Апелляционное определение № 33-4514/2025 от 3 декабря 2025 г.

УИД 69RS0014-02-2025-000166-41 судья Жуков Я.В.

Дело № 2-582/2025 (33-4514/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 декабря 2025 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Абрамовой И.В., Коровиной Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сундатовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Конаковского городского суда Тверской области от 17 июня 2025 года, которым, с учетом определения от 4 июля 2025 года, постановлено:

«исковые требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес> заключенный 18 октября 2022 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок, площадью 1500 (одна тысяча пятьсот) кв.м, с кадастровым номером №№, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с жилым домом, назначение: жилое, площадью 24.3 (двадцать четыре целых три десятых) кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок площадью 1500 (одна тысяча пятьсот) кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка и на 1/2 долю жилого дома, назначение: жилое, площадью 24.3 (двадцать четыре целых три десятых) кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на 1/2 долю жилого дома, назначение: жилое, площадью 24.3 (двадцать четыре целых три десятых) кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о государственной регистрации права собственности истцов на недвижимое имущество»,

установила:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что 18октября2022года между истцами ФИО2, ФИО3 и ответчиком С.С.ВБ. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, с расположенным на нем жилым домом площадью 24.3кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке.

На дату заключения оспариваемой сделки ответчик ФИО4 находился в зарегистрированном браке с ФИО1

Ответчик не исполнил пункт 2.2 договора купли-продажи, денежные средства в размере 1000000 рублей истцам наличными не передавал, на счета в банке не переводил, расписки о получении денежных средств истцами не составлялись. Правовой смысл пункта 2.2 договора не подтверждает передачу покупателем продавцам денежных средств в размере 1000000 рублей, так как не содержит сведений о способе передачи указанной суммы, а также времени ее передачи, что свидетельствует о том, что оплата цены имущества по настоящему договору ответчиком не производилась. При этом при заключении договора купли-продажи истцы рассчитывали на получение указанной суммы.

Кроме того, сторонами формально исполнена глава 5 договора купли-продаже о передаче имущества от продавцов к покупателю. Истцы, будучи близкими родственниками ответчика, беспрепятственно проживали и проживают в жилом доме и пользуются земельным участком, имущество не выбыло из пользования истцов.

11 ноября 2024 года в адрес ответчиков истцами была направлена претензия с предложением о заключении соглашения о расторжении указанного договора во внесудебном порядке. Добровольно данная претензия ответчиками не исполнена.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи, истцы обратились с рассматриваемым иском, потребовав:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: <адрес> заключенный 18 октября 2022 года, между ФИО2, С.В.МБ. и ФИО4;

- прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с жилым домом, назначение: жилое, площадью 24.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, с погашением записи в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности;

- вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка и на 1/2 долю жилого дома, назначение: жилое, площадью 24.3 (двадцать четыре целых три десятых) кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>; восстановив право собственности ФИО3 на 1/2 долю жилого дома, назначение: жилое, площадью 24.3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- указать, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о государственной регистрации права собственности истцов на недвижимое имущество.

Представитель истцов ФИО3 и ФИО2 – адвокат Горожанкина Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Ответчик ФИО1 и ее представитель – адвокат Ульяновский А.С. исковые требования не признали.

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено приведённое выше решение, об отмене которого и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, просит ФИО1 в апелляционной жалобе.

В обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с мнением суда, изложенным в оспариваемом решении о том, что ответчики не возражали против заявленных исковых требований, указывая, что данное обстоятельство не соответствует действительности. В ходе судебного разбирательства ответчики и их представитель приводили доводы о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, представляли доказательства в подтверждение таких доводов.

Автор жалобы полагает, что оснований для расторжения договора у суда не имелось, поскольку он заключался дееспособными лицами, которые могли понимать значение своих действий и суть совершаемой ими сделки.

Вопреки мнению суда и позиции истцов, оспариваемая сделка не являлась безвозмездной, о чем свидетельствует пункт 2.2 договора, согласно которому покупатель передал, а продавцы получили деньги в сумме 1000000 рублей полностью в равных долях каждый, при подписании договора и по расчетам стороны никаких претензий друг к другу не имеют.

Ответчики ФИО4 и ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом являлись супругами, проживали вместе несколько лет, откладывали денежные средства на приобретение имущества. После заключения договора купли-продажи ФИО4 заверил ФИО1 в том, что сделка прошла успешно, оплата произведена в полном объеме, у продавцов к покупателю претензий нет. С рассматриваемым иском истцы обратились в суд по происшествии более двух лет и трех месяцев, после предъявления ФИО1 в ноябре 2024 года в суд иска к ФИО4 о разделе совместно нажитого имущества.

Истцы по настоящему делу являются близкими родственниками ответчика ФИО4, ФИО2 – родной дядя ответчика С.С.ВВ., а С.В.МВ. его отец, истцы действуют в интересах своего близкого родственника ФИО4

То обстоятельство, что истцы зарегистрированы в спорном жилом помещении, один из истцов частично оплачивает коммунальные платежи, основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18 октября 2022 года не является.

Истцами ФИО2, ФИО3, ответчиком С.С.ВБ. принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых её доводы критикуются, предлагается решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1 и ее представитель Ульяновский А.С. апелляционную жалобу поддержали, настаивали на отмене решения суда первой инстанции, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО4 просил апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения, решение суда без изменения, подержав доводы письменных возражений.

В апелляционную инстанцию иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили. На основании ст.167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, обсудив указанные доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает, в связи с чем, по доводам апелляционной жалобы истца подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО2 и С.В.МГ. с учетом изложенного ниже.

Как установлено судебной коллегией и подтверждено материалами дела 18октября2022 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1500 (одна тысяча пятьсот) кв.м, с кадастровым номером №, с почтовым адресом ориентира: <адрес>, <адрес>, и размещенного на нем жилого дома, площадью 24.3 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу объекта: <адрес>, <адрес>.

Пунктом 2.1 предусмотрено, что цена земельного участка и жилого дома определена по договоренности сторон в сумме 1000000 руб.

В пункте 2.2 договора указано, что продавцы получили от покупателя денежные средства в размере 1000000 рублей полностью, в равных долях каждый, при подписании настоящего договора и по расчётам стороны никаких претензий друг к другу не имеют.

Разрешая исковые требования по существу, руководствуясь положениями статей 309, 310, 555, 454, 486, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции посчитал, что условие договора об оплате приобретаемого земельного участка и жилого дома ответчиком исполнено не было, в связи с чем пришёл к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм и разъяснений при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий необходимо установить наличие такого нарушения, влекущего за собой необходимость расторжения договора в целях защиты (восстановления) прав истца.

Как установлено судебной коллегией, договором купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18 октября 2022 года, подписанного истцами ФИО2, ФИО3 (продавцами) и ответчиком ФИО4 (покупателем) предусмотрено, что недвижимое имущество продается за 1000000 рублей, денежные средства в указанном размере переданы покупателем и получены продавцами в полном объеме при подписании настоящего договора, каких-либо претензий относительно оплаты друг к другу не имеют. Настоящий договор является одновременно и передаточным актом (л.д. 12).

Таким образом, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор, истцы подтвердили факт оплаты стоимости земельного участка и расположенного на нём жилого дома и, как следствие, факт надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18 октября 2022 года соответствует всем требованиям закона, содержит существенные условия, подписан сторонами, и прошел правовую экспертизу и регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. Условия договора сформулированы четко, не позволяют их неоднозначного трактования.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При наличии записи о состоявшейся передаче денежных средств, содержащейся в самом договоре, бремя ее опровержения и доказывания фактической безденежности договора лежит на получателе денежных средств.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцами не представлено.

При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу не предъявляли на протяжении длительного времени. Претензии возникли только после предъявления супругой покупателя ФИО1 исковых требований к ФИО4 о разделе совместно нажитого имущества, в числе которого и спорные земельный участок с жилым домом, приобретенные в период брака.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что подписание сторонами договора купли-продажи, содержащего пункт о выполнении сторонами обязательств по оплате спорных земельного участка с жилым домом, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предметы договора, должно было быть оценено судом первой инстанции, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.

В связи с чем судебная коллегия полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия отклоняет доводы возражений ФИО4 о том, что истцы заблуждались относительно природы оспариваемой сделки, не понимали разницы между договором купли-продажи и договором дарения, поскольку доказательств в подтверждение того, что вторая сторона фактически имела намерения на заключение иной сделки представлено не было, как доказательств в подтверждение наличия у истцов заблуждения, которое было настолько существенным, что лишало их возможности разумно и объективно оценивать разницу между договором дарения и договором купли-продажи объектов недвижимости.

Доводы истцов о том, что ФИО1 не доказан факт передачи денежных средств, также является несостоятельным с учётом вышеприведенных выводов судебной коллегии.

Ссылка в возражениях на апелляционную жалобу о том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, в частности расписки, является несостоятельной, так как нормами действующего законодательства обязательное ее составление не предусмотрено, факт оплаты может быть подтверждён и иными доказательствами, условие о передаче денежных средств может быть включено и сам договор. Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие в договоре купли-продажи записи о получении продавцом оплаты является письменным доказательством передачи денежных средств в счет оплаты приобретаемого имущества. Договор купли-продажи подписан истцами собственноручно, отвечает требованиям статей 59, 60 и 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к доказательствам.

Каких-либо аргументированных объяснений относительно обстоятельств, побудивших истцов к совершению записи в договоре о предварительном получении до подписания договора денежных средств, в ходе судебного разбирательства не представлено.

С учетом наличия в материалах дела письменного договора, в котором указано на надлежащее исполнение покупателем обязанности по оплате названных ранее объектов недвижимости при его подписании, факт неполучения истцами от ответчика денежных средств может быть с достоверностью опровергнут только соответствующими письменными доказательствами. Таковых материалы дела не содержат.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что воля сторон была направлена на достижение правовых последствий по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом. Доказательств обратному сторонами не представлено.

Признание иска ФИО4 нарушает права и законные интересы ФИО1, поскольку на земельный участок с жилым домом распространяется режим общей совместной собственности супругов, и поэтому заявление ФИО4 о том, что в действительности им как покупателем не передавалась оплата по договору судебной коллегией не принимается.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение Конаковского городского суда Тверской области 17 июня 2025 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ФИО4

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Конаковского городского суда Тверской области от 17 июня 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.12.2025 г.

Председательствующий

Судьи