Решение № 3А-390/2019 3А-57/2020 3А-57/2020(3А-390/2019;)~М-1083/2018 М-1083/2018 от 10 июня 2020 г. по делу № 3А-390/2019

3а-57/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Куулар А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-57/2020 по административному исковому ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом.<данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилого помещения.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения, равную его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого здания была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании административный истец ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал, дополнив, что с выводами, содержащимися в экспертном заключении ООО «Первая оценочная компания» <данные изъяты>а-57/2020/Э согласен, заключение эксперта не оспаривает. По обстоятельствам дела дополнил, что находящиеся у него в собственности нежилые помещения общей площадью 309,1 кв.м. находятся в подвальном этаже торгового центра, помещение без внутренней отделки, свободного назначения.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, а также заключения повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Первая оценочная компания» <данные изъяты>а-57/2020/Э, указывая на то, что данное заключение, выполненное с нарушением положений ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу судебного решения. По тем же основаниям ходатайствовал о назначении по делу еще одной повторной экспертизе с поручением ее проведения другому экспертному учреждению.

От представителя заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные пояснения, из которого следует, что ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением согласно, просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились; о времени и месте судебного разбирательства были извещены

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав мнение административного истца и представителя административного ответчика, заключение эксперта ФИО3 приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>. По техническим характеристикам спорное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>1 кв.м. находится в подвальном этаже торгового центра, помещение без внутренней отделки, свободного назначения.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1998 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу ФИО1 по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты>.

Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет <данные изъяты>-О об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Решение» от <данные изъяты>

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости по делу были назначены: <данные изъяты>г. судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Межрегиональная оценочная- экспертная корпорация «Люди дела» и <данные изъяты>г. – повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Первая оценочная компания».

Заключением эксперта ООО «Первая оценочная компания» ФИО3 установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Также экспертом установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился, заявил ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта ООО «Первая оценочная компания» ФИО3 в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Первая оценочная компания» <данные изъяты>а-57/2020/Э выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Объективная оценка» выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта исследования мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 297.

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого нежилого помещения и сглаживающие их отличия.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых помещений, в том числе сегмента рынка нежилых помещений коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО3 в обоснование определения функциональной зоны в качестве «спального микрорайона среднеэтажной застройки» пояснил, что руководствовался СП42.13330.2011 в котором определены планировки и застройки городских и сельских поселений. В связи с тем, что на территории, где расположен исследуемый объект имеется один 9-этажный жилой дом, а преобладающая часть застройки в данном микрорайоне представлена множеством 5-этажных жилых домов, а также торговыми центрами и школой эксперт посчитал корректным определить данную функциональную зону в качестве «спального микрорайона среднеэтажной застройки».

В обоснование внесения корректировок на площадь при определении арендной ставки в доходном подходе указал, что имеющаяся в материалах дела информация об исследуемом объекте не дает оснований полагать сдачу аренду объекта по частям; кроме того, отказ от применения корректировки на площадь в рамках доходного подхода будет основан на определенном допущении, при этом итоговый результат определения рыночной стоимости измениться незначительно. В данном случае при условии неприменения корректировки на площадь удельная стоимость аренты увеличится, однако, необходимо будет рассчитать долю арендопригодных площадей, которая составляет 0.75-0.86 для встроенных помещений торгово-офисного назначения. В результате применения данного коэффициента итоговый результат стоимости исследуемого объекта снизится на 1%, что является несущественным.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения; само экспертное заключение не содержит расчетных ошибок, является полным, мотивированным.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей (семи миллионов шестьсот сорока одной тысячи шестьсот) рублей по состоянию на <данные изъяты>

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи ФИО1 административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина