Решение № 3А-14/2018 3А-14/2018 (3А-155/2017;) ~ М-198/2017 3А-155/2017 М-198/2017 от 18 марта 2018 г. по делу № 3А-14/2018

Дело № 3а-14/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО2,

заинтересованного лица - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимого имущества: здания столярной мастерской с кадастровым номером № в размере 970000 рублей, здания старой сушилки с кадастровым номером № в размере 380000 рублей, здания склада минеральных удобрений с кадастровым номером № в размере 1290000 рублей, здания польской сушилки с кадастровым номером № в размере 4010000 рублей, здания льновороха с кадастровым номером № в размере 170000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель ФИО4– ФИО1 заявленные требования уточнила на основании результатов судебной экспертизы и просила установить кадастровую стоимость в размере:

здания с кадастровым номером № - 707000 рублей,

здания с кадастровым номером № - 733000 рублей,

здания с кадастровым номером № - 1746000 рублей,

здания с кадастровым номером № - 2114000 рублей,

здания с кадастровым номером № - 370000 рублей.

Представители административных ответчиков – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО2 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО5 вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц – ФГБУ ФКП Росреестра и Администрации Удомельского городского округа, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что здание столярной мастерской с кадастровым номером №, площадью 233,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, а также здания: старой сушилки с кадастровым номером №, площадью 771,9 кв.м, склада минеральных удобрений с кадастровым номером №, площадью 509,4 кв.м, польской сушилки с кадастровым номером №, площадью 2036,4 кв.м, льновороха с кадастровым номером №, площадью 361,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежат административному истцу на праве собственности на основании решения Удомельского городского суда от 10 мая 2011 года (здание столярной мастерской) и на основании договора купли-продажи от 20 января 1997 года (остальные здания), государственная регистрация права произведена 30 августа 2011 года, 18 марта 2015 года и 27 февраля 2015 года.

Являясь правообладателем указанных объектов недвижимости, обязанным в силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать налог на имущество физических лиц, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Принадлежащие административному истцу объекты недвижимого имущества не вошли в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Их кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 18 марта 2011года № 113, по состоянию на 19 июля 2011 года (здание столярной мастерской) и на 26 декабря 2014 года (остальные здания) и согласно выпискам из ЕГРН от 29 и 30 марта 2017 года составила:

здания с кадастровым номером № – 9288611,07 рублей,

здания с кадастровым номером № – 30653607,89 рублей,

здания с кадастровым номером № – 20229236,77 рублей,

здания с кадастровым номером № – 80869292,80 рублей,

здания с кадастровым номером № – 14351 877,05 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки административный истец 20 декабря 2016 года, а затем 07 апреля 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решениями Комиссии от 12 января 2017 года № 1324 и от 27 апреля 2017 года № 1571 заявление ФИО4 было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке от 15 декабря 2016 года № 01/12-2016, выполненного оценщиком ФИО12., требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

В соответствии с данным отчетом об оценке рыночная стоимость принадлежащих истцу объектов определена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере:

здания с кадастровым номером № – 970 000 рублей,

здания с кадастровым номером № – 380 000 рублей,

здания с кадастровым номером № – 1290 000 рублей,

здания с кадастровым номером № – 4010 000 рублей,

здания с кадастровым номером № – 170000 рублей.

Возражая относительно выводов оценщика в судебном заседании, представители Управления Росреестра по Тверской области и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области указали, что оценщиком неверно определен накопленный износ объектов оценки, допущена ошибка в определении конструктивной системы зданий в отношении склада минеральных удобрений. Кроме того, наличие родственных отношений между оценщиком и представителем истца ставит под сомнение независимость и незаинтересованность оценщика.

Данные возражения представителей административных ответчиков являются обоснованными.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В силу пункта 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Определяя рыночную стоимость затратным подходом, оценщик рассчитал стоимость замещения оцениваемых объектов и уменьшил полученный результат на сумму их накопленного износа, включающего в том числе внешний (экономический) износ, обусловленный уменьшением стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации и других качественных параметров окружения.

Величина внешнего износа - 23% для здания столярной мастерской и 30% для остальных зданий в отчете определена со ссылкой на анализ внешних экономических факторов в стране и регионе их расположения, а также на источник - «Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области в IV квартале 2013 года», ООО «Информационно-аналитическое бюро», 2014 год, согласно которому наиболее вероятная величина внешнего (экономического) устаревания объектов недвижимости в отдаленных или депрессивных районах составляет 23%-56% для 2011 года и 30-60% для 2013 года.

Между тем, в нарушение приведенных нормативных требований обоснование возможности применения результатов вышеуказанного исследования в отношении объектов недвижимости, расположенных в <адрес> Тверской области, в отчете об оценке отсутствует, факторы внешней среды, повлиявшие на рыночную стоимость с учетом времени создания объектов оценки не указаны, анализ и результат такого влияния не приведен, отнесение Тверской области на границу экономического разделения между «регионами - условными донорами» и «регионами - реципиентами» не мотивировано.

Кроме того, принимая во внимание, что оценщик и представитель истца являются супругами, вышеуказанный отчет не может быть использован в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку не соответствует установленному статьей 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ принципу независимости оценщика.

С учетом приведенных обстоятельств, определением суда от 19 января 2018 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта ФИО13 от 26 февраля 2018 года рыночная стоимость данных объектов составила:

1. здания с кадастровым номером № - 707000 рублей по состоянию на 19 июля 2011 года,

2. здания старой сушилки с кадастровым номером № -733000 рублей по состоянию на 26 декабря 2014 года,

3. здания склада минеральных удобрений с кадастровым номером № - 1746000 руб. по состоянию на 26 декабря 2014 года,

4. здания польской сушилки с кадастровым номером № - 2114000 руб. по состоянию на 26 декабря 2014 года,

5. здания льновороха с кадастровым номером № -370000 руб. по состоянию на 26 декабря 2014 года.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости Тверской области в сегменте рынка недвижимости сельскохозяйственного назначения, к которому относятся объекты экспертизы, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены данные сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС; сборника Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», вып. 75-76 (июль-октябрь 2011 года), вып. 89-90 (октябрь-декабрь 2014 года); Положения об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основаны на применении затратного подхода, метода сравнительной единицы, в рамках которого эксперт рассчитал затраты на замещение оцениваемых объектов на дату оценки, и с учетом накопленного износа объектов определил их рыночную стоимость на дату оценки. Отказ от применения доходного и сравнительного подходов подхода мотивирован.

Заключение судебной экспертизы содержит информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для его отвода, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества должна быть установлена в указанном административным истцом размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости:

1. здания столярной мастерской с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 707000 рублей по состоянию на 19 июля 2011 года,

2. здания старой сушилки с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 733000 рублей по состоянию на 26 декабря 2014 года,

3. здания склада минеральных удобрений с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, в размере 1746000 рублей по состоянию на 26 декабря 2014 года,

4. здания польской сушилки с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2114000 рублей по состоянию на 26 декабря 2014 года,

5. здания льновороха с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 370000 рублей по состоянию на 26 декабря 2014 года.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 20 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 21 марта 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова