Решение № 3-685/2016 3А-217/2017 3А-217/2017(3А-616/2016;)~3-685/2016 3А-616/2016 от 13 апреля 2017 г. по делу № 3-685/2016

Дело- 3а-217/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

14 апреля 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего

судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием представителя административного истца

ООО «Кавказэлектросервис» ФИО1,

представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО2,

представителя заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска ФИО3,

эксперта ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Кавказэлектросервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Кавказэлектросервис» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «Кавказэлектросервис» указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 18 741 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок под объектами транспорта, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 20535450,75 рублей.

06 октября 2016 года ООО «Кавказэлектросервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком *** в отчете об оценке № ОЦ-052/16 от 30 сентября 2016 года в размере 9921 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 ноября 2016 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком *** в отчете об оценке № ОЦ-052/16 от 30 сентября 2016 года в размере 9921 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3169/8-4 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения - Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 10477 000 рублей.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Министерство имущественных отношений представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела, но неявившихся в судебное заседание.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Кавказэлектросервис» – ФИО1 с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, уточнила административные исковые требования и просила установить кадастровую стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10477 000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО2 просила вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством, выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка не оспаривала.

Представитель заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска ФИО3 возражала против иска ООО «Кавказэлектросервис», просила в удовлетворении требований отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение поступлений денежных средств от арендных платежей за пользование этим участком в бюджет г. Невинномысска. Заявила о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка, пояснив, что некорректный подбор объектов-аналогов привел к установлению неверной и необоснованной рыночной стоимости объекта оценки, значительно отличающейся от кадастровой стоимости земельного участка.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Кавказэлектросервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 18 741 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок под объектами транспорта, расположенного по адресу:***, в соответствии с договором аренды земельного участка № 19 от 12 января 2012 года, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и ООО «Кавказэлектросервис».

Срок аренды по договору установлен с 12 января 2012 по 11 января 2017 года.

Арендная плата за использование названного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка. Данный порядок расчета утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года. Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, ООО «Кавказэлектросервис», являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 27 сентября 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 20535450,75 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ООО «Кавказэлектросервис» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный *** отчет об оценке № ОЦ-052/16 от 30 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составляет 9 921 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 03 октября 2016 года № 1034/02-16.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, разрешение которого требовало специальных познаний в области оценочной деятельности, с учетом существенной разницы между кадастровой стоимостью этого имущества и его рыночной стоимостью, определенной в представленном истцом отчете об оценке, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3169/8-4 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 10477 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа отобраны для исследования 4 объекта - аналога расположенные в городе Невинномысске, аналог № 1 удален от города, аналоги № 2, № 3 и № 4 расположены вдоль федеральной трассы «Кавказ», сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом-оценки. Экспертом также отмечено, что анализ рынка производственной недвижимости в г.Невинномысске показал, что объектов схожих с оцениваемым, на исследуемый период времени, представлено на рынке недвижимости недостаточно.

В сравнительной таблице судебной оценочной экспертизы № 3169/8-4, отражена полная информация об объектах-аналогах, включая их местоположение, физические характеристики, транспортную доступность и инфраструктуру. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Экспертом обосновано неприменение корректировки по местоположению. Эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости применения корректировки на местоположение, поскольку все объекты - аналоги, расположены на одном сегменте рынка - в Ставропольском крае, в промышленной зоне на окраинах города Невинномысска. Корректировка на местоположение применяется, когда географическое положение объекта- сравнения отличается от положения объекта- оценки.

Эксперт не усмотрел необходимости и в применении корректировки на расположение относительно автомагистралей, поскольку объект- оценки, как и объекты- сравнения, расположены вблизи автомагистрали.

Скидка на торг определена экспертом в соответствии со справочником ФИО4 в размере 15 %, это среднее значение для неактивного рынка.

Корректировка на площадь применена в отношении всех объектов-аналогов, ее расчет представлен в экспертном заключении.

В отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 применены корректировки на коммуникации: электроснабжение – 16%, водоснабжение и канализация – 15 %.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов. Все объекты - аналоги предложены к продаже в июне, декабре 2014 года, информация о продажах актуальна на дату оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Таким образом, доводы представителя заинтересованных лиц о том, что объекты-аналоги не соответствуют объекту-оценки, использованная информация о них, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности, следовательно, вышеуказанное экспертное заключение нельзя считать допустимым доказательством по делу, суд оценивает критически.

Допрошенный в судебном заседании эксперт *** дала подробные объяснения по порядку и критериям подбора объектов-аналогов, их характеристиках, сопоставимости по основным критериям с объектом-оценки, обосновала примененные корректировки и их расчеты.

Доказательств недостоверности выводов проведенного судебного экспертного исследования, иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено.

Исходя из изложенного, административный иск ООО «Кавказэлектросервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенной заключением судебной экспертизы 10477 000 рублей.

Доводы представителя заинтересованных лиц о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы арендной платы, поступающей в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административный истец ООО «Кавказэлектросервис», реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Кавказэлектросервис» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 06 октября 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Кавказэлектросервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ***, общей площадью 18 741 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок под объектами транспорта, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10477 000 (десять миллионов четыреста семьдесят семь тысяч) рублей.

Заявление ООО «Кавказэлектросервис» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 06 октября 2016 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кавказэлектросервис» в пользу Федерального бюджетного учреждения - Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30800 (тридцать тысяч восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова