Решение № 04722/2025 2-5949/2025 2-746/2026 2-746/2026(2-5949/2025;)~04722/2025 от 19 января 2026 г. по делу № 04722/2025

УИД: 56RS0042-01-2025-007230-50

Дело № 2-746/2026 (2-5949/2025)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 20 января 2026 года

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Малофеевой Ю.А.,

при секретаре Лукониной С.А.,

с участием представителя истцов ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО20, ФИО5, к Администрации города Оренбурга о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, указав, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками <адрес>, расположенной в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, по 1/2 доли каждая. С целью улучшения жилищных условий, истцами была выполнена реконструкция данной квартиры (возведен пристрой), в результате чего общая площадь квартиры увеличилась с 44,7 кв.м., до 63 кв.м., согласно технического плана помещения. С целью оформления вышеуказанной реконструкции истцы обращались в Администрацию <адрес>. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцам было сообщено, что в связи с тем, что административный порядок легализации самовольной реконструкции законодательством не предусмотрен, истец вправе обратиться в Суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, в порядке установленном ст.222 ГК РФ. Согласно Акта экспертизы №-А от ДД.ММ.ГГГГ об обследовании несущих конструкций здания по адресу: <адрес>, с целью выявления нарушения допущенных нарушений строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, подготовленного экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО3, жилой дом по адресу: <адрес>, с учетом реконструкции <адрес>, отвечает строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, сохранение в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан, в том числе и третьим лицам.

Просят суд сохранить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде, площадью 63 кв.м., расположена на первом этаже. Признать за истцами право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде, площадью 63 кв.м., расположена на первом этаже, по № доли за каждой.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора привлечены Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ФИО19.

Истцы ФИО20, ФИО5, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал и просил удовлетворить. Пояснил суду, что был двухквартирный дом, была произведена реконструкция у доверителя, Администрация пояснила на обращение в досудебном порядке, что регистрация проходит в судебном порядке, смежники не против.

Представитель ответчика администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение в соответствие с обстоятельствами по делу и требованиями закона.

Третьи лица Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и ФИО19, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения регулируются градостроительным законодательством.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (в том числе площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект недвижимости в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости, поскольку пристройка к жилому дому или квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которых возник новый объект.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации права на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 вышеуказанного Постановления отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию.

На основании материалов гражданского дела судом установлено, что ФИО20 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО5 на основании решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками <адрес>, расположенной в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, по 1/2 доли каждая, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Собственником <адрес> указанном двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес> является ФИО19, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, установлено, что в целях улучшения жилищных условий, истцами произведена реконструкция квартиры путем возведения пристроя к жилому дому - увеличив тем самым площадь квартиры с 44,7 кв.м. до 63,0 кв.м., согласно техническому плану помещения от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера ФИО6

Из инвентарного дела ГУП «ОЦИиОН» следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 2/5 доли жилого дома по <адрес> ФИО7, которому принадлежал дом на основании свидетельства о праве на наследство, продал указанные доли дома ФИО14, земельный участок площадью 451 кв.м., на котором расположен жилой дом по <адрес> находится в общем пользовании с ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 Из справки ГУП «ОЦиОН» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на период ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован дом литер АА1 за ФИО15 - 3/5 доли, за ФИО12 - 2/5 доли. Дом литер Б за ФИО10 1/4 доли, за ФИО13 1/4 доли, за ФИО25 1/4 доли, за ФИО8 1/4 доли.

Из техпаспорта на домовладение от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом состоит из литера АА1 собственниками которого являются ФИО14 - 2/5 доли на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО15 - 3/5 доли на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок в общем пользовании с ФИО16, ФИО17, ФИО9 и ФИО10

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ следует, что после смерти ФИО14, умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследниками являются дочери ФИО2 и ФИО18 по 1/2 доли каждой.

Из справки ГУП «ОЦИиОН» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом состоит из литера № общей площадью 100,1 кв.м. В 2004 году возведен пристрой 11,8 кв.м. записан за ФИО2 В 2006 году площадью 11,8 кв.м записан за ФИО15 В 2006 году площадью 14,4 кв.м. за ФИО2 Собственники указанного жилого помещения являются ФИО2 - 1/5 доли, ФИО18 - 1/5 доли, ФИО15 - 3/5 доли.

А также из литера Б с подвалом 94,8 кв.м. принадлежащего ФИО10 1/4 доли, ФИО9 1/4 доли, ФИО16 -1/4 доли и ФИО17 1/4 доли.

Сведений о наличии землеотводных документов в материалах инвентарного дела не имеется.

Из представленного истцами ответа от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истцов, Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации <адрес> о функциональном назначении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, разъяснено, что в рамках межведомственного взаимодействия управлением был направлен запрос в филиал публично - правовой компании «Роскадастр» по <адрес> и получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ № № № с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности.

Кроме того, по данному адресу, в соответствии с выпиской, зарегистрирован жилой дом с кадастровым номером №79.

Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером от ДД.ММ.ГГГГ, в результате реконструкции площадь <адрес> кадастровым номером № изменилась с 44,7 кв. м на 63 кв. м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утвержденными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №- од (далее - ПЗЗ) земельный участок расположен:

-в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (1 - 3 этажа) и блокированной застройки (1-3 этажа) (в границах <адрес>) (Ж.1),

-в границах 3, 4, 5, 6 подзон приаэродромной территории. Согласно статье 4 Воздушного кодекса РФ в третьей подзоне запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории. В четвертой подзоне запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны. В пятой подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. В шестой подзоне, запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

Часть земельного участка расположена в границах санитарно-защитной зоны предприятий, сооружений и иных объектов (АЗС):

В целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования, устанавливаются СЗЗ.

Режим СЗЗ определяется в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон». В границах СЗЗ не допускается использование земельных участков в целях: размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивна сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, за рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводы сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействия объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, приведет к нарушению качества безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии установленными к ним требованиями.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Оренбург Оренбургской области, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской области от 21.05.2024 № 454-пп, вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

В связи с тем, что административный порядок легализации самовольно возведенного строения законодательством не предусмотрен, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Дополнительно сообщаем, что право собственности на такой объект может быть признано судом в совокупности с другими доказательствами только при наличии правоустанавливающих документов на землю, положительных заключений о соответствии указанной постройки санитарным, строительным, пожарным нормам и правилам.

При несоблюдении требований пункта 5.3.4 СП. 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», которым установлено, что расстояние от усадебного, одно-двухквартирного дома до границы соседнего приквартирного участка по санитарно-бытовым условиям составляет 3 м, необходимо в суд представить согласие смежных землепользователей.

В период действия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года индивидуальное жилищное строительство производилось на основании договора о застройке (статья 71). В связи с национализацией земельного фонда владение землей допускалось только на правах пользования (статья 21).

Согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» отвод гражданам земельных участков, как в городе, так и вне города, для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование.

Согласно статье 3 Закона СССР от 13.12.1968 года № 3401-VII «Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и Союзных Республик» земля в СССР состоит в исключительной собственности государства и предоставляется в пользование.

Статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 года № 374-1 «О земельной реформе» предусматривалось, что до юридического оформления земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, в соответствии с действующим законодательством, за гражданами, которым земельные участки были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, индивидуальных жилых домов, личного подсобного хозяйства сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками.

При этом законодатель не определил порядка прекращения прав на земельные участки в связи с невыполнением пользователями указанного требования.

Частью 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 года было закреплено, что при переходе права собственности на строение, сооружение гражданам вместе с этим объектом переходит право пользования земельными участками.

Нормой пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в прежней редакции от 31.12.2017 года) было установлено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (абзац третий).

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Исходя из вышеприведенного правового регулирования в части возникновения прав на земельные участки, возведение жилого дома учтено и проведен учет домовладения, то к истцу также перешло законное право пользования указанным земельным участком, на котором размещена самовольная постройка.

В подтверждение того, что жилой дом возведен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцами в дело предоставлены следующие доказательства.

Согласно заключению № ДД.ММ.ГГГГ общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого дома в результате реконструкции <адрес> пристроя к квартире оценивается как работоспособное. Дефектов и повреждение не выявлено. Нарушений строительных норм и правил, в части несущих и ограждающих конструкций, влекущих угрозу жизни и здоровью, не выявлено. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. Угроза жизни и здоровью граждан с учетом категории технического состояния здания отсутствует. Конструктивное и объемно- планировочное решение здания на дату обследования соответствует требованиям пожарной безопасности. Объемно- планировочное решение здания обеспечивает в случае пожара возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию. Конструктивное, объемно-планировочное решение, а также размещение здания в границах земельного участка не создает угрозу жизни и здоровью, в том числе третьих лиц.

Жилой дом с учетом реконструкции <адрес> соответствует санитарным нормам и правилам. Сохранение здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судом установлено, что реконструированный жилой дом площадью 63 кв.м, находится в границах земельного участка, отведенного под строительство индивидуальных жилых домов смешанной этажности, соответствует градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а следовательно, основания, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку, соблюдены.

Таким образом, поскольку возведение пристроев к жилому дому по адресу: <адрес> производилось истцами ФИО20 и ФИО5 в отсутствие возражений собственников смежных земельных участков, самовольно возведенный объект недвижимости соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, то суд, с учетом вышеприведенных норм закона, считает возможным сохранить спорный жилой дом в реконструированном виде и признать за ФИО20 и ФИО5 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 63 кв.м.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО20, ФИО5, к Администрации города Оренбурга о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании права собственности, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 63 кв.м.

Признать за ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия № №, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия № №, право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 56№, площадью 63 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Ю.А. Малофеева

Решение принято в окончательной форме 02 февраля 2026 года.

Судья Ю.А. Малофеева