Решение № 3А-284/2021 3А-284/2021~М-208/2021 М-208/2021 от 8 сентября 2021 г. по делу № 3А-284/2021

44OS0000-01-2021-000209-29

Дело № 3а-284/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 сентября 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Пономаревой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 489,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 5 809 431 руб.

Данный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 194 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, находящемся по адресу: <адрес> кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 2 738 498,93 руб.

Однако рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в соответствии с отчетами № 1 581 от 09 июля 2021 года, № 1 580 от 09 июля 2021 года, выполненными оценщиком ООО «РОСТоценка Валерия» ФИО3, по состоянию на дату оценки составляет 2 253 938 руб. и 669 082 руб. соответственно. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, будучи извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие, уточнив заявленные требования в части кадастрового номера здания, просил установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица Администрации городского округа город Буй Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований, связанных с расчетом рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 489,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 194 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, находящемся по адресу: <адрес>

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 5 809 431 руб., кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 2 738 498,93 руб.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты № 1 581 от 09 июля 2021 года, № 1 580 от 09 июля 2021 года, выполненные оценщиком ООО «РОСТоценка Валерия» ФИО3

В отчетах рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 2 253 938 рублей, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 669 082 рублей.

Оценщик определил рыночную стоимость земельного участка с использованием сравнительного подхода, отказавшись от применения затратного и доходного подходов, объекта капитального строительства с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты 0,9 и 0,1), отказавшись от применения затратного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 15 июля 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 489,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 2 253 938 (Два миллиона двести пятьдесят три тысячи девятьсот тридцать восемь) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 194 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 669 082 (Шестьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят два) рубля.

Датой подачи заявления считать 15 июля 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 01 октября 2021 года.