Решение № 3А-548/2025 3А-67/2026 3А-67/2026(3А-548/2025;)~М-585/2025 М-585/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 3А-548/2025

административное дело № 3а-67/2026 (3а-548/2025)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2026 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Терешиной Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2025-000768-08) по административному исковому заявлению ООО «Маркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Маркет» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 685 692 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ООО «Маркет» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором просит вынести законное и обоснованное решение.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, указывает сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023 года, определенной уполномоченным органом, в размере 5 343 652,07 рублей. Также просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В судебном заседании 25 февраля 2026 года представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявила ходатайство об уточнении требований административного иска, в котором, с учетом имеющегося в деле заключения эксперта, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО2 просил вынести законное и обоснованное решение, с учетом возражений, приобщенных к материалам дела.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» ФИО3 поддержал доводы, изложенные в возражениях, просил вынести законное и обоснованное решение.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении (с учетом уточнения) административного иска.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Маркет» является собственником здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: .............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023 года, определена уполномоченным органом в размере 1 107 613 955,6 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № С-25-156-8 от 14 октября 2025 года, подготовленным ЧПО ФИО4, по состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 685 692 000 руб.

При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не представлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, 10 декабря 2025 года определением суда назначена судебная оценочная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке № С-25-156-8 от 14 октября 2025 года, подготовленного ЧПО ФИО4, законодательству об оценочной деятельности в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено экспертной организации АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-018/25 от 15 января 2026 года при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

По состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 1 019 522 597 руб.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована (стр. 42 – 43 заключения).

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

Вместе с тем, суд полагает ошибочными сведения, предоставленные Управлением Росреестра по Краснодарскому краю о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 5 343 652,07 рублей, так как согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю (т.1, л.д.30), кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2023 года определена уполномоченным органом в размере 1 107 613 955,6 рублей.

Данный размер кадастровой стоимости подтверждается и сведениями, поступившими от ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» (т.1, л.д.78).

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт не определил фактическое назначение помещений, входящих в состав оцениваемого здания, не уточнил ценообразующие факторы, которые могут оказывать существенное влияние на результат оценки, являются несостоятельными.

Так, из заключения следует, что экспертом были использованы данные панорамных снимков, а также фотоматериалы помещений, доступные в сервисе Яндекс.Карты (https://yandex.ru/maps), которые находятся в открытом доступе и позволяют определить ценообразующие факторы объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта экспертом учитывалось его назначение как объекта коммерческой недвижимости. Все необходимые характеристики объекта оценки были в достаточной мере установлены экспертом на основании материалов дела и открытых источников информации.

Административный ответчик отмечает, что экспертом не указан тип объектов, их функциональное назначение, а также в заключении отсутствуют скриншоты объявлений, подтверждающие факт рассмотрения экспертом предложений о продаже коммерческой недвижимости, схожей с оцениваемым объектом.

Однако из заключения экспертизы следует, что источником информации является специализированный сайт Архивоценщика.рф — профессиональная база данных, используемая в оценочной деятельности, номера объявлений указаны в таблице, что позволяет в любой момент проверить достоверность представленной информации на указанном ресурсе.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что для расчета арендной ставки эксперт некорректно выбрал объекты-аналоги, не может быть принят судом во внимание, поскольку различия между объектом экспертизы и объектами-аналогами учтены экспертом при определении коридорного коэффициента. При этом применение коридорного коэффициента корректирует объект оценки с учётом площади и типа здания, что компенсирует различия между объектом экспертизы (здание целиком) и объектами-аналогами (отдельные помещения). Кроме того, использование экспертом нескольких объектов-аналогов, расположенных в одном здании (торговый центр «Атриум»), не является нарушением стандартов оценки и не свидетельствует о том, что анализ не отражает тенденции рынка. Подбор объектов-аналогов осуществлялся исходя из их сопоставимости с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам: местоположению, функциональному назначению, классу объекта и др.

Суд не может согласиться с доводом административного ответчика о необоснованности принятия экспертом к расчетам арендопригодной площади, которая на 12% меньше общей площади, так как на основании анализа рынка экспертом выявлено, что объекты с меньшей площадью, как правило, более ликвидны и имеют стоимость 1 кв. м выше по сравнению с крупными объектами. При определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода предполагается, что сдача помещений свыше 20 кв. м возможна блоками меньшей площади, в связи с чем, введение корректировки на площадь объектов-аналогов не требуется.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в своих возражениях ссылается на то, что для «очистки» стоимости объекта экспертизы от стоимости земельного участка эксперт принял неверное значение понижающего коэффициента в размере 14%, поскольку данное значение применимо для торговых, офисных, автосервисных и других общественных зданий в хорошем и новом состоянии, расположенных на плотно застроенных особо ценных землях, в том числе с пересеченной местностью.

Данное утверждение департамента является необоснованным ввиду того, что коэффициент, отражающий долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, определён экспертом на основании анализа рыночных данных и справочных материалов, применяемых в оценочной практике. Объект экспертизы расположен в г. Сочи — городе-курорте федерального значения, где стоимость земельных участков традиционно является высокой в силу ограниченности территории, высокой инвестиционной привлекательности, особенностей рельефа (пересечённая местность) и развитой туристической инфраструктуры.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» о том, что эксперт не использовал затратный подход при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, чем нарушил пункт 2 ФСО V/2022, не может быть принят судом во внимание т.к. в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Экспертом проведён анализ возможности применения всех подходов к оценке, по результатам которого обоснован отказ от затратного подхода.

ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» в своих возражениях указывает на то, что эксперт не использовал сравнительный подход, чем также нарушил пункт 2 ФСО V/2022.

Вместе с тем, в заключении экспертом представлен фактический анализ цен предложений о продаже сопоставимой недвижимости, что соответствует требованиям п. 11 ФСО № 7. При этом эксперт обоснованно счел невозможным применять сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, указав, что доходный подход является наиболее качественным для оценки объектов коммерческой недвижимости, позволяет наиболее достоверно определить рыночную стоимость объекта экспертизы с учётом его индивидуальных характеристик и рыночной конъюнктуры.

Вопреки доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», приведенным в возражениях на заключение эксперта, суд приходит к выводу, что заключение эксперта выполнено без нарушений положений законодательства об оценочной деятельности.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО «Маркет» подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 31 октября 2025 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 31 октября 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Маркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 1 019 522 597 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 31 октября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 марта 2026 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова