Апелляционное определение № 33-12392/2026 Ж-12001/2026 от 25 марта 2026 г.

Суд первой инстанции гр. дело № 2-1289/2025

Судья фио

Суд апелляционной инстанции гр. дело № 33-12392/2026

УИД: 61RS0045-01-2023-000749-68


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

адрес 26 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Акульшиной Т.В.,

судей фио, ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановой А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Акульшиной Т.В.,

гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ответчика ФИО2 на решение Лефортовского районного суда адрес от 26 августа 2025 года, которым постановлено:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «СЗ «ПИГ» денежные средства в размере сумма, неустойку в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, в остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ООО «СЗ «ПИГ» о взыскании денежных средств – отказать.

Решение является основанием для получения фио «МЦЗ» денежных средств в счет оплаты судебной экспертизы в размере сумма, депонированных ФИО2 согласно платежному поручению № ... от 08.11.2023 г. (за проведение экспертизы по делу № 2-5816/2023) в Управлении Судебного департамента адрес л/с ...,

УСТАНОВИЛА:

ООО «СЗ «ПИГ» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, неустойки в размере сумма, судебных расходов.

Свои исковые требования истец мотивировал тем, что 29 июня 2017 года между сторонами был заключен договор № ...... участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался с привлечением других лиц построить (создать) корпус ..., представляющий из себя жилое здание переменной этажности, создаваемый (строящийся) с привлечением денежных средств участника долевого строительства, расположенный на земельном участке и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект со следующими характеристиками: квартира (жилое помещение), 3-комнатная, тип 3, расположенная в корпусе ..., в секции № 1 на 16 этаже, строительный номер (код помещения) ..., проектной площадью 87,80 кв.адрес был введен в эксплуатацию 05 июля 2019 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес. Объект был передан участнику на основании одностороннего акта приема-передачи от 29 июня 2020 года. В соответствии с п. 3.4 договора, в случае если фактическая площадь объекта превысит проектную площадь объекта, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из цены 1 кв.м. объекта, указанной в п. 3.4 договора, о чем стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к договору. Согласно п. 3.1 договора цена 1 кв.м. объекта составляет сумма В связи с тем, что по результатам обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая общая площадь объекта увеличилась на 1,2 кв.м. относительно площади объекта, указанной в п. 1.4 договора, у ответчика в соответствии с п. 3.4, 3.5 договора возникла обязанность по уплате истцу суммы в размере сумма, которая установлена в п. 10 одностороннего акта приема-передачи квартиры от 29 июня 2020 года, и которая подлежала исполнению в течение 10 рабочих дней с даты получения от застройщика соответствующего уведомления, данная обязанность ответчиком до настоящего времени не исполнена.

Га Т.И. обратилась в суд со встречным иском к ООО «СЗ «ПИГ», в котором просила взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по договору в размере сумма, неустойку в размере сумма, судебные расходы, мотивировав свои требования тем, что на момент составления одностороннего акта приема-передачи квартиры застройщик не производил обмеры спорной квартиры, не составлял ее технический план, передал объект не соответствующий условиям договора (без возведения перегородки между кухней и комнатой, перегородки санузлов). Согласно техническому паспорту, изготовленному ГБУ адрес городское бюро технической инвентаризации, площадь принадлежащей истцу квартиры составляет 86,2 кв.м., что меньше договорной на 1,6 кв.м. В соответствии с п. 3.4 договора участия в долевом строительстве цена договора подлежит изменению в случае уменьшения или увеличения фактической площади объекта (квартиры). Соответственно, застройщик обязан вернуть участнику излишне оплаченные денежные средства.

Представители ООО «СЗ «ПИГ» по доверенности фио, фио в судебном заседании иск поддержали, встречный иск не признали.

Га Т.И. и ее представитель фио в судебном заседании иск не признали, встречный иск поддержали.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит по доводам апелляционной жалобы и дополнениям к ней Га Т.И.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Га Т.И. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, поддержала, представитель истца ООО «СЗ «ПИГ» по доверенности фио против доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражал.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, дополнений к ней и возражения на нее, выслушав позиции явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ч. 1 ст. 3.... 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29 июня 2017 года между ООО «ПИГ» (в настоящее время ООО «СЗ «ПИГ») как застройщиком и ФИО2 как участника долевого строительства был заключен договор № ...... участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с использованием кредитных средств), в соответствии с п. 2.1 которого застройщик обязался с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в предусмотренный договором срок передать объект участнику при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств.

Согласно п. п. 1.1, 1.2 договора, дом — корпус ..., представляющий из себя жилое здание переменной этажности, создаваемый (строящийся) с привлечением денежных средств участника долевого строительства, расположенный на земельном участке по адресу: адрес, ....

В соответствии с п. 1.3 договора, объект — объект долевого строительства в доме, а именно квартира (жилое помещение), 3-комнатная, тип 3, расположенная в корпусе ..., в секции 1 на 16 этаже со строительным номером (код помещения) ..., с размещением на поэтажном плане этажа жилого дома согласно Приложению № 1 к договору, а также доля в общем имуществе дома, создаваемые с привлечением денежных средств участника и подлежащие передаче участнику без внутренней отделки и инженерного оборудования.

Как указано в п. 1.4 договора, проектная площадь объекта — площадь объекта, определенная в соответствии с проектной документацией на дом, составляет 87,80 кв.м., из них летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с понижающим коэффициентом 1,10 кв.м. В соответствии с п. 1.5 договора, фактическая площадь объекта — сумма общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения, которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государственным органом.

В п. 3.1 договора стороны определили, что цена рассчитывается как произведение размера проектной площади объекта на цену 1 кв.м. объекта в размере сумма Цена может быть изменена в случае если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной площади объекта. Участник в рамках строительства объекта уплачивает застройщику цену в размере сумма (п. 3.3 договора). В случае если фактическая площадь объекта превысит или уменьшится относительно проектной, цена подлежит изменению в следующем порядке: стороны производят перерасчет цены исходя из цены 1 кв.м. объекта, указанной в п. 3.1 договора и величины, на который увеличилась или уменьшилась площадь объекта. Об установлении фактической площади объекта и изменении цены стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к договору (п. 3.4 договора). Сумма, подлежащая уплате участником согласно п. 3.4 договора, производится участником в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения. Сумма, подлежащая возврату участнику согласно п. 3.4 договора, возвращается участнику в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения путем перечисления на расчетный/текущий счет участника по реквизитам, указанным в дополнительном соглашении к договору (п. 3.5 договора).

29 июня 2020 года застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства к Договору № ...... участия в долевом строительстве от 29 июня 2017 года, в соответствии с которым застройщик передал участнику объект долевого строительства — квартиру № 60, расположенную на 16 этаже, количество комнат 1, фактической площадью 89,0 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес. Согласно п. 10 акта, в связи с тем, что по результатам обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,2 кв.м. относительно проектной площади объекта долевого строительства, у участника в соответствии с договором возникла обязанность по уплате застройщику суммы в размере сумма В связи с тем, что обязанность по доплате суммы в размере сумма участником на момент составления акта не исполнена, задолженность в указанном размере подлежит погашению участником в течение 10 рабочих дней с даты получения от застройщика соответствующего уведомления. В данном случае в качестве такого уведомления выступает настоящий акт.

Согласно представленному ООО «СЗ «ПИГ» в материалы дела отчету об отслеживании почтового отправления (РПО 11933049010838), экземпляр одностороннего акта передачи объекта долевого строительства был направлен в адрес участника 15 июля 2020 года и получен адресатом 29 июля 2020 года.

Застройщиком в материалы дела представлена копия технического паспорта в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, составленного по состоянию на 10 июля 2019 года, в котором указана общая площадь квартиры № 60 - 89,0 кв.м. (в том числе площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 1,0 кв.м.).

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО2 12 августа 2020 года зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: адрес, с указанием площади объекта недвижимости — 88,0 кв.м.; в качестве документов-оснований указаны: односторонний акт приема-передачи от 29.06.2020 объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № ...... от 29.06.2020; договор участия в долевом строительстве № ... от 29.06.2017; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ... от 05.07.2019.

Как указывает истец по основному иску, обязанность по доплате цены договора в связи с увеличением фактической общей площади объекта долевого строительства участником до настоящего времени не исполнена, что послужило причиной обращения застройщика в суд с настоящим иском.

Га Т.И., возражая против требований первоначального иска, указала, что переданная квартира не соответствует условиям договора, так как передана 1-комнатная квартира, а не 3-х-комнатная, соответственно, замеры площадей, указанные в техническом паспорте, являются некорректными, включают площадь застройки стенами (которые не были построены застройщиком). Кроме того, согласно техническому паспорту квартиры, представленному ФИО2 в материалы дела, составленному по ее инициативе ГБУ адрес МосгорБТИ по состоянию на 25 сентября 2023 года, общая площадь квартиры № 60 по адресу: адрес, составляет 86,2 кв.м. В экспликации к поэтажному плану данного технического паспорта указано, что квартира переоборудована без разрешения (ком. 1-7, 7а).

Согласно сообщению ГБУ МосгорБТИ от 06.10.2023 № ..., по данным информационной базы данных ГБУ МосгорБТИ в целях осуществления мониторинга использования жилищного фонда произведен учет семантической информации об объекте по адресу: адрес, без проведения натурного обследования. Учет информации произведен на основании оформленного заказа с учетом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и представленной исходно-разрешительной документации и данных кадастрового учета. На основании изложенного, техническая инвентаризация квартиры № 60 по вышеуказанному адресу не проводилась.

По ходатайству ФИО2 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено фио «МЦЗ».

Из заключения эксперта вышеуказанного экспертного учреждения № ... от 25.06.2025 г. следует, что в связи с невозможностью определения площади квартиры по адресу: адрес на момент передачи ее застройщиком ООО «СЗ «ПИГ» ФИО2 на основании натурного осмотра и произведенных замеров, эксперт взял за основу площадь квартиры, указанную в одностороннем акте приема-передачи от 29.06.2020 г. объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № ...... от 29.06.2017 г. – 88,0 кв.м. без учета площади летних помещений 1 кв.м.

Эксперт, руководствуясь сведениями о фактической площади квартиры, указанными в Техническом паспортные данные, выполненном ГБУ адрес «МосгорБТИ» и проведенными исследованиями, определил, что вследствие возведения некапитальных стен при выполнении ремонта площадь квартиры по адресу: адрес уменьшена на 1,8 кв.м.

Оснований не доверять экспертному заключению судом первой инстанции не установлено.

Из пояснений представителя ООО «СЗ «ПИГ» следует, что согласно проектной документации межкомнатные перегородки воздвигаются на высоту 250 мм., обмеры проводятся по нижнему уровню, т.е. по полу, таким образом, при составлении технического паспорта в 2019 г. учитывались возведенные межкомнатные перегородки, уже после ремонта и отделки, произведенных собственником, их толщина увеличилась, поэтому площадь квартиры уменьшилась, в тоже время, Мосжилинспекция проводит обмеры на более высоком уровне, чем 250 мм, поэтому комнаты обозначаются условно и застройщик не мог передать трехкомнатную квартиру, при регистрации права собственности в ЕГРН не учитывается площадь летних помещений, а застройщиком согласно ФЗ № 214-ФЗ цена объекта определяется с учетом летних помещений с понижающим коэффициентом.

Из представленной представителем ООО «СЗ «ПИГ» проектной документации (т.2 л.д.108) следует, что внутренние межквартирные стены и перегородки – газобетонные блоки толщиной 200-250 мм, шахты – пазогребневая плита 80 мм или газобетонный блок 50 мм, кирпич 120 мм, перегородки между квартирой и МОП – газобетонный блок 200 мм. Кладка межкомнатных перегородок и перегородок санузлов выполняется высотой 250 мм только для разметки габаритов комнат.

Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями статей 420-422, 424, 555, 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, 4,5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования о взыскании с ФИО2 задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере сумма подлежат удовлетворению, поскольку фактическая площадь объекта долевого строительства, переданного застройщиком участнику по договору – 89,0 кв.м., то есть площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,2 кв.м. относительно проектной площади объекта долевого строительства 87,80 кв.м., при этом условиями договора, как и нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, предусмотрена возможность увеличения цены договора в связи с превышением фактической площади объекта относительно его проектной площади, влекущая обязанность участника долевого строительства по доплате разницы, исходя из цены 1 кв.м. объекта, указанной в п. 3.1 договора и величины, на который увеличилась площадь объекта.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ФИО2 о пропуске ООО «СЗ «ПИГ» срока исковой давности, поскольку требования истца основаны на одностороннем акте от 29.06.2020 г., который в установленном порядке никем оспорен не был, дополнительное соглашение, на которое ссылается Га Т.И., между сторонами не заключалось.

Оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 судом первой инстанции не установлено, ввиду того, что вопреки доводам встречного иска площадь объекта долевого строительства на момент его передачи составила 89,0 кв.м., что подтверждается материалами дела, в то время как при заключении договора сторонами оговорена площадь объекта 87,8 кв.м., то есть фактическая площадь объекта увеличилась, и обязанность по возврату участнику части покупной цены объекта у застройщика не возникла.

Одновременно, суд первой инстанции согласился с доводами представителя ООО «СЗ «ПИГ» о пропуске ФИО2 срока исковой давности, поскольку объект долевого строительства был передан ей по передаточному акту 29 июня 2020 года, то есть в случае несогласия с фактической площадью переданной ей квартиры Га Т.И. была не лишена возможности заявить соответствующие требования к застройщику, в то время как со встречным иском Га Т.И. обратилась в суд в октябре 2023 года, то есть с нарушением установленного законом 3-летнего срока исковой давности.

Разрешая требования ООО «СЗ « ПИГ» о взыскании неустойки за нарушение срока внесения платежа, суд первой инстанции принял во внимание положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, признал расчет истца по первоначальному иску верным и соответствующим нормам действующего законодательства, иного расчета в материалы дела не представлено, пришел к выводу о наступлении ответственности участника долевого строительства в виде уплаты неустойки, которая подлежит начислению за период с 29 июня 2020 года по 28 марта 2022 года.

Учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения участником долевого строительства обязательств, период просрочки, суд первой инстанции снизил размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до суммы сумма

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ФИО2 в пользу ООО «СЗ «ПИГ» расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

С выводами суда первой инстанции и мотивами, по которым суд пришел к таким выводам, судебная коллегия полностью согласна, признавая их соответствующими правильно установленным фактическим обстоятельствам дела, основанными на верной оценке собранных по делу доказательств и обоснованно примененных в указанной части нормах материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что материалами дела не подтверждается передача застройщиком квартиры большей площадью, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку сводятся к несогласию заявителя жалобы с выводами суда первой инстанции, с которыми судебная коллегия согласилась, отражают субъективное несогласие заявителя с оценкой фактических обстоятельств, собранных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции, направлены на их переоценку, оснований для которой не имеется.

Кроме того, судебная коллегия обращается внимание на то, что в соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч. 7 ст. 1 указанного закона).

В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 указанной статьи).

В силу пп. 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Как следует из условий заключенного между сторонами договора, участник уведомлен о том, что фактическая площадь объекта устанавливается на момент ввода дома в эксплуатацию, перерасчет цены договора производится сторонами исходя из фактической площади объекта, устанавливаемой на момент ввода дома в эксплуатацию, фактическая площадь объекта определяется как сумма общей площади помещений объекта, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая летние помещения (площадь летних помещений рассчитывается с учетом понижающего коэффициента), которая определяется по окончании строительства дома на основании обмеров, произведенных уполномоченным государством органом (п. 1.5, 3 ). Подписывая договор, истец выразила согласие со всеми согласованными в нем условиями.

В п. 3 одностороннего акта приема-передачи от 29 июня 2020 года предусмотрено, что по данным обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, характеристики объекта долевого строительства (квартиры) изменились по отношению к проектным характеристикам: по данным обмера фактическая площадь квартиры составила 89,0 кв.м (включает площадь помещений квартиры 88 кв.м и площадь летних помещений 1 кв.м).

Эти же сведения о площади спорного объекта в размере 88 кв. м (без учета площади летнего помещения (балкона)), установленные в предусмотренном договором порядке, до настоящего времени содержатся в ЕГРН, объект в соответствии с законом поставлен на кадастровый учет с присвоением номера.

Принимая во внимание изложенное, условия договора и то, что лишь внесенные в ЕГРН сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик, при этом в установленном законом порядке сведения, содержащиеся в ЕГРН, установленные техническим паспортом, актом приема-передачи, не оспорены, в ЕГРН сведения об изменении общей площади квартиры вследствие ошибки не вносились, выводы суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «СЗ «ПИГ» о взыскании оплаты за увеличение площади квартиры и отказе в удовлетворении встречных требований ФИО2 являются правильными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при назначении судебной экспертизы суд первой инстанции немотивированно отклонил вопросы, поставленные истцом по встречному иску, являются несостоятельными. В соответствии с положениями части 2 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не применен срок исковой давности к требованиям ООО «СЗ «ПИГ», не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия согласилась.

Вопреки доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней, существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела и свидетельствующих о наличии обстоятельств, указанных в ст. 330 ГПК РФ, для отмены судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лефортовского районного суда адрес от 26 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 мая 2026 года.


Председательствующий:

Судьи: