Решение № 2-1279/2019 2-1279/2019~М-638/2019 М-638/2019 от 21 мая 2019 г. по делу № 2-1279/2019

Дело <....>


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 мая 2019 года г.Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Запорожец И.В.,

при секретаре Ждановой А.М.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика Администрации МО г. Армавира Краснодарского края по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования город Армавир об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Истица ФИО1 обратилась в суд к ответчику Администрации МО <....> с исковыми требования, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просит признать недостоверной рыночную стоимость, предложенную администрацией МО <....> для выкупа, принадлежащей ФИО1 на праве собственности <....>, общей площадью 37 кв.м., 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый <....>, расположенных в <....>; определить рыночную стоимость выкупаемой администрацией МО <....>, общей площадью 37 кв.м. и 50/1000 доли земельного участка кадастровый <....>, расположенных в <....> размере 1 051 710 рублей, на основании заключения оценочной экспертизы <....> от <....>; взыскать с ответчика выкупную цену <....>, общей площадью 37 кв.м. и 50/1000 земельного участка кадастровый <....>, расположенных в <....> размере 1 051 710 рублей, изымаемой о собственника ФИО1; взыскать с ответчика понесенные по делу судебные расходы. Требования мотивированы тем, что является собственником жилого помещения - <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....>, расположенной в многоквартирном жилом доме, кадастровый <....> по адресу: <....> края, <....> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <....> № <....>2, свидетельства о государственной регистрации права собственности от <....> с 23-АК <....>. Кроме того, является собственником 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <....> по адресу <....>. Указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления Администрации МО <....> от <....><....>. После направления требования собственникам жилых помещений о необходимости осуществления до <....> комплекса мероприятий, направленных на снос многоквартирного жилого дома по адресу: <....>, постановлением Администрации МО <....> от <....><....> "Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в целях переселения граждан из аварийного многоквартирного дома по адресу: <....>" было принято решение об изъятии для муниципальных нужд в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу принадлежащего истцу жилого помещения и доли земельного участка, о чем <....> ФИО1 было направлено соответствующее уведомление. <....> ей был направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд для подписания, в соответствии с которым сумма возмещения определена ответчиком на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от <....><....> в размере 645 120 рублей. С указанной оценкой не согласна, поскольку оценка не включает условий, предусмотренных п. 7 ст. 32 ЖК РФ в части размера компенсации за не произведённый капитальный ремонт, не включены убытки, связанные с предстоящим выкупом квартир и земельного участка, не верно определена стоимость аренды квартиры для временного проживания и стоимость переезда, существенно занижена стоимость принадлежащей истцу доли земельного участка. Согласно отчета оценщика З<....> от <....>, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет 1 804 816 рублей. <....> в адрес ответчика направлено извещение о направлении проекта протокола разногласий к соглашению об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости и земельного участка от <....><....>, однако ответчик не согласился произвести выкуп за предложенную стоимость, что явилось поводом обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2, настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме, просила суд определить рыночную стоимость выкупаемой квартиры и доли в земельном участке согласно заключения оценочной экспертизы от <....><....> эксперта Дик И.А., поскольку считает данную стоимость разумной и реальной.

Представитель ответчика Администрации МО <....>, действующий на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление, дополнительно пояснив, что в оценку экспертом неправомерно включена стоимость возмещения за непроизведенный капитальный ремонт.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 является собственником жилого помещения - <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....> расположенной в многоквартирном жилом <....> кадастровый <....><....> в <....> и 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый <....>, расположенный в <....>, <....>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <....> № <....>2, свидетельства о государственной регистрации права собственности 23-АК <....> от <....>.

Согласно постановления администрации муниципального образования <....> от <....> многоквартирный жилой дом, кадастровый <....>, расположенный по адресу: <....> признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 настоящей статьи.

Согласно требованию от <....><....> направленного ответчиком в адрес истца, собственникам многоквартирного дома по адресу: <....> было необходимо до <....> осуществить комплекс мероприятий, направленных на снос многоквартирного дома.

Постановлением Администрации МО <....> от <....><....> "Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд в целях переселения граждан из аварийного многоквартирного дома по адресу: <....>" в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок по адресу: <....>, поселок мясокомбинат, <....>, площадью 2651 кв.м., кадастровый <....>, а также изъяты для муниципальных нужд квартиры, в том числе <....>, кадастровый <....>, принадлежащая ФИО1 в многоквартирном доме по адресу <....>, поселок мясокомбинат, <....>.

<....> ответчиком в адрес истца направлено соответствующее уведомление <....> о принятии решения об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных служб.

Управлением имущественных отношений Администрации МО <....> подготовлен и выдан проект соглашения об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в отношении <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....>, находящейся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке по адресу: <....> края, <....>, 5 для подписания, разъяснив истцу ФИО1 срок 90 дней, установленный п. 10. ст. 56.10 ЗК РФ. В соответствии с п. 1.2. проекта соглашения, предложенного для подписания Администрацией МО <....>, сумма возмещения <....> определена на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от <....><....> в размере 645 120 рублей.

Истец ФИО1, не согласившись с оценкой, предложенной ответчиком для выкупа, самостоятельно обратилась к независимому оценщику с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно отчета оценщика З <....> от <....>, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет 1 804 816 рублей.

<....> ФИО1 направила в адрес ответчика извещение о направлении проекта протокола разногласий к соглашению об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости и земельного участка от <....><....>. Согласно ответа Администрации МО <....> от <....><....>.1-п/18, ответчик разъяснил право ФИО1 при отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, выкупная цена спорного жилого помещения истца ответчиком не определена и собственнику не выплачена, соглашение о выкупе <....> по адресу: <....> сторонами не подписано по причине наличия спора по выкупной цене изымаемого жилого помещения, что не оспаривается сторонами.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находятся такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.6 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч.3 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Согласно ч.1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащим правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которых подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п.2 ст. 281 ГК РФ).

Пункт 5 ст. 281 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механические, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным ФЗ от <....> №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". В соответствии со статьей 13 ФЗ №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно части 2 статьи 3 ФЗ от <....> № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В связи с имеющимися расхождениями по выкупной цене спорного объекта недвижимости по результатам оценки от <....><....> в размере 645 120 рублей, проведенной и предложенной ответчиком и результатам оценки от <....><....> в размере 1 804 816 рублей, проведенной и предложенной истцом, по настоящему делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения оценочной экспертизы от <....><....> экспертом Дик И.А. определена рыночная стоимость <....> многоквартирном жилом доме в <....>, 5 с учетом стоимости общедомового имущества и 50/1000 долей земельного участка, принадлежащие ФИО1, в том числе с учетом размера упущенной выгоды в связи с непроизведенным капитальным ремонтом жилого дома, которая на сегодняшний день составляет 1 036 000 рублей. Также экспертом был определен размер убытков собственника <....>, связанных с приобретением нового жилья, а именно - затраты на риелторские услуги в связи с приобретением нового жилья, транспортные расходы на перевоз имущества, которые будут составлять 15 710 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Дик И.А. выводы, изложенные в заключении от <....> поддержала в полном объеме и пояснила, что согласно инвентарному делу многоквартирный дом по адресу: <....> - 1930 года постройки, физический износ здания по адресу: <....> на момент основной приватизации составляла 50%, при этом физический износ отдельных конструктивных элементов составлял более 50%, в настоящее время износ здания - 71%. На стр. 17-18 заключения приведена таблица экспертных оценок технического состояния зданий и сооружений, где указаны требования проведения капитального ремонта при степени физического износа от 50% и выше. Каких-либо сведений о произведенных работах по капитальному ремонту ответчиком в инвентарном деле многоквартирного дома по адресу <....>, не имеется.

У суда нет снований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта Дик И.А., имеющей специальную подготовку и достаточный опыт экспертной деятельности, судом не установлено ее личной или иной заинтересованности в исходе дела, выводы эксперта согласуются с иными исследованными судом доказательствами. Эксперт была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Представленное суду заключение от <....><....> отвечает предъявленным законом требованиям, является относимым и допустимым доказательством и в совокупности с иными доказательствами достаточными для разрешения спора.

Согласно инвентарному делу <....>, принадлежащая истцу ФИО1, была приватизирована на основании договора на передачу в частную собственность в порядке приватизации муниципального жилищного фонда от <....>. По состоянию на <....> технического паспорта <....> по адресу: <....> физический износ здания составлял 50%, по состоянию на <....> технического паспорта изымаемой квартиры, физический износ здания составлял - 70%.

Статья 16 Закона РФ от <....><....> "О приватизации Жилищного фонда в РФ" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 ФЗ от <....> №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд не может согласиться с доводами ответчика в части неосновательного включения в выкупную цену изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку материалы гражданского дела не содержат доказательств, позволяющих сделать вывод, что многоквартирный дом по адресу <....> на дату приватизации не требовал капитального ремонта, и в период нахождения его в муниципальной собственности Администрация МО <....> проводило указанный ремонт во избежание снижения уровня надежности многоквартирного дома. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено. Также суд не может принять во внимание факт неоплаты истцом ФИО1 взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с ч.2 ст. 169 ЖК РФ взносы за капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственный или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ, или муниципального образованию. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

Поскольку у истца возникло право собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <....>, а постановление Администрации МО <....> о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу принято <....>, у ФИО1 не возникло обязанности уплачивать взносы за капитальный ремонт с момента принятия такого решения муниципальным образованием.

С учетом изложенного, доводы истца нашли свое полное подтверждение в судебном заседании, в связи с чем уточненные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам. Статья 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Суд считает обоснованными требования истца ФИО1 о взыскании с ответчика суммы уплаченной государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей, судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 16 000 рублей, а также оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. При этом суд считает необходимым отказать истцу в части удовлетворения требований о взыскании с ответчика расходов, связанных с оплатой расходов по независимой оценке (отчет <....> об определении рыночной стоимости квартиры от <....> ИП З), поскольку представленный стороной истца отчет является досудебной оценкой жилого помещения истца, осуществленная по инициативе ФИО1, и указанная в нем оценка взята в основу настоящего судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования <....> об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения, удовлетворить.

Признать недостоверной сумму возмещения за принадлежащую ФИО1 на праве собственности <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....>, находящуюся в многоквартирном доме кадастровый <....> признанным аварийным и подлежащим сносу на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке, расположенном по адресу: <....> края, <....> за 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <....>, расположенный по адресу: <....> края, <....>, 5 в размере 645 120 (шестьсот сорок пять тысяч сто двадцать) рублей на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от <....><....>.

Определить сумму возмещения за принадлежащую ФИО1 на праве собственности <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....>, находящуюся в многоквартирном доме кадастровый <....> признанным аварийным и подлежащим сносу на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке, расположенном по адресу: <....> края, <....> за 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <....>, расположенный по адресу: <....> края, <....>, 5 в размере 1 051 710 (один миллион пятьдесят одна тысяча семьсот десять) рублей на основании заключения оценочной экспертизы от <....><....> эксперта Дик И.А., принадлежащей на праве собственности ФИО1.

Взыскать с Администрации муниципального образования <....> в пользу ФИО1 сумму возмещения за принадлежащую ФИО1 на праве собственности <....>, общей площадью 37 кв.м., кадастровый <....>, находящуюся в многоквартирном доме кадастровый <....> признанным аварийным и подлежащим сносу на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке, расположенном по адресу: <....> края, <....> за 50/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <....>, расположенный по адресу: <....> края, <....>, 5 в размере 1 051 710 (один миллион пятьдесят одна тысяча семьсот десять) рублей.

Взыскать с Администрации муниципального образования г. Армавир в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 16 000 (шестнадцать тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Решение изготовлено 25.05.2019.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд.

Судья И.В. Запорожец