Решение № 2-285/2020 2-285/2020~М-207/2020 М-207/2020 от 8 июля 2020 г. по делу № 2-285/2020

Дело № 2-285/2020

УИД: 66RS0036-01-2020-000254-14

Мотивированное
решение изготовлено 09 июля 2020 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года город Кушва

Кушвинский городской суд Свердловской области в составе

председательствующего судьи Туркиной Н.Ф.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новеньких Ю.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Городского округа Верхняя Тура о взыскании затрат на неотделимые улучшения недвижимого имуществ и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кушвинский городской суд Свердловской области с исковым заявлением к администрации Городского округа Верхняя Тура о взыскании затрат на неотделимые улучшения недвижимого имущества и компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ состоялся аукцион по продаже нежилого здания мазутонасосной, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 214,6 кв.м

Определением суда от 14.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО4

До судебного заседания от ответчика администрации Городского округа Верхняя Тура поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что с исковыми требованиями она не согласна.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключены договоры купли – продажи нежилых зданий с земельными участками: нежилое здание мазутонасосной общей площадью 214,6 кв.м, кадастровый №, с земельным участком общей площадью 536 кв.м, кадастровый №; нежилое здание станции очистки сточных вод общей площадью 176,2 кв.м, кадастровый №, с земельным участком общей площадью 456 кв.м, кадастровый №. Указанные объекты переданы ответчиком истцу по актам приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанным актам перечисленные объекты недвижимости переданы истцу в том состоянии, в котором они находились на момент проведения аукциона. Претензий у истца по состоянию зданий и земельных участков не имелось.

После вступления в законную силу решения суда по делу № 2-7/2017 о признании договоров купли – продажи недвижимого имущества недействительными денежные средства, полученные ответчиком от истца в виде доходов от реализации объектов недвижимости, в размере 78 000 рублей за здание мазутонасосной с земельным участком и 53 000 рублей за здание станции очистки сточных вод с земельным участком истцу ответчиком возвращены.

Ответчик указывает на то, что ремонт истцом не проводился. Предъявленные ко взысканию суммы в размере 477 729 рублей и 28 248 рублей за неотделимые улучшения нежилых зданий с земельными участками определены в соответствии с Отчетами №№ 125-2016 и 126-2016 от 01.11.2016, однако доказательства того, что указанные в ведомостях и сметном расчете объемы работ следует отнести к неотделимым улучшениям, истцом не представлено.

Не согласен ответчик и с требованием о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда, поскольку последним не представлено доказательств, подтверждающих причинение ему указанного вреда.

Ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме (том № 2 л. д. 166 – 168).

В судебном заседании 14.05.2020 истец ФИО1 настаивал на заявленных исковых требованиях, просил их удовлетворить в полном объеме. Суду дополнительно пояснил, что работы по улучшению приобретенных им зданий мазутонасосной и станции очистки сточных вод включали в себя установку окон и дверей, заливку фундамента, отсыпку ям внутри здания, выравнивание полов. Работы по ремонту зданий выполняли работники, которых он нанимал по устному договору.

В судебном заседании 02.07.2020 истец исковые требования уточнил в части стоимости оплаты услуг представителя. Просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 4 000 рублей. Поддержал доводы, изложенные в судебном заседании 14.07.2020. Суду пояснил, что в 2013 году он приобрел здания мазутонасосной и очистки сточных вод, которые были затоплены мазутом администрацией Городского округа Верхняя Тура. Несмотря на его обращения в Министерство экологии, полицию и следственный комитет, никакие меры по устранению указанного нарушения не были приняты. На территорию был завезен мусор, которым был завален мазут.

Оценку стоимости произведенных улучшений сделал после того, как прокурор обратился в суд с иском об оспаривании сделок купли – продажи. С заявлением о признании незаконным распоряжения Главы о проведении торгов не обращался.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности № 01/20 от 09.01.2020, исковые требования не признала. Доводы, изложенные в отзыве, поддержала. В судебном заседании 14.05.2020 суду дополнительно пояснила, что в 2013 году здания мазутонасосной и станции очистки сточных вод и расположенные под ними земельные участки были переданы истцу. После признания сделок купли – продажи указанных объектов недвижимости недействительными указанные здания истцом в установленный срок переданы не были. Здание очистки сточных вод было передано ответчику только в феврале 2020 года. При этом городской округ стоимость зданий и земельных участков истцу уже возвратил.

Непонятно, каким образом были оценены работ: нет данных о раздельной стоимости земельных участков и зданий, стоимости каждой работы отдельно. Вызывают сомнение и документы, представленные ФИО5, поскольку на тот момент такого индивидуального предпринимателя не было. Ничем не подтверждено, что истец выполнил работы, которые указаны в отчете. Если бы здание было в таком состоянии, оно не могло быть продано, его следовало признать аварийным. Если истец и производил работы, то производил их для себя.

Считает, что неосновательное обогащение не возникло, поскольку истец удерживает здания и земельные участки. На сегодняшний день к зданию очистки сточных вод подойти невозможно. Администрация городского округа лишена возможности использовать эти объекты недвижимости по назначению.

В судебном заседании 02.07.2020 представитель ФИО2 доводы, изложенные в судебном заседании от 14.05.2020, поддержала в полном объеме. Просила применить срок исковой давности, поскольку истцом пропущен трехлетний срок для защиты своего права: о нарушении права истец узнал в октябре 2016 года, то есть с того момента, когда прокурор обратился с иском в суд. С момента вынесения решения суда и до обращения истца с настоящим иском прошло более трех лет.

В настоящее время истец не может забрать свое здание и использовать его по назначению. Оценку от 2016 года считает, недопустимым доказательством. Ответчику неизвестно, какие работы в настоящее время проводит истец. Оценка составлена на основании сметы – документа, который предполагает, сколько затрат будет произведено на определенный вид работ. В отчете не указано и истцом не представлены иные доказательства того, какие проводились работы, на какую сумму, нет актов приема – передачи, нет договоров с подрядчиками. Истец утверждает, что сам приобретал материалы и производил работы, однако им не представлено документов на указанную сумму на приобретение строительных материалов. Заявленные исковые требования считает необоснованными. Допускает, что улучшилось состояние зданий, но об этом ответчику не знаем, у него нет доступа к ним. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО6, действующей на основании доверенности № 02/20 от 09.01.2020, в судебном заседании 14.05.2020 доводы представителя ФИО2 поддержала. Дополнительно по существу заявленных требований пояснить ничего не пожелала.

Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 суду пояснила, что если бы отчет об определении стоимости улучшений составлялся в 2020 году, то стоимость была бы значительно больше. Когда истец приобретал здания, то это были специализированные здания мазутонасостной. Там не было полов, фундамента, а только трубы для насосов. Это было специализированное здание в неудовлетворительном состоянии, которое невозможно было использовать по иному назначению, кроме как в качестве мазутонасосной. Его стоимость на тот момент была равна практически нолю. Его невозможно было куда-либо еще использовать. По состоянию на 2016 года, когда ФИО4 и сметчик /-/, имеющая стаж работы по данной специальности 42 года, выезжали на место, в здании уже не было труб, был пол, по которому ходили, были стены, перекрытия, окна, двери. То есть эти здания стали представлять собой полноценные производственно-складские здания: их можно использовать под склад, туда можно поставить станки, там подведено электричество. Расчет стоимости произведен по смете, поскольку в таком случае определяется минимальный размер, ниже рыночной стоимости, с целью, чтобы человек не смог обогатиться.

Таким образом, был объект с очень большим количеством труб, большим фундаментом, без пола, это был «нулевой» объект, а в 2016 году в здании можно было ходить по полу, были укреплены стены, проведено электричество, то есть это уже стал коммерческий объект. Из одного объекта истец сделал другой объект, в котором можно было что-то установить. Считает, что в данном случае не нужны какие-либо доказательства видов произведенных работ. Проведены огромные работы. Посчитаны только те вложения, которые произведены истцом. При этом вложений, которых не было, не учитывалось. В ходе проведения оценки определялась глубина, на которую была завезена земля. Сделаны замеры стен, там был кирпич. Истец проложил укрепления, которое также было посчитано. При замерах использовали рулетку. Посчитали электричество: столб, провода, отмостка, работа.

Также суду пояснила, что имеется методика определения рыночной стоимости. Смета – это один из методов затратного подхода. Существуют еще сравнительный и доходный подходы. Из всех трех подходов складывается стоимость. При составлении отчета в 2013 году ею применялся только затратный метод. В здании не было электричества, оно было без пола. Таких зданий на рынке не существует, поэтому его и не с чем сравнивать. Это специализированная недвижимость, которая на рынок не выставляется. Его нельзя было сдать с целью получения с него дохода. В 2016 году при оценке использовались также сравнительный и доходный подходы, поскольку это было рабочее здание: с электричеством, с полом, с окнами, дверями, то есть готовое производственно-складское здание. Если бы в 2016 году это здание было такое же, как и в 2013 году, то использовался бы опять только затратный метод, и стоило бы это здание копейки.

Свидетель /-/ суду пояснила, что она работает сметчиком. В октябре 2016 года совместно с ФИО4 они выезжали на объект, расположенный в <адрес>. Там было расположено производственное здание – мазутный склад. /-/ ходила и обмеряла все объемы. Все показывал истец. Некоторые помещения уже были сделаны. Истец также показывал ей и фотоматериалы. Она видела фотографии старого здания и видела здание в настоящее время, то есть все, что было до ремонта и после. Все объемы измерены электронной рулеткой. Снаружи было все убрано, к зданию подведено электричество. Кем были произведены все работы, не знает. На основании обхода была составлена ведомость объемов работ (дефектная ведомость) и локальный сметный расчет. Для определения сумм в калькуляции у /-/ есть специальная сметная программа. Впоследствии указанные документы были переданы оценщику.

Свидетель /-/ в судебном заседании подтвердил, что ФИО1 нанимал его класть колонны в здании, высота которого была более 4 метров, делал леса и прокладывал арматуру. У него был помощник. Также закладывали дыры в стенах. В здании не было дверей. Когда позднее снова приезжал на этот объект, то в нем уже были установлены двери и окна.

Суд, заслушав истца, ответчика, третье лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 2 и п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Улучшениями являются такие изменения, которые носят оправданный, полезный и разумный характер.

Право на получение затрат, понесенных в связи с произведенными улучшениями имущества, имеет лицо, являющееся добросовестным владельцем такого имущества.

Ставить вопрос о добросовестности можно в том случае, если лицо не знало об отсутствии у него правовых оснований пользоваться таким имуществом, либо о наличии на данное имущество прав третьих лиц.

В силу ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (ч. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (покупатель) принял от продавца (администрации Городского округа Верхняя Тура) и оплатил, а последний передал ему нежилое здание мазутонасосной с земельным участком, расположенное по адресу: <адрес>А, площадь нежилого здания 214,6 кв.м, площадь земельного участка 536 кв.м. Указанные объекты принадлежали продавцу на праве собственности (том № л. д. 202). Нежилое здание с земельным участком переданы покупателю в соответствии с актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, претензий по состоянию здания и земельного участка покупатель не имел (том № л. д. 203).

Кроме того, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (покупатель) принял от продавца (администрации <адрес> Верхняя Тура) и оплатил, а последний передал ему нежилое здание станции очистки сточных вод с земельным участком, расположенное по адресу: <адрес>А, площадь нежилого здания 176,2 кв.м, площадь земельного участка 456 кв.м. Указанные объекты принадлежали продавцу на праве собственности (том № л. д. 123 – 124). Нежилое здание с земельным участком переданы покупателю в соответствии с актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, претензий по состоянию здания и земельного участка покупатель не имел (том № л. д. 125).

Как следует из материалов дела, решением Кушвинского городского суда Свердловской области от 16.01.2017 иск прокурора г. Кушва, предъявленный в интересах муниципального образования Городской округ Верхняя Тура, к ФИО1, администрации Городского округа верхняя Тура о признании договоров купли – продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен. Договоры купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ мазутонасосной общей площадью 214,6 кв.м и от 17.12.2013 здания очистки сточных вод общей площадью 176,2 кв.м, заключенные между администрацией Городского округа Верхняя Тура и ФИО1, признаны недействительными. На администрацию Городского округа Верхняя Тура возложена обязанность вернуть ФИО1 денежные средства, уплаченные по указанным договорам. На ФИО1 возложена обязанность возвратить администрации Городского округа Верхняя Тура здание мазутонасосной общей площадью 214,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>А, с земельным участком площадью 536 кв.м, а также здание очистки сточных вод общей площадью 176,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>А, с земельным участком площадью 456 кв.м, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу (том № л. д. 18 – 23).В материалы дела представлен Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания мазутонасосной с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 473 000 рублей, в том числе стоимость здания насосной 415 000 рублей, стоимость земельного участка 58 000 рублей. Затраты, произведенные заказчиком (ФИО1) в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату оценки (отдельные материальные объекты, работы) составляют 477 729 рублей (том № л. д. 24 – 224).

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания очистки сточных вод с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 229 000 рублей, в том числе стоимость здания насосной 178 000 рублей, стоимость земельного участка 51 000 рублей. Затраты, произведенные заказчиком (ФИО1) в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату оценки (отдельные материальные объекты, работы) составляют 28 249 рублей (том № л. д. 1 – 147).

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылается на то, что истцом не доказаны улучшения, о которых он заявил в настоящем иске, а также размер понесенные им расходы на такие улучшения.

Вместе с тем данный довод ответчика судом отклоняется, поскольку в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в подтверждение своих возражений ответчиком суду не представлены, и данный довод противоречит исследованным судом доказательствам.

Так, из материалов дела следует, что на момент приобретения здания мазутонасосной станции находилось в неудовлетворительном состоянии.

В материалы дела представлен Отчет № – 2013 от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости здания мазутонасосоной (литера 4), общей площадью 214,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а» (том № л. д. 122 – 243), согласно которому рыночная стоимость здания мазутонасосной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная затратным методом, составляет 68 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка площадью 536 кв.м составляет 54 672 рубля (стр. 4 Отчета). В пункте 6.4 Отчета (стр. 15 – 16) указано, что здание мазутонасосной представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание, фундамент – бутовый ленточный, стены – кирпич, материалы перекрытий – железобетонные плиты, кровля – мягкая, полы – бетонные, проемы оконные – отсутствуют, двери – отсутствуют, внутренняя отделка – штукатурка, окраска известковыми и масляными составами, отопление и электросети – имеются в здании.

На основании визуального осмотра конструктивных элементов сооружения определены признаки физического износа на основании справочника ВСН 53-86(р) (Ведомственные строительные нормы, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446), что отражено в Отчете на стр. 87 – 88 (том № 2 л. д. 208 – 209):

- в фундаменте мокрые пятна на цоколе и стенах подвала или подполья (принятый процент износа – 30 %);

- в каркасе местами оголение арматуры и сырость на плитах (принятый процент износа – 35 %);

- на стенах волосяные трещины, высолы и сырые пятна (принятый процент износа – 35 %);

- в перегородках сквозные осадочные трещины (принятый процент износа – 50 %);

- на плитах кровли и перекрытий, а также местах их опирания сырость (принятый процент износа – 40 %);

- в полу массовые глубокие выбоины и отстаивание покрытия от основания местами до 5 кв.м на площади до 50 % (принятый процент износа – 50 %);

- в проемах отсутствие дверных полотен, оконных коробок, все сопряжения нарушены (принятый процент износа – 80 %);

- в отделке здания массовые пятна, отслоения, вздутия и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой (принятый процент износа – 80 %);

- внутренние сантехнические и электротехнические устройства и прочие работы находятся в удовлетворительном состоянии (принятый по среднему значению износов прочих конструктивных элементов процент износа – 80 %).

Процент вклада – 54 %.

В Отчете также обосновано неприменение сравнительного подхода, поскольку рынок специализированной собственности не развит (стр. 91 – 92 Отчета, том № л. д. 212 – 213), и неприменение доходного метода, учитывая состояние здания мазутонасосной (стр. 93 Отчета, том № л. д. 214).

Техническое состояние: здание находится в неудовлетворительном состоянии, пригодном к эксплуатации после проведения капитального ремонта, охранных мероприятий (стр. 16 Отчета, том № л. д. 137).

Также суду представлен Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости здания станции очистки сточных вод (литера 3), общей площадью 176,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а» (том № л. д. 1 – 121), согласно которому рыночная стоимость здания станции очистки сточных вод (литера 3) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 90 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка площадью 456 кв.м составляет 47 424 рубля (стр. 4 Отчета). В пункте 6.4 Отчета (стр. 15) указано, что здание станции очистки сточных вод представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание, фундамент – бутовый ленточный, стены – кирпич, материалы перекрытий – железобетонные плиты, кровля – мягкая, полы – бетонные, проемы оконные – отсутствуют, двери – отсутствуют, внутренняя отделка – штукатурка, окраска известковыми и масляными составами, отопление и электросети – имеются в здании (стр. 15 – 16 Отчета).

На основании визуального осмотра конструктивных элементов сооружения определены признаки физического износа на основании справочника ВСН 53-86(р) (Ведомственные строительные нормы, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446), что отражено в Отчете на стр. 87 – 88 (том № 2 л. д. 208 – 209):

- в фундаменте мокрые пятна на цоколе и стенах подвала или подполья (принятый процент износа – 30 %);

- на стенах сквозные осадочные трещины (принятый процент износа – 50 %);

- в перекрытиях и перегородках сырость на плитах и на стенах в местах опирания (принятый процент износа – 40 %);

- кровля разрушается местами в верхних и нижних слоях (принятый процент износа – 50 %);

- в проемах отсутствие дверных полотен, оконных коробок, все сопряжения нарушены (принятый процент износа – 80 %);

- в полу массовые глубокие выбоины и отстаивание покрытия от основания местами до 5 кв.м на площади до 50 % (принятый процент износа – 50 %);

- в отделке здания массовые пятна, отслоения, вздутия и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой (принятый процент износа – 80 %);

- внутренние сантехнические и электротехнические устройства: полное расстройство трубопровода и массовые поражения приборов, неисправность проводки и приборов (принятый процент износа – 80 %);

- прочие работы: ступени и площадки разбиты, часть ступеней и ограждающей решетки отсутствует, пользование лестницей опасно (принятый процент износа – 80 %).

Процент вклада – 59 %.

В Отчете также обосновано неприменение сравнительного подхода, поскольку рынок специализированной собственности не развит (стр. 92 – 93 Отчета, том № 3 л. д. 91 – 92), и доходного метода, учитывая состояние здания мазутонасосной (стр. 93 Отчета, том № 3 л. д. 93).

Техническое состояние: здание находится в неудовлетворительном состоянии, пригодном к эксплуатации после проведения капитального ремонта, охранных мероприятий (стр. 16 Отчета, том № 3 л. д. 16).

Указанные Отчеты были представлены ответчиком. Свое несогласие с изложенные с нем сведениями ответчик не высказывал ни в 2013 году, ни при рассмотрении настоящего спора, следовательно, с указанными в Отчетах описаниями зданий мазутонасосоной и станции очистки сточных вод, расположенными по адресу: <адрес>, их технического состояния ответчик согласен. Ни в 2013 году, ни позднее (до октября 2016 года) администрация Городского округа Верхняя Тура в случае несогласия с выводами оценщика не обращалась за проведение строительно-технической либо иной экспертизы.

При таких обстоятельствах (при отсутствии доказательств обратного) суд считает установленным, что приобретенные истцом в 2013 году здания мазутонасосной и станции очистки сточных вод находились именно в том состоянии, которое описано в Отчетах № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод ответчика о недопустимости доказательств – отчетов об оценке от 2016 года – суд отклоняет, поскольку нормами гражданского законодательства не предусмотрены ограничения относительно того, какими доказательствами могут подтверждаться проделанные работы и их стоимость.

В пункте 6.4 Отчета № 125 – 2016 от 01.11.2016 при описании объекта оценки – здания мазутонасосной – указано, что здание было приобретено в 2013 году как здание бывшей мазутонасосной в неработоспособном (предельном, аварийном) состоянии, с выбоинами, ямами, канавами в бетонном полу, отсутствие коммуникаций (были отрезаны от здания), без возможности использовать под иное производственно – складское назначение. Железобетонная балка была на грани обрушения, выбоины в стенах, отсутствие оконных и дверных блоков и др. (стр. 13 Отчета, том № 1 л. д. 36). После проведенных заказчиком строительно – ремонтных мероприятий здание бывшей мазутонасосной на дату оценки (26.10.2016) представляет собой объект многофункционального производственно – складского назначения с выровненными полами, укрепленной железобетонной балкой, проведены работы по укреплению стен и др. оконными и дверными проемами с подведенной линией электропередач, установлена металлическая печь, в удовлетворительном состоянии (ст. 14 Отчета, том № 1 л. д. 37). Здание мазутонасосной представляет собой отдельно стоящее одноэтажное здание, фундамент – бутовый ленточный, стены – кирпич, материалы перекрытий – железобетонные плиты, кровля – мягкая, полы – бетонные, проемы оконные – отсутствуют, двери – отсутствуют, внутренняя отделка – штукатурка, окраска известковыми и масляными составами, отопление и электросети – имеются в здании (стр. 41 Отчета). На страницах 42 – 64 Отчета № 125 – 2016 имеются фотографии объектов оценки, представленные заказчиком (ФИО1), сделанные им с момента приобретения здания в 2013 году и в процессе выполнения работ по его улучшению (том № 1 л. д. 42 – 64). Зафиксированное подобным образом техническое состояние здания в 2013 году ответчик в судебном заседании не оспаривал, доказательства нахождения здания в ином состоянии суду не предоставил.

В пункте 6.4 Отчета № 126 – 2016 от 01.11.2016 при описании объекта оценки – здания станции очистки сточных вод – указано, что здание было приобретено в 2013 году как здание станции очистки сточных вод в неработоспособном (предельном, аварийном) состоянии, с выбоинами, ямами, канавами в бетонном полу, отсутствие коммуникаций (были отрезаны от здания), без возможности использовать под иное производственно – складское назначение. Железобетонная балка была на грани обрушения, выбоины в стенах, отсутствие оконных и дверных блоков и др. (стр. 13 Отчета, том № 1 л. д. 36, фотоматериалы на стр. 14 – 17 Отчета). Заказчиком были проведены работы по благоустройству территории (расчистка площадей, засыпка траншей, вырезка порослей), ремонтно-строительные работы (очистка помещений от строительного мусора, очистка карем, ремонт местами рулонного покрытия кровли (стр. 17 Отчета). На представленных в Отчете фотоматериалах зафиксировано состояние объекта в 2013 году, а также впоследствии при проведении ремонтных работ. Зафиксированное подобным образом техническое состояние здания в 2013 году ответчик в судебном заседании также не оспаривал, доказательства нахождения здания в ином состоянии суду не предоставил.

Заявляя о несогласии с выполненным истцом объемом работ по приведению зданий мазутонасосоной и станции очистки сточных вод в пригодное для эксплуатации, ответчик в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства, что перечисленные в отчетах работы произведены не были либо их стоимость иная, чем отражена в отчетах. Ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы не заявлял.

С учетом представленных доказательств суд приходит к вывод о том, что произведенные в зданиях мазутонасосной и станции очистки сточных вод, ранее непригодных для эксплуатации по иному назначению, кроме как в качестве специализированных зданий, но и в этом случае находящихся в неудовлетворительном состоянии, были связаны не с заменой существовавших конструкций и систем, а с их ремонтом, приведением зданий к пригодному к эксплуатации состоянию. Это повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта. Возникшие улучшения направлены на модернизацию объектов недвижимости, в связи с чем они не могут быть отделены без вреда для имущества.

Оспаривая стоимость работ по улучшению зданий, ответчик в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств иной стоимости суду не представил.

С учетом изложенного суд считает установленным, что стоимость произведенных в зданиях мазутонасосоной и станции очистки сточных вод улучшений составила в общей сумме 505 978 рублей. Указанная сумма как неосновательное обогащение, образовавшееся на стороне ответчика в результате выполнения за счет истца неотделимых улучшений недвижимого имущества, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в силу положений ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом не имеет значения обстоятельство, что истцом одно из зданий до настоящего времени ответчику не передано. Доказательства того, что истцом стоимость неотделимых улучшений с мая 2017 года по настоящее время уменьшилась, либо того, что улучшения все-таки являются отделимыми и в настоящее время в зданиях мазутонасосной и станции очистки сточных вод отсутствуют, стороной ответчика суду представлены не были.

Кроме того, ответчик вправе обратился с требованием о понуждении к исполнению решения суда о передаче объекта недвижимости, о взыскании с истца денежных средств за пользование чужим имуществом, однако с данными требованиями на протяжении более трех лет с момента вступления решения суда в законную силу не обращалось.

Оснований для применения срока исковой давности суд не усматривает, поскольку истец обратился до истечения трехлетнего срока, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, который исчисляется с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, то с момента вступления решения суда от 16.01.2017, которым сделки купли – продажи здания мазутонасосной и станции очистки сточных вод с земельными участками признаны недействительными, в законную силу (17.05.2017). Истец обратился в суд с настоящим иском 16.03.2020, то есть в пределах срока исковой давности.

Что касается требования о компенсации морального вреда, то суд считает необходимым в удовлетворении данного требования отказать, поскольку статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда только в том случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом. Однако истец не доказал, что действиями ответчика нарушены его личные неимущественные права, а законом прямо не предусмотрена компенсация морального вреда при заявлении требований имущественного характера.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исходя из приведенных положений процессуального закона, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг специалиста по составлению отчетов в сумме 25 000 рублей. Несение истцом данных расходов подтверждается копиями квитанций (том № 2 л. д. д. 154), копией договора на оказание юридических услуг по оценке от 26.10.2016 (том № 2 л. д. 148 – 152), копией акта приема – передачи выполненных работ от 01.11.2016 (том № 4 л. д. 153), а также пояснениями ФИО4, которая в судебном заседании подтвердила факт несения истцом указанных расходов и его размер. С учетом возникшего спора и характера заявленных истцами требований суд в соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признает данные расходы необходимыми при рассмотрении конкретного дела.

Истец просит взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг в сумме 4 000 рублей. Факт несения истцом указанных расходов на оплату услуг представителя подтверждается представленными в материалы дела соглашением № об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 4.1 которого доверитель производит оплату оказанной юридической помощи в сумме 4 000 рублей единовременно при передаче составленного искового заявления (том № 4 л. д. 55 – 57), и актом выполненных работ (том № 4 л. д. 58).

С учетом характера спора, его правовой сложности, ценности нарушенного права расходы за составление искового заявления в сумме 4 000 рублей суд признает обоснованными и считает возможным взыскать их с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Требование о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины удовлетворению не подлежит, поскольку в силу положения п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Городского округа Верхняя Тура о взыскании затрат на неотделимые улучшения недвижимого имуществ и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Городского округа Верхняя Тура за счет казны муниципального образования в пользу ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в сумме 505 978 рублей, расходы за проведение оценки в сумме 25 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 4 000 рублей.

Всего 534 978 (пятьсот тридцать четыре тысячи девятьсот семьдесят восемь) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кушвинский городской суд.

Судья Туркина Н.Ф.