Решение № 2-4224/2019 2-4224/2019~М-3625/2019 М-3625/2019 от 23 сентября 2019 г. по делу № 2-4224/2019

Дело <№ обезличен>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2019 г. г.о. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Демидова В.Ю.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк к ФИО2 об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением в виде ипотеки, обязании произвести государственную регистрацию права собственности с обременением в виде ипотеки, обращении взыскания, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» в лице филиала – Среднерусского банка ПАО Сбербанк, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением в виде ипотеки, обязании произвести государственную регистрацию права собственности с обременением в виде ипотеки, обращении взыскания, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска истец указал, что между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключен кредитный договор <№ обезличен> от <дата> в размере 4 074 510 руб., на срок 240 мес., под 14,25 % годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, со строительным номером <№ обезличен>к1-101, на 4 этаже жилого дома, подъезд 4, площадью 57,8 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, вблизи квартала Клязьма, на основании договора № ДУ-04к1-101 участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного с ООО «Экотаун». По условиям п. 2.1 Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщик предоставляет кредитору залог имущественных прав по Договору участия в долевом строительстве жилого дома № ДУ-04к1-101 от <дата>; залог недвижимости объекта.

Решением Химкинского городского суда от <дата> по делу <№ обезличен> с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 984 816,42 руб., неустойка в размере 40 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 23 002,43 руб., обращено взыскание на имущественные права требования, принадлежащие ФИО2 на основании договора № ДУ-04к1-101 участия в долевом строительстве от <дата>, установлена начальная стоимость в размере 4 794 510 руб.

<дата> было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого выяснилось, что квартира ответчику передана по акту приема-передачи от <дата>, однако в установленном законом порядке не зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости. Просят обязать ФИО2 зарегистрировать право собственности на объект недвижимости с обременением права собственности в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, обязать Росреестр зарегистрировать право собственности на объект недвижимости за ФИО2 с обременением права собственности в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, обратить взыскание на предмет залога, взыскать государственную пошлину в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 38 000 руб.

Представитель истца в судебном заедании уточненные требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом посредством телефонограммы, об отложении судебного разбирательства не просил, причины неявки суду не сообщил.

Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание представителя не направил, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что <дата> между истцом и ответчиком заключен кредитный договор <№ обезличен>, в соответствии с которым истец предоставил ответчику кредит в размере 4 074 510 руб., на приобретение строящегося жилья – двухкомнатной квартиры со строительным номером <№ обезличен>-к1-101, расположенной на 4 этаже жилого дома, подъезд по проекту 4, общей площадью 57,8 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, вблизи квартала Клязьма, на основании договора № ДУ-04к1-101 участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного заемщиком с ООО «Экотаун», сроком на 240 месяцев, под 14,5 % годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору, в соответствии с п. 2.1.1. заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог имущественных прав, по договору № ДУ-04к1-101 участия в долевом строительстве от <дата>, а также, в соответствии с п. 2.1.2. кредитного договора, залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Решением Химкинского городского суда от <дата> по гражданскому делу <№ обезличен> с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 984 816,42 руб., неустойка в размере 40 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 002,43 руб., а также обращено взыскание на имущественные права требования, принадлежащие ФИО2 на основании договора № ДУ-04к1-101 участия в долевом строительстве от <дата> в отношении объекта недвижимости двухкомнатной квартиры строительный номер <№ обезличен>-к1-101, расположенной на 4 этаже жилого дома, подъезд по проекту <№ обезличен>, общей площадью 57,8 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, вблизи квартала Клязьма, установив начальную продажную цену в размере 4 794 510 руб.

Разрешением от <дата> многоквартирный дом, в котором расположен спорный объект, введен в эксплуатацию.

<дата> квартира передана ответчику по акту приема-передачи.

Поскольку объект недвижимости введен в эксплуатацию <дата> и ему присвоен почтовый адрес, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) переданной ответчику по акту приема-передачи от <дата><адрес> по адресу: Московская область, г. Химки, ЖК «<адрес>», ул. ФИО1, <адрес>, соглашение о залоге содержится в условиях кредитного договора.

Исходя из совокупного толкования ч. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, ст. 29 Федерального закона <дата> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и главы IV "Государственная регистрация ипотеки" Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", стороны договора о залоге обязаны оформить его государственную регистрацию.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Исходя из указанных положений действующего законодательства государственная регистрация ипотеки объектов долевой собственности, которые считаются находящимися в залоге, не может предшествовать государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Сведения о регистрации права собственности на указанную квартиру в ЕГРП отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исследовав материалы дела, и руководствуясь положениями вышеприведенного законодательства, суд полагает, что истец, являясь стороной по кредитному договору <№ обезличен> от <дата>, вправе требовать вынесения судебного решения о регистрации сделки, поскольку нарушаются права кредитной организации, как залогодержателя.

Исходя из положений ст. 54 Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства судом была проведена оценочная экспертиза рыночной стоимости <адрес>, по адресу: Московская область, г. Химки, ЖК «<адрес>» ул. ФИО1, <адрес>.

Обращая взыскание на заложенное имущество, при определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание заключение эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества, исполненный по определению суда ООО «Сервис Плюс», согласно которого стоимость спорной квартиры составляет 5 496 000 руб.

Таким образом, начальная продажная стоимость квартиры определяется в размере 80 % рыночной стоимости в размере 4 396 800 руб.

Отказывая в удовлетворении требования об обязании Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру суд приходит к выводу, что действиями Управления права и интересы истца не нарушены, кроме того надлежащим способом защиты прав истца является заявленное требование о возложении обязанности именно на ответчика зарегистрировать права собственности.

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом установлено, что истец при предъявлении иска оплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб., а также расходы на судебную экспертизу в размере 38 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусского банка ПАО Сбербанк удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области право собственности на квартиру по адресу: Московская область, г.о. Химки, ЖК «<адрес>», ул. ФИО1, <адрес>, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

Обратить взыскание на имущество - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, ЖК «<адрес>», ул. ФИО1, <адрес> определив способом реализации квартиры публичные торги с начальной продажной ценой квартиры в сумме 4 396 800 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате расходов на судебную экспертизу в размере 38 000 руб.

В удовлетворении требования об обязании Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру по адресу: Московская область, г.о. Химки, ЖК «<адрес>», ул. ФИО1, <адрес>, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области.

УИД 50RS0<№ обезличен>-94

Мотивированное решение составлено <дата>

Председательствующий В.Ю. Демидов