сумм по покрытому (безотзывному) аккредитиву. Номер лицевого счета 40№ (л.д.23-24).

Как усматривается из выписки по текущему счету № данный счет был открыт ДД.ММ.ГГГГ. Также в данной выписке отражены поступления денежных средств в размере 4 400 000 рублей, 1 200 000 рублей, а также списание с данного счета по заявлению № об открытии аккредитива 5 600 000 рублей (л.д.88).

В адрес ФИО4 направлено уведомление принятии к исполнению аккредитива, открытого в его пользу на сумму 5 600 000 рублей со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ по поручению плательщика ФИО5 А также указаны документы для раскрытия (л.д.19).

Таким образом судом установлено, что рассматриваемом случае ФИО5 открыт безотзывный аккредитив, банком-эмитентом и исполняющим банком является Банк

Порядок исполнения аккредитива регулируется положениями статьи 870 ГК РФ, согласно которым для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится.

Таким образом в ПАО «Татфондбанк» ДД.ММ.ГГГГ были открыты счета:

На имя истца №

На имя ответчика

№ – остаток 500 рублей

№ – остаток 0,02 рублей

№ остаток 5 600 000 рублей

№ – остаток 4 361 630,24 рублей.

Как следует из содержания статей 5, 20 Федерального закона от 02 декабря 1990 года №395-1 «О банках и банковской деятельности» после отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций банк не вправе осуществлять ведение счетов юридических и физических лиц и производить расчеты в связи с невозможностью их исполнения.

Отзыв лицензии влечет за собой ликвидацию кредитной организации в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ходе которой лица, имеющие денежные требования к Банку, предъявляют их к ликвидатору, а последующие расчеты с кредиторами Банка осуществляются на основании реестра требований кредиторов.

Как усматривается из ответов Центрального банка Российской Федерации, ГК «АСВ» банком России на основании приказа от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 6 месяцев назначена временная администрация по управлению банком, а также введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов организации.

ДД.ММ.ГГГГ приказом Банка России у ПАО «Татфондбанк» отозвана лицензия на осуществление банковских операций и назначена временная администрация по управлению кредитной организацией.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Татфондбанк» признан несостоятельным (банкротом).

При этом банк России указал, что заключенный кредитный договор продолжает действовать на прежних условиях.

Также указано, что поскольку согласно обращению Абдулвахеда получатель денежных средств по аккредитиву является кредитором ПАО «Татфондбанк», он может предъявить требование кредитора к кредитной организации в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). (л.д.37-38, 49, 86-87).

Как усматривается из выписки по счету ФИО4 денежные средства на его счет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не поступали (л.д.27). Доказательств поступления денежных средств истцом по настоящее время в материалах дела не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в ГК «АСВ» с требованием о выдаче ему денежных средств с аккредитива, в чем ему было отказано, что подтверждается текстом заявления и ответом (л.д.34-36).

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 в адрес банка было направлено заявление, согласно которому на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства истцу не перечислены (л.д.26-27).

Кроме того согласно ответу на запрос ГК «АСВ» Абдулвахед ДД.ММ.ГГГГ открыл аккредитив №, который не был исполнен, что подтверждается выпиской по счету № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой на счете указаны денежные средства в размере 5 600 000 рублей, поступившие ДД.ММ.ГГГГ. Обращения сторон в ПАО «Татфондбанк» в отношении выдачи денежных средств, имеющихся на аккредитиве не поступало (л.д.140-141).

Таким образом, судом установлено, что в рамках исполнения обязательств по договору купли-продажи стороны договорились использовать расчеты по аккредитиву, исполнение аккредитива с учетом правил толкования договора (ст. 421 ГК РФ) обозначено как перечисление денежных средств на счет продавца. (п. 3.1.1.2 и 3.1.1.3).

Данные условия договора полностью соответствуют требованиям закона (ст. 870).

Поскольку денежные средства по договору на счет ФИО4 не поступили, то оснований полагать, что ответчик исполнил свою обязанность по оплате товара, у суда не имеется.

При этом суд полагает, что отношения по аккредитиву покупателя с банком, в том числе по поводу возврата сумм покрытия являются самостоятельными, и отличными от сделки, по которой производится платеж. В связи с чем ненадлежащее выполнение банком своих обязательств по возврату средств с закрытого аккредитива, не освобождает покупателя от обязанности оплатить полученный товар – недвижимое имущество. При этом суд учитывает, что нарушения, допущенные продавцом при предъявлении требований об оплате с аккредитива могут быть учтены при решении вопроса о применении к покупателю мер гражданско-правовой ответственности, в том числе в форме процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, но не освобождают покупателя от обязанности оплатить товар.

Таким образом, при расчетах по аккредитиву моментом исполнения обязательства как банка эмитента, так и обязательства по договору купли-продажи будет являться зачисление денежных средств на счет получателя.

Аналогичная позиция изложена в обзоре практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39

Также суд учитывает, что согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора.

Указание представителя ответчика со ссылкой на Заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.145-157), что соответствии с п.2 ст. 872 ГК РФ единственным кредитором ПАО «Татфондбанк» по неисполненному платежу по покрытому безотзывному аккредитиву, открытому для оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является продавец квартиры (ФИО4), суд находит несостоятельным, поскольку оно опровергается вышеуказанными выводами суда, и сам факт открытия аккредитива не свидетельствует об исполнении обязанности отплатить товар.

Не опровергают указанные выводы суда и квитанции, представленные ответчиком об оплате платежей по кредитному договору (л.д.136), поскольку не влияют на правоотношения между сторонами по поводу расторжения договора купли продажи, условием которого является именно перевод денежных средств на счет продавца. (п.3.1.1.3)

Кроме того суд учитывает, что по истечении срока аккредитива производится закрытие аккредитива в исполняющем банке (пункт 1 статьи 873 ГК РФ).

В силу положений пункта 2 статьи 873 ГК РФ неиспользованная сумма покрытого аккредитива подлежит возврату банку-эмитенту незамедлительно одновременно с закрытием аккредитива. Банк-эмитент обязан зачислить возвращенные суммы на счет плательщика.

Как усматривается из материалов дела срок действия аккредитива установлен по ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время истек, в связи с чем истец в настоящее время получателем средств в силу действующего законодательства не является и право требования денежных средств у него отсутствует.

Несостоятелен и довод ответчика, что договор купли-продажи исполнен, поскольку ДД.ММ.ГГГГ средства были списаны со счета ответчика в пользу получателя средств ФИО4, поскольку списание со счета ответчика надлежащим исполнение обязательства (зачисление на счет продавца) по договору купли-продажи не является.

Таким образом, договор купли-продажи с использованием кредитных денежных средств сторонами в полном объеме не исполнен. Со стороны ответчика имеются существенные нарушения условий договора.

При этом выплата ответчиком истцу 150 000 рублей не имеет правого значения, поскольку составляет 2,6 процентов от цены договора. Кроме того суд учитывает готовность истца вернуть ответчику указанную сумму.

Согласно ст.450, 453 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом суд учитывает, что выбор способа защиты права является правом истца и не обусловлен указанием на это иных лиц.

Согласно п 4.2 договора купли продажи продавец имеет право

Требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств:

Указанных в п. 3.1.1.2 и п.3.1.1.3 договора – в течение 15 дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

Удерживать передаваемое имущество от передачи покупателю во владение до его полной оплаты. (л.д.11-13).

Таким образом, поскольку продавцом в течение 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи денежные средства в размере 5 600 000 рублей получены не были, суд приходит к выводу, что он с очевидностью лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что свидетельствует о существенном нарушении договора, что позволяет ему расторгнуть указанный договор.

При этом указание ответчика, что п.4.2 договора установлен 15 дневный срок для обращения с требованием о расторжении договора, противоречит требования действующего законодательства, которым данный пресекательный срок не установлен, а кроме того установление 15 дневного срока относится к возможному периоду получения денежных средств по договору, по истечении которого продавец вправе обратиться с требованием о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование, в котором предлагалось произвести расчет либо заключить соглашение о расторжении договора, которая ответчиком не исполнено до сих пор (л.д.28).

Согласно статьей 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из изложенного, руководствуясь указанными нормами закона, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от заключенный между сторонами подлежит расторжению, а спорная квартира возврату истцу, в связи с чем требования истца о расторжении договора и признании за ним права собственности на спорное жилое помещение являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако суд учитывает, что поскольку за истцом признано право собственности на спорное имущество, что влечет за собой регистрацию перехода права собственности, требования о прекращении права собственности ответчика являются излишне заявленными и удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно п.п. 1.3, 1.4 кредитного договора между ФИО5 и ПАО «Татфондбанк» кредит предоставляется для целевого использования, а именно на: приобретение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры.

Обеспечением исполнения обязательства является залог (ипотека) в силу закона данного имущества с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

В связи с чем суд приходит к выводу, что на спорное имущество наложено обременение – ипотека в силу закона в пользу ПАО «Татфондбанк», (обеспечение кредитного обязательства) обязательства перед которым в настоящее время не исполнены, данный кредитный договор не признан недействительным, не оспорен иным образом, и оснований для прекращения предмета ипотеки не имеется.

В связи с чем указание истца о том, что поскольку договор купли-продажи был расторгнут, то необходимо прекратить запись об ипотеке на спорную квартиру, суд находит несостоятельным и приходит к выводу о необходимости в данных требованиях истцу отказать.

Доводы ответчика о прекращении производства по делу на основании ст. 27 АПК РФ, суд находит несостоятельным, как основанным на неправильном толковании норм права, поскольку данный спор заявлен между физическими лицами, экономического характера не имеет.

Таким образом, суд приходит к выводу, об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора и признания права собственности на спорное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

р е ш и л:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4,

Признать право собственности ФИО4 на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение суда может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья /подпись/ Носкова Н.В.

Копия верна:

Судья Носкова Н.В.