Решение № 2А-158/2025 2А-158/2025~М-119/2025 М-119/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 2А-158/2025

Дело №2а-158/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2025 года пос. Солнцево Курской области

Солнцевский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Авакян Е.С.,

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения должностного лица,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 через своего представителя по доверенности обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в котором с учетом его уточнения просил признать незаконным решение должностного лица, содержащееся в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации перехода права собственности ООО «Защитное-Юг» на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 46 800 кв.м.;?обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, от ФИО2 к ООО «Защитное-Юг», возникшее на основании Договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ №. Требования мотивированы тем, что административный истец ФИО2 является собственником спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Защитное-Юг» заключен договор купли-продажи №, согласно которому ФИО2 передает в общую долевую собственность 7/10 долей спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Курской области было подано заявление о регистрации перехода права и государственной регистрации права на земельную долю по Договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ №, к заявлению приложены соответствующие документы, в том числе, правоустанавливающий документ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, платежное поручение об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права и государственную регистрацию права общей долевой собственности. 17.02.2025 регистрация перехода права собственности была приостановлена, а уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ КУВД-001/2025-5180162/11 в государственной регистрации права на земельную долю было отказано, поскольку не представлено уведомление об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти <адрес> в порядке ст. 8 Закона №101-ФЗ. Административный истец не согласен с принятым решением, поскольку им не нарушены интересы государства по преимущественной покупке земель сельскохозяйственного назначения. Заявителем на государственную регистрацию представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право собственности на имущество (земельный участок) заявителя зарегистрировано в ЕГРН. Продавец вправе отчуждать имущество. Считает, что указанный договор соответствует требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», он не оспорен и не признан недействительным. Следовательно, у регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Воспользовался правом ведения дела в суде через представителя ФИО7.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО7 уточненные административные требования поддержал, по основаниям, изложенным в заявлении, просил их удовлетворить. Указал, что принадлежащий ФИО2 спорный земельный участок был выделен из невостребованного земельного участка №, который использовался, обрабатывался, и был приведен в надлежащее состояние для возможности осуществления сельскохозяйственной деятельности ООО «Защитное-Юг», которое на протяжении продолжительного времени обрабатывало невостребованный участок. Таким образом, к моменту перехода в собственность ФИО2. спорного земельного участка, он был разработан по средствам ООО «Защитное -ЮГ». В связи с указанными обстоятельствами, а так же тем, что у административного истца отсутствовала возможность обрабатывать земельный участок самостоятельно и нести дополнительные затраты, он передал спорный земельный участок в аренду ООО «Защитное-Юг». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Защитное-Юг» и ФИО2 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором договорились о преимущественном праве ООО «Защитно-Юг» на покупку части земельного участка в виде доли. В случае продажи Арендодателем всего земельного участка Арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка только после соблюдения всех условий предусмотренных пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Административный истец принял решение о продаже части принадлежащего ему земельного участка, в связи с чем, направил в адрес ООО «Защитное-Юг» предложение выкупить часть земельного участка в виде права на долю в размере 7/10 долей. ООО «Защитное-Юг» предложение приняло и как следствие ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи. При заключении договора купли-продажи между сторонами договора было достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком. Оплату по договору купли-продажи ООО «Защитное-Юг» произвело полностью в установленный договором срок. Указывает, что ООО «Защитное-Юг» имеет преимущественное право на покупку именно доли, а не всего участка, как арендатор и добросовестный пользователь. Действия административного ответчика нарушают права и охраняемые законом интересы ФИО2 как собственника, в части вопроса распоряжения своим имуществом.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил отзыв на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении иска отказать ввиду его необоснованности и законности действий государственного регистратора, рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица ООО «Защитное-Юг» ФИО4 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании полагала заявленные административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, сослалась на доводы, аналогичные доводам представителя административного истца.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств о том, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения, в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 46 800 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № образован и зарегистрирован на основании решения о выделении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, решения об утверждении проекта межевания земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, проекта межевания земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ООО «Защитно-Юг» (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому продавец передал в собственность покупателя 7/10 долей земельного участка с кадастровым номером №.

04.02.2025 ООО «Защитное-Юг» и ФИО2 в лице представителя по доверенностям ФИО5 обратились в орган регистрации права с заявлениями от ООО «Защитное-Юг» об осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Субботинский сельсовет; от ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности; от ФИО2 об осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. С вышеуказанными заявлениями представлен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенной правовой экспертизы представленных заявителями документов государственным регистратором прав принято решение о приостановлении сроком до ДД.ММ.ГГГГ по основанию п.5, п.7, п.9 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку не представлено уведомление об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти Курской области в порядке ст. 8 Закона №101-ФЗ.

Из сообщения Министерства имущества Курской области от 21.02.2025 следует, что согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ № заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в собственность Курской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в отношении предлагаемого земельного участка с кадастровым номером № принято решение о его приобретении. Извещение о намерении продать 7/10 земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № в адрес Министерства не поступало. Так же указано, что сделка по продажи доли в земельном участке, находящемся в единоличной собственности другому одному лицу (без осуществления раздела земельного участка) не соответствует требованиям действующего законодательства.

19 мая 2025 года в связи с истечением срока приостановления государственным регистратором приняты решения об отказе №КУВД-001/2025-5180167.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пунктов 5, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 3 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Требования о реализации преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации должны применяться не только в случае продажи именно земельного участка, но и в случае продажи доли в праве на земельный участок, находящийся в собственности одного лица.

Отчуждение единоличным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения доли в праве общей долевой собственности противоречит общим принципам оборота земель сельскохозяйственного назначения и является притворной сделкой, совершаемой с целью прикрыть сделку по продаже земельного участка в нарушение преимущественного права покупки такого участка субъектом Российской Федерации (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

В случае приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения покупатель станет участником долевой собственности. В силу ст. 12 Закона №101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае отчуждения оставшейся доли в праве общей долевой собственности на земельный участок покупатель первоначальной доли будет иметь преимущественное право приобретения оставшейся доли в силу ст. 1 Закона №101-ФЗ и ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, в случае возмездного отчуждения единоличным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения доли в праве общей долевой собственности на этот участок возникает правовая неопределенность, поскольку в указанном случае в силу коллизии норм преимущественное право на покупку оставшейся доли имеют как покупатель первоначальной доли, так и субъект Российской Федерации (в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование).

Во избежание действий участников гражданского оборота, связанных с обходом закона (т.е. правил о преимущественном праве публично-правового образования на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения) при проведении правовой экспертизы государственный регистратор руководствуется, прежде всего, нормами п. 1 ст. 8 Закона №101-ФЗ.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С учетом изложенного, земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности, может быть разделен и в результате образовано несколько земельных участков с таким же целевым использованием, в отношении которых могло бы быть также реализовано преимущественное право субъекта Российской Федерации.

Поскольку сделки по отчуждению долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности одного лица, являются ничтожными по основаниям, предусмотренными ст.ст. 168, 170 ГК РФ и п. 4 ст. 8 Закона №101-ФЗ, то в указанном случае у государственного регистратора прав имелись законные основания для принятия оспариваемого решения.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи права долевой собственности на спорный земельный участок не существовало.

Доводы стороны истца о том, что положения ст. 8 Закона №101-ФЗ применяются лишь при продаже земельного участка в целом, а не его доли, а также, что правоотношения по продаже доли земельного участка регулируются ст. 12 названного Закона, основаны на неверном толковании указанных положений, касающихся оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также о том, что содержание ст. 8 названного Закона №101-ФЗ не позволяет сделать вывод о том, что ее положения не подлежат применению при отчуждении земельного участка посредством заключения договоров об отчуждении долей земельного участка.

Таким образом, суд исходя из того, что оспариваемое уведомление (решение) соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права административного истца, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения должностного лица, содержащееся в уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> КУВД-001/2025-5180162/11 от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации перехода права собственности ООО «Защитное-Юг» на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 46 800 кв.м., возложении обязанности отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Курского областного суда через Солнцевский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 августа 2025 года.

Судья Н.В. Озерова