Решение № 3А-101/2025 3А-101/2025~М-99/2025 М-99/2025 от 4 ноября 2025 г. по делу № 3А-101/2025

Дело № 3а-101/2025

42OS0000-01-2025-000157-08


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 28 октября 2025 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Щегловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» (далее – ПАО «Южный Кузбасс») обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002217 от 27.06.2025, об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Обществу для осуществления производственной деятельности на основании договора аренды, заключенного 1 июня 2016 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №№, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 485 099 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: породный отвал.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 815 592 097,71 руб.

Указывает, что согласно отчету ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-2/24 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 октября 2024 года значительно ниже его кадастровой стоимости и составляет 137 535 000 руб. и считает, что внесение сведений о действительной кадастровой стоимости, позволит пересмотреть арендные обязательства.

Представитель административного истца ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с учетом письменных пояснений от 23 и 27 октября 2025 года, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы указав, что замечания заинтересованного лица относительно судебной экспертизы, являются несостоятельными.

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей, требования не признали, поддержав письменные возражения (том 1 л.д. 72-76).

Представитель административного ответчика КУГИ Кузбасса ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать, поддержав позицию заинтересованного лица.

Представитель заинтересованных лиц Администрации Мысковского городского округа, КУМИ Мысковского городского округа Зверева В.В., просила заявленные требования оставить без удовлетворения, поддержала представленную письменную позицию по делу (том 2 л.д.113-121).

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, ППК «Роскадастр» (в лице филиала по Кемеровской области – Кузбассу), представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д. 56).

Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) предоставила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 1 л.д. 62-64).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом и распорядившихся своим правом на участие в нем.

Заслушав явившихся в судебное заседание представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, опросив ксперта, выслушав заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Кемеровской области – Кузбасса от 17 марта 2023 года № 151 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кемеровской области - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ«Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из обстоятельств дела следует, что административным истцом оспаривается кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 485 099 кв.м..

В подтверждение своих доводов истцом представлен отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-2/24, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 25 октября 2024 года составляет 137 535 000 руб.

19 декабря 2024 года административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ равной рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-2/24 по состоянию на 25 октября 2024 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002217 от 27.06.2025 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости равной 137 535 000 рублей.

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№ поставлен на кадастровый учет 06.05.2011, имеет следующие характеристики: адрес (местоположение) – «<адрес>», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: породный отвал, уточненная площадь – 485 099 кв.м.

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 3 ноября 2022 года №4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области - Кузбасса» утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 815 592 097,71 рублей (том 1 л.д. 62-64).

Соблюдая порядок, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец 19 декабря 2024 года обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном оценщиком по состоянию на 25 октября 2024 года (том 1 л.д. 77). К заявлению был приложен отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29 октября 2024 года № 1238-2/24 по состоянию на 25 октября 2024 года, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 25 октября 2024 года составила 137 535 000 рублей (том 1 л.д. 97-127).

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002217 от 27.06.2025 в удовлетворении заявления было отказано, поскольку по результатам проверки представленного отчета выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (том 1 л.д. 94-96).

Решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ОРС-42/2025/002217 от 27.06.2025 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.

В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» относительно несоответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 28 июля 2025 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (том 1 л.д. 177-179).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 68/25 от 26 сентября 2025 года, отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29.10.2024 года № 1238-2/24, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 202-250, том 2 л.д. 1-60).

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что отчет оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 29.10.2024 года № 1238-2/24, об оценке рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером №№, площадью 485 099 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категории – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - породный отвал, в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, не соответствует требованиям достаточности и достоверности.

В заключении эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №№ определена по состоянию на 25 октября 2024 года в размере 234 346 000 рублей.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовлено незаинтересованным по делу лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертиза соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют. Квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у суда не вызывает.

Так, заключение эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно.

Право выбора метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с требованиями пункта 24 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В частности, определению метода оценки рыночной стоимости предшествовал анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки, установлена категория земельного участка: «земли населенных пунктов» и вид его использования: «породный отвал», определено месторасположения объекта оценки: «г.Мыски Кемеровской области», произведено определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из указанного сегмента, по установленным фактическим данным сегмента рынка недвижимости объекта оценки - анализ показателей рынка.

Таким образом, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых исследуемым объектам. Оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Рыночная стоимость объекта оценки определена методом капитализации земельной ренты доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов, и иных методов экспертом обоснован.

В частности, исследовав фактические данные сегмента рынка объекта оценки в текущей рыночной ситуации сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки и установив, что выборка сегмента продаж не репрезентативна к соблюдению основного условия методов сравнительного подхода в соответствии с положениями ФСО №№5, 7, эксперт обоснованно пришел к выводу о невозможности рыночной оценки стоимости методами сравнительного подхода.

Ставка капитализации применена экспертом, исходя из вида использования объекта оценки согласно Сборнику корректировок «Земельные участки» 2024, исходя из положений пункта 10 ФСО №1.

Применение рейтинга муниципальных образований Кемеровской области – Кузбасса согласно экспертному заключению было обусловлено небольшим количеством объектов выборки в сегментах продаж и аренды и расширения исследования территории за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО5, дала подробные пояснения относительно этапов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, ответив на поставленные перед ней в рамках проведенного исследования вопросы в частности указав, что использование справочника с установленной в нем величиной капитализации было продиктовано отсутствием достоверной исходной информации для определения величины коэффициента капитализации методами экстракции и кумулятивного построения. Рейтинг муниципальных образований является официальным и был применен в связи с отсутствием отличий между территориальными образованиями, что позволило осуществить более индивидуальных подход к удельном показателю земельного участка.

Таким образом, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка с учетом количественных и качественных характеристик, корректировки применены по всем значимым группам элементов сравнения, определены величина удельного показателя стоимости земельной ренты объекта оценки, коэффициент капитализации, приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Результаты экспертного исследования не носят противоречивого характера, получены с соблюдением экспертом федеральных стандартов оценки и сомнений не вызывают.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключении эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» ФИО5 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной экспертом, лицами, участвующими в деле не представлено и в материалах дела не имеется, а само по себе несогласие с экспертным заключением и указанные заинтересованным лицом замечания, основаниями для признания его недостоверным не являются и по существу сводятся к переоценке выполненного экспертного исследования и самостоятельной оценке объекта недвижимости, исходя из собственного интереса.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

При этом разрешение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, несмотря на производный его характер, исходя из положений пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения. Соответственно у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения № 68/25 от 26 сентября 2025 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Поскольку юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение, которая подлежит указанию в составе сведений о кадастровой стоимости земельного участка Единого государственного реестра недвижимости согласно подпункту 7 пункта 26 Порядка, утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, соответствующая информация должна содержаться в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № ОРС-42/2025/002217 от 27.06.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 485 099 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: породный отвал, в размере рыночной стоимости равной 234 346 000 рублей, определенной по состоянию на 25 октября 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Решетняк А.М.

В окончательной форме решение изготовлено 5 ноября 2025 года.