Решение № 2-2647/2025 2-374/2026 2-374/2026(2-2647/2025;)~М-2118/2025 М-2118/2025 от 19 января 2026 г. по делу № 2-2647/2025

Гражданское дело № 2-374/2026

УИД № 47RS0012-01-2025-002952-52


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Луга, Ленинградская область 20 января 2026 года

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Гречушкиной С.Ю.,

при секретаре Ризаевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к администрации Толмачевского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с исковыми требованиями к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на недвижимое имущество: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, здание №а, в порядке приобретательной давности.

В обоснование исковых требований указав, что указанное здание магазина было приобретено истцом ДД.ММ.ГГГГ на основании заключенного с Государственным Оптово-Розничным Предприятием (ГОРП) "Петербургтрансстройторг" договора купли-продажи магазина (торгового павильона). В соответствии с данным договором ГОРП "Петербургтрансстройторг" продало истцу здание магазина площадью 54,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, г.<адрес> (Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ зданию присвоен адрес: г.<адрес>) стоимостью 104 075 руб. Оплата стоимости здания магазина и передача имущества были произведены в день подписания договора, что подтверждается Актом приема-передачи торгового павильона от ДД.ММ.ГГГГ.

Сведений о регистрации договора купли-продажи магазина от ДД.ММ.ГГГГ в органах технической инвентаризации не имеется.

На основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между истцом и администрацией МО "Толмачевское городское поселение" ФИО был предоставлен в аренду сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 554 кв.м под указанное здание магазина. По истечении срока аренды истцу было отказано в продлении со ссылкой на изменение законодательства. С целью регистрации права собственности на здание магазина истец обратилась в органы Росреестра, однако в регистрации права собственности было отказано ввиду необходимости проведения регистрации ранее возникшего права у продавца ГОРП "Петербургтрансстройторг", однако последнее прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, правопреемников не имеет.

С 1992 года здание магазина находится в фактическом и непрерывном владении истца. Здание магазина в г.<адрес> полностью содержится и обслуживается за счет истца, используется по назначению, истцом проводится ремонт данного здания.

В судебном заседании истец ФИО, её представитель ФИО, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которые поддержали заявленные исковые требования по указанным основаниям.

Ответчик администрация Толмачевского городского сельского поселения Лужского муниципального района <адрес> явку в суд представителя не обеспечила, в отзыве на иск не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо администрация Лужского муниципального района <адрес> явку в суд представителей не обеспечила, отзыв на иск не представила.

Суд, выслушав истца, представителя истца, допросив свидетелей, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Согласно ст.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до ДД.ММ.ГГГГ и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленум ВАС РФ в Постановлении N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил: при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ) (п.15).

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество ( п.16)

В ходе рассмотрения дела установлено:

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, здание магазина, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> имеет площадь 54,2 кв.м, кадастровый №, год ввода в эксплуатацию 1976.

В техническом паспорте в отношении указанного здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указан владелец здания - ФИО

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Государственным Оптово-Розничным Предприятием (ГОРП) "Петербургтрансстройторг" был заключен договор купли-продажи магазина (торгового павильона).

В соответствии с данным договором ГОРП "Петербургтрансстройторг" передало истцу здание магазина площадью 54,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, которое является собственностью продавцу. Стоимость отчуждаемого объекта составила 104 075 руб. Оплата произведена в день заключения договора. В тот же день имущество передано покупателю по акту приема-передачи.

Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ зданию присвоен адрес: <адрес>, <адрес>.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ГОРП "Петербургтрансстройторг" прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ, сведения о правопреемниках отсутствуют.

Здание магазина, площадью 54,2 кв.м, расположено по адресу: <адрес>, Толмачевское городское поселение, г.<адрес>, находится в пределах границ земельного участка кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, Толмачевское городское поселение, г.<адрес>, площадью 554 м, - "для размещения объектов торговли под проектирование и строительство магазина", сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенные в ходе рассмотрения дела свидетели ФИО, ФИО показали, что здание магазина в гп. Толмачево, с 1992 г. используется истцом по назначению, проводятся работы по его содержанию в надлежащем состоянии, за время пользования зданием иные лица правопритязаний на магазин не выражали.

ДД.ММ.ГГГГ регистрация перехода права собственности на спорное здание магазина от ГОРП "Петербургтрансстройторг" к ФИО регистрирующим органом приостановлена, поскольку отсутствуют записи о государственной регистрации права продавца.

В свою очередь при установлении значимых обстоятельств по настоящему делу наличие фактических договорных отношений между ГОРП "Петербургтрансстройторг" (продавцом) и ФИО (покупателем), при отсутствии зарегистрированного права ГОРП "Петербургтрансстройторг" на магазин, не свидетельствует об отсутствии приобретательной давности. (в учетом позиции, изложенной в Определении Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 48-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО")

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац третий пункта 15).

В частности, в соответствии со статьей 302 ГК Российской Федерации добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В отличие от названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в статье 234 данного Кодекса не раскрываются критерии добросовестности применительно к приобретению права собственности по давности владения.

Различие двух правовых институтов, предполагающих учет критерия добросовестности, - приобретения права собственности по давности владения и защиты добросовестного приобретателя от предъявленного к нему виндикационного иска - обусловлено прежде всего различными функциями виндикационного иска, служащего для защиты права собственности (иного вещного права), и института приобретательной давности, который направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей. В области вещных прав, в том числе в части института приобретательной давности, правопорядок особенно нуждается в правовой определенности и стабильности, что имеет особую важность как для частноправовых, так и для публичных целей.

Статья 302 ГК Российской Федерации направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя и при определенных обстоятельствах разрешает этот спор в пользу последнего, который в силу добросовестности приобретения в таком случае становится собственником спорной вещи. В случае же с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 41-КГ15-16, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ18-3, от ДД.ММ.ГГГГ N 117-КГ18-25 и от ДД.ММ.ГГГГ N 78-КГ19-29). Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. В этом случае утративший владение вещью собственник, в отличие от виндикационных споров, как правило, не занимает активную позицию в споре о праве на вещь. При таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Разъяснение содержания понятия добросовестности в контексте статьи 234 ГК Российской Федерации дано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому судам рекомендовано при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания у него права собственности. С учетом пункта 18 того же постановления, посвященного пункту 4 статьи 234 ГК Российской Федерации в прежней редакции, приведенное понимание добросовестности не препятствовало при определенных обстоятельствах приобретению по давности владения имущества и тем лицом, которое могло знать об отсутствии у него оснований приобретения права собственности по сделке. Таким образом, изложенный в пункте 15 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации критерий добросовестности отражает сложность добросовестности как оценочного понятия, допускающего ее различные проявления применительно к различным категориям дел.

Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК Российской Федерации) и давностного владения (статья 234 ГК Российской Федерации) обусловлено их разными целями, что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.

Так, практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от ДД.ММ.ГГГГ N 127-КГ14-9, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ18-3, от ДД.ММ.ГГГГ N 78-КГ19-29, от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ19-55, от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ20-16 и др.).

В приведенных определениях применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих дел указано, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Статья 234 ГК Российской Федерации закрепляет одно из оснований приобретения права собственности и направлена на защиту интересов лиц, не являющихся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющих им как своим собственным, а также реализацию прав, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 115-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 341-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 97-О и др.).

Данная норма прямо предусматривает, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3), и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Таким образом, практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Таким образом, по смыслу закона наличие договорных отношений между сторонами не является обязательным условием для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, соответственно, отсутствие зарегистрированного права продавца на здание магазина не может являться основанием для отказа в удовлетворении таких требований.

В свою очередь, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не является основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на объект недвижимости по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени.

Вместе с тем с учетом пункта 62 Постановления N 10/22 в подобных ситуациях в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется имуществом в течение установленного законом времени, то оно вправе выбирать между иском о государственной регистрации перехода права собственности и требованием о признании права собственности на земельный участок по давности владения, являясь надлежащими способами защиты.

Суд приходит к выводу, что истец при сложившихся обстоятельствах лишен возможности зарегистрировать свое право на приобретенный магазин в ином порядке, кроме как на основании решения суда.

Исходя из изложенного, суд полагает, в ходе рассмотрения дела установлено, что истец, более 33 лет открыто, непрерывно, добросовестно пользуется рассматриваемым зданием магазина, поддерживая их в надлежащем состоянии, принимая меры к ремонту здания, техническому оснащению, в связи с чем, исковые требования о признании права собственности на указанные здания подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО к администрации Толмачевского городского поселения Лужского муниципального района <адрес> о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательной давности, удовлетворить.

Признать за ФИО, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженкой <адрес> (паспорт гражданина РФ №, выдан ТП № отделом УФМС по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №), зарегистрированная по месту жительства по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>,

- право собственности на нежилое здание - магазин, площадью 54,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, в порядке приобретательной давности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд <адрес>.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Помощник судьи И.В. Купцова

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела

№ДД.ММ.ГГГГ год Лужского городского суда.

Решение на ДД.ММ.ГГГГ в законную силу не вступило.

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Помощник судьи И.В. Купцова