Решение № 3А-82/2018 3А-82/2018 ~ М-14/2018 М-14/2018 от 28 марта 2018 г. по делу № 3А-82/2018

Дело № 3а-82/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при секретаре судебного заседания Третьяковой И.А.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО3,

заинтересованного лица – администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО5 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 декабря 2014 года, в размере 14 394 000 рублей и 14 403 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца как налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3 и заинтересованного лица администрации Бурашевского сельского поселения ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельные участки: с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, относящиеся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь собственником указанных земельных участков, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24 ноября 2017 года кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 30 декабря 2014 года в размере:

- участка с кадастровым номером № – 34729115,12 рублей;

- участка с кадастровым номером № – 34749372,42 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельных участков ФИО5 14 декабря 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области. Решением Комиссии от 28 декабря 2017 года данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО

Согласно указанному отчету стоимость спорных земельных участков по состоянию на 30 декабря 2014 года составила:

- участка с кадастровым номером № – 14 394 000 рублей;

- участка с кадастровым номером № – 14 403 000 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельных участков в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства, к которому относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков метода количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представители Управления Росреестра по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области в судебном заседании пояснили:

Оценщиком неправомерно подобран в качестве объекта – аналога № 4 земельный участок, расположенный в <адрес>, реализуемый в феврале 2013 года при дате оценки – декабрь 2014 года. Кроме того, в соответствии с публичной кадастровой картой за 2014 год, указанный участок был размежеван и не мог использоваться в качестве аналога.

К объекту – аналогу № 4 применена корректировка на площадь (страница 67 отчета), вместе с тем при расчете корректировок на странице 65 отчета приведено обоснование отказа от указанной корректировки.

В качестве объектов – аналогов № 1 и № 2 подобраны земельные участки, объявления о продаже которых (страница 47 отчета) не содержат указание на наличие либо отсутствие такого ценообразующего фактора, как коммуникации.

Неправомерно применена корректировка на уторговывание в отношении объекта – аналога № 3, предлагаемого по акции.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО полностью подтвердил в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Как указано на странице 66 отчета об оценке, оценщиком для сравнения были выбраны 4 земельных участка, наиболее близкие по основным экономическим и физическим характеристикам к объектам оценки.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении метода корректировок сравнение объекта оценки с объектами-аналогами осуществляется по ценообразующим факторам (элементам сравнения), и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям объектов по этим факторам.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО пояснил, что обоснование того, что корректировка на дату продажи к объекту – аналогу № 4, реализуемого в феврале 2013 года, не применима, обосновано на странице 63 отчета. Отказ от соответствующей корректировки мотивирован ссылкой на анализ рынка в период экономического кризиса и стагнации, а также тем, что за период времени, предшествующий дате оценки, цены таких объектов существенно не изменились.

Тот факт, что указанный участок на момент оценки в 2014 году был размежеван, не является основанием для признания неправомерного его использования в качестве аналога, поскольку на момент продажи 08 февраля 2013 года участок существовал.

Отказ от корректировки на площадь в отношении объекта – аналога № 4 обоснован оценщиком на странице 65 отчета. Указание при расчете корректировок в отношении аналога № 4 на 1,000 (страница 67 отчета) оценщик пояснил тем, что за единицу для удобства расчетов берется объект оценки, поэтому в данном случае никакой корректировки не применено.

Из показаний оценщика в судебном заседании следует, что вопрос обеспеченности оцениваемых земельных участков и участков-аналогов коммуникациями им рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года №611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты инженерной инфраструктуры предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости. В связи с этим при проведении оценки оценщиком учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения. Поскольку такая возможность в отношении всех участков-аналогов имелась, эксперт пришел к выводу об их сопоставимости с объектом оценки по данному элементу сравнения, что исключает необходимость корректировки стоимости.

Указанный вывод в отношении объектов - аналогов № 1 и № 2, не противоречит содержанию объявлений об их продаже (страница 47 отчета), не содержащих сведения об их наличии. Кроме того, как пояснил в судебном заседании оценщик ФИО, данная информация уточнялась им на основе проведенного интервьюирования продавцов.

Вопреки доводам заинтересованного лица предложение объекта – аналога № 3 с пометкой «Акция» не свидетельствует о снижении его реальной цены, а является рекламным ходом продавца. Обоснование и расчет корректировки на торг в отношении указанного аналога приведены в отчете на странице 62. Указанный объект был предложен к продаже до даты оценки, назначение его соответствует сегменту рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, цена предложения указана в объявлении.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 декабря 2014 года в размере:

- участка с кадастровым номером № – 14 394 000 рублей;

- участка с кадастровым номером № – 14 403 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 14 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2018 года.

Председательствующий С.А. Гришина