Решение № 2-2568/2019 2-2568/2019~М-2032/2019 М-2032/2019 от 20 июня 2019 г. по делу № 2-2568/2019

УИД: 04RS0№-37
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 21 июня 2019 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Галсанове А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Шахаевой А. А. к АО «Промгражданстрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, признании права собственности на объект долевого строительства, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит расторгнуть заключенный между Шахаевой А.А. и АО «Промгражданстрой» договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с прекращением и приостановлением строительства (создания) жилой застройки по <адрес> в состав которой входит объект долевого строительства – однокомнатная квартира, общей площадью 41,2 кв.м., расположенная в первом подъезде на шестом этаже, строительный №; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1751000 руб., уплаченные Шахаевой А.А. по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; признать за ответчиком право собственности на объект долевого строительства – однокомнатную квартиру общей площадью 41,2 кв.м., расположенную по адресу: подъезд №, 6-ой этаж, строительный номер <адрес>, жилая застройка по <адрес>, в <адрес> обратить взыскание на заложенное имущество - вышеуказанный объект долевого строительства, удовлетворив за счет средств, вырученных от реализации заложенного имущества, задолженность АО «Промгражданстрой» в сумме 1751000 руб. перед истцом; установить начальную продажную стоимость вышеуказанного объекта долевого строительства в размере 1751000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между АО «Промгражданстрой» и Шахаевой А.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № объектом которого является 1-комнатная квартира, общей площадью по проекту 41,2 кв.м., расположенная в первом подъезде на 6 этаже жилой застройки по <адрес> Истец свои обязательства по вышеуказанному договору исполнила, перечислив ответчику денежные средства в размере 1751000 руб. В силу п. 3.1 договора застройщик принял на себя обязательства ввести застройку в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 6 (шести) месяцев после указанных сроков передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. Однако, до настоящего времени застройщик квартиру дольщику не передал, нарушение сроков передачи квартиры составляет 10 месяцев. Приказом Госстройжилнадзора РБ № от ДД.ММ.ГГГГ жилая застройка включена в Перечень проблемных объектов в связи с приостановлением, прекращением, не осуществлением строительных работ. Несоблюдение обязательств, взятых на себя застройщиком является нарушением условий договора о долевом участии в строительстве жилья, приостановление, прекращение строительства является основанием для расторжения договора долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ в целях разрешения спора в досудебном порядке, истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой было предложено застройщику в 10-дневный срок добровольно расторгнуть договор участия в долевом строительстве в связи с прекращением и приостановлением строительства (создания) жилой застройки; вернуть денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве в размере 1751000 руб.; зарегистрировать за застройщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Застройщиком данная претензия истца оставлена без удовлетворения.

Истец Шахаева А.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представители истца Шахаева А.А. и Данзанов А.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по изложенным в иске основаниям. Против отложения рассмотрения дела и рассмотрения дела в порядке заочного производства возражали.

В судебное заседание представитель ответчика Ширапова В.В. не явилась, ходатайствовала об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с нахождением представителя в отпуске до ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку нахождение представителя ответчика, являющегося юридическим лицом, в отпуске не является уважительной причиной неявки в судебное заседание, поскольку доказательств невозможности обеспечения явки другого представителя суду не представлено, равно как и не представлено доказательств нахождения представителя Шираповой В.В. в отпуске.

При таких обстоятельств, с учетом надлежащего извещения сторон и требований ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истцов, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Промгражданстрой» и Шахаевой А.А. был заключен договор участия в долевом строительстве №, объектом которого является 1-комнатная квартира общей площадью по проекту 41,2 кв.м., расположенная в 1-ом подъезде на 6-м этаже со строительным номером <адрес> жилой застройки по <адрес>

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства сторонами определена в размере 1751000 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 3.1 договора застройщик обязуется ввести застройку в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 6 (шести) месяцев после указанных сроков передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. между АО «Промгражданстрой» и Шахаевой А.А. было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым изменены сроки ввода застройки в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и предусмотрено, что объект долевого строительства передается участнику долевого строительства в течение 6 (шести) месяцев после указанных сроков.

В соответствии состатьями309и310 ГК РФобязательства должны исполняться надлежащим образом и в надлежащие сроки. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Между тем судом установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что до настоящего времени жилая застройка в эксплуатацию не введена, объект долевого строительства истцу не передан.

Согласно п. 1 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Заявляя требование о расторжении договора долевого участия, в качестве правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке истец ссылается на приостановление строительства застройщиком. Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом при разрешении исковых требований Шахаевой А.А. является установление того, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, имело ли место приостановление или прекращение строительства, имеются ли основания полагать, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Как следует из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., объект долевого строительства должен был быть введен в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ. и в течение 6 месяцев передан участнику долевого строительства, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, объект долевого строительства не передан истцу до настоящего времени.

Согласно акта экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ., степень готовности жилого дома по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 85,7%, и строительные работы на данном объекте не ведутся. Из пояснений представителя истца следует, что строительные работы на данном объекте приостановлены с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку судом установлен факт приостановления ответчиком строительства жилой застройки, в состав которой входит квартира, являющаяся объектом договора долевого участия в строительстве, заключенного с истцом, и доказательств обратного ответчиком суду не представлено, при наличии соответствующего волеизъявления участника долевого строительства, суд приходит к выводам, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, подлежит расторжению в соответствии с п. 1 ч. 1.1. ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Поскольку договор участия в долевом строительстве расторгнут по основаниям указанных выше норм права, истец вправе требовать от ответчика выплаты уплаченных им в счет цены договора денежных средств, а на стороне ответчика в силу положений ч. 2 ст. 9 ФЗ от дата N 214-ФЗ возникла обязанность по возврату истцу денежных средств в размере 1751000 руб., уплаченных истцом в счет цены договора.

Между тем судом установлено, что до настоящего времени денежные средства ответчиком истцу не возвращены, ответа на направленную истцом в адрес застройщика ДД.ММ.ГГГГ. претензию с требованиями о возврате денежных средств не последовало.

При таких обстоятельствах, при отсутствии доказательств возврата денежных средств, с учетом оснований расторжения договора, суд приходит к выводам о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 1751000 руб., уплаченных по договору участия в долевом строительстве. Требование об оплате процентов за пользование указанными денежными средствами истцом не заявлено.

Разрешая исковые требования истца о признании за ответчиком права собственности на объект долевого строительства, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной стоимости объекта долевого строительства, суд находит их подлежащими удовлетворению ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с положениями статьи 12.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Часть 2 указанной выше статьи Федерального закона предусматривает, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно ст. 13 названного Федерального закона (части 1 и 2) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При этом в ч. 5 данной статьи Федерального закона закреплено, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ч. 1 ст. 14 данного Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком сроков передачи истцу объекта долевого строительства более, чем на 6 месяцев, равно как и факт приостановления строительства (создания) многоквартирного дома на более длительный срок, у застройщика в силу вышеприведенных требований закона возникла обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, которая до настоящего времени застройщиком не исполнена. В связи с чем суд приходит к выводу о признании за ответчиком права собственности на объект долевого строительства – однокомнатную квартиру строительным номером <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., расположенную в 1-м подъезде на 6-м этаже <адрес>.

Как следует из ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно ч. 1 ст. 14 данного Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

3) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

4) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Соответственно, для удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога требуется установить факт прекращения или приостановления строительства, наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также факт истечения 6 месяцев после указанных обстоятельств.

Принимая во внимание факт установления в ходе судебного разбирательства указанных обстоятельств, наличие оснований для возврата истцу денежных средств, внесенных по договору долевого участия в строительстве и уведомление об этом застройщика, учитывая материальное положение застройщика, в отношении которого в настоящее время возбуждены исполнительные производства на общую сумму более 100000000 руб., а также факт расторжения договора долевого участия, для обеспечения баланса интересов сторон и восстановления нарушенных прав истца, суд полагает возможным настоящим решением обратить взыскание на объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В целях обращения взыскания на предмет залога, при отсутствии доказательств иной стоимости, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость объекта долевого строительства в размере 1751000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд с АО «Промгражданстрой» в доход муниципального образования <адрес> подлежит взысканию госпошлина в размере 16955 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Промгражданстрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, признании права собственности на объект долевого строительства, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и АО «Промгражданстрой».

Взыскать с АО «Промгражданстрой» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1751000 руб.

Признать право собственности за АО «Промгражданстрой» (<данные изъяты>) на объект долевого строительства - однокомнатную квартиру строительным номером <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., расположенную в 1-м подъезде на 6-м этаже <адрес>

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры строительным номером <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., расположенную в 1-м подъезде на 6-м этаже <адрес>, путем реализации с публичных торгов, удовлетворив за счет средств, вырученных от реализации заложенного имущества, задолженность АО «Промгражданстрой» в сумме 1751000 руб. перед ФИО1.

Установить начальную продажную стоимость объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры строительным номером <адрес>, общей площадью 41,2 кв.м., расположенную в 1-м подъезде на 6-м этаже <адрес>, в размере 1751000 руб.

Взыскать с АО «Промгражданстрой» в доход муниципального образования <адрес> госпошлину в размере 16955 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Н.А. Кузубова