Решение № 2-265/2018 2-265/2018~М-249/2018 М-249/2018 от 28 ноября 2018 г. по делу № 2-265/2018

№ 2-265/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2018 года п. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Билле И.П.,

с участием прокурора Пограничного района Егорова Д.В., ст. помощника прокурора Пограничного района Котовой О.В., помощника прокурора Малофеева В.В.,

при секретаре Шакировой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о выселении из жилого помещения, встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании сделки купли - продажи жилого помещения недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что истец является собственником спорного жилого помещения. В указанном жилом помещении зарегистрирована ФИО2

Регистрация ФИО2 нарушает права собственника.

ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 о признании сделки купли продажи жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> недействительной (притворной), о признании договора аренды недвижимого имущества с преимущественным правом последующего выкупа от 23.12.2017 недействительным.

В обосновании заявленных требований указала, что с 19.04.1988 до настоящего времени она проживает в <адрес> в <адрес>, и являлась собственником жилого помещения. В квартире проживает совместно с сыном ФИО4 В связи с тяжелым материальным положением и безвыходной ситуацией, в связи с тем, что сын истца ФИО4 играя в азартные игры, взял в долг у физических лиц денежные средства под огромные проценты, долги сын отдать не смог, в его адрес стали поступать угрозы. Сын нашел в интернете объявление, в котором предлагались денежные средства под залог недвижимости. Сын попросил заключить договор залога, получить деньги и рассчитаться с кредиторами. Поговорив по телефону с руководителем фирмы ФИО3, договорились о займе, за квартиру было предложено 300 000 руб., при кадастровой стоимости квартиры 700 000 руб. В назначенный ФИО3 день она с документами на квартиру прибыла в МФЦ г. Владивостоке. При оформлении сделки она подписала документы не читая, расписку в сдаче документов забрала ФИО3 05.12.2017 ФИО3 в г. Артеме, в здании автовокзала передала ей 300 000 руб. и договор аренды недвижимого имущества с преимущественным правом последующего выкупа, где выкупная цена недвижимости была указана 600 000 руб., со сроком действия до декабря 2019 года. Согласно договора она должна была ежемесячно платить арендную плату ФИО3 в размере 18 000 руб. В апреле 2018 года ФИО3 позвонили и сообщила о том, что квартира выставлена на продажу. В июне 2018 года ФИО1 направил иск о выселении. Истец никогда не собиралась продавать жилье, так как данная квартира это единственное место проживания.

13.11.2018 г. ФИО2 обратилась в суд с заявлением об уточнении исковых требований, просит суд признать сделку купли-продажи недействительной, применить последствия недействительности сделки, путем возврата ФИО2 в собственность квартиры, а ФИО1 денежных средств в размере 300 000 руб., в обосновании указала, что в соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. ФИО3 зная о безвыходном материальном положении, заключила не договор займа, а договор купли-продажи, существенно занизив стоимость единственного жилья (в 2,5 раза от кадастровой стоимости).

В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен надлежаще.

Представитель ФИО1 ФИО13 (по доверенности) на требованиях о выселении настоял, с встречным иском не согласился, суду пояснил, ФИО1 проживал на о. Попова, и имел желание переехать в п. Пограничный. Дочь ФИО1 ФИО3 подыскала отцу жилье, сделку оформляла по доверенности от отца. При оформлении сделки ФИО2 ознакомилась с содержанием договора купли-продажи, ни о каком залоге речи не было. С условиями договора ФИО2 была полностью согласна. Документы после подписания договора сданы на регистрацию. После регистрации сделки ФИО5 передала ФИО2 деньги в размере 300 000 руб. за квартиру, а также договор аренды недвижимого имущества с преимущественным правом последующего выкупа. По условия договора ФИО2 могла проживать в квартире и ежемесячно оплачивать аренду собственнику. Поскольку арендная плата вносилась не в полном размере и не в установленные сроки, срок договора истек, собственником было принято решение продать квартиру. ФИО4 добровольно вписался из квартиры, ФИО2 отказывается сниматься с регистрационного учета. Супруг ФИО3 ФИО6 является руководителем фирмы, которая занимается выдачей микрокредитов. У ФИО2 была возможность выкупить недвижимость, был заключен договор аренды, к установленному в договоре сроку недвижимость выкуплена не была.

ФИО2 с исковыми требованиями о выселении не согласна, поддерживает требования, заявленные во встречном исковом заявлении, суду пояснила, с 1988 года она с сыном ФИО4 проживает в квартире по адресу <адрес>. До декабря 2017 года являлась собственником данной квартиры. Ее сын, играя в азартные игры, занимал деньги у физических лиц, в установленные сроки деньги не возвращал, в его адрес стали поступать угрозы. Оформить кредит в банке было невозможно, поскольку и у нее и у сына уже имелись кредитные обязательства, о чем свидетельствуют исполнительные производства. Сын в интернете нашел объявление «Займы под залог недвижимости», созвонился с представителем данной фирмы ФИО3, оговорили условия сделки, сын пояснил, что собственником квартиры является мать. ФИО3 одобрила сделку на 300 000 руб. 24.12.2017 года она прибыла в МФЦ г. Владивостока на встречу с ФИО3 В МФЦ был подписан договор купли-продажи, при оформлении ФИО3 пояснила, что таким образом оформляется сделка займа, после регистрации сделки она получит 300 000 руб., и договор, в соответствии с которым сможет выкупить свое жилье. 05.12.2017 года ФИО3 пригласила ее в г. Артем, где на автовокзале передала ей 300 000 руб., и договор аренды. По условия договора аренды, она в течение двух лет должна перечислять деньги на банковскую карту, номер которой был указан в договоре, общая сумма выкупа квартиры составила 600 000 руб. По договору аренды она перечислила в январе 2018 года – 30600 руб., марте 2018 года – 30400 руб., апреле 2018 года – 30400 руб., мае 2018 года 18000 руб. 23.12.2017 к ней домой в п. Пограничный приехала незнакомая ей девушка, которая представилась помощником ФИО3 и привезла новый договор аренды с правом преимущественного выкупа, пояснив, что старый договор необходимо вернуть. Она отдала договор аренды, и подписала договор аренды от 23.12.2017 года. Ознакомилась с данным договором уже после подписания, поняла, что условия договора совсем не те, который были в договоре от 05.12.2017 года. Срок действия старого договора был установлен на два года, до декабря 2019, новый договор до 23.05.2018 года, выкупная цена недвижимости увеличена с 600 000 руб. до 732 000 руб. После мая 2018 года деньги не перечисляла, так как поняла, что срок договор закончен. Деньги за аренду переводила со своей банковской карты, банковских карт ее знакомых и знакомых сына. Квитанции о переводе денежных средств не сохраняла. Она никогда не собиралась продавать единственное жилье, объявления о продаже квартиры нигде не размещала.

Представитель ФИО2 ФИО11 с исковыми требованиями о выселении не согласна, поддерживает требования, заявленные во встречном исковом заявлении, договор купли-продажи квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал договор залога. Для случая возврата займа был заключен договор аренды с правом преимущественного выкупа. ФИО2 заключала договор займа и залога, но ни в коем случае, не хотела продавать единственное для нее жилье. ФИО1 не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нес бремя ее содержания, а ФИО2 продолжала проживать в квартире, покупатель вообще не видел квартиру, перед заключением договора ее не осматривал.

Ответчики ФИО3, ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще – повесткой.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще – повесткой.

Свидетель ФИО14 суду пояснил, что он был зарегистрирован до 19.06.2018 по адресу <адрес>. Данная квартира принадлежала на праве собственности его матери ФИО2 У него возникли финансовые трудности. Он в интернете нашел объявление «Заем под залог недвижимости», позвонил по указанному в объявлении телефону, объяснил ситуацию, указал, что квартира принадлежит его матери ФИО2 Посредством телефонной связи, отправил фотографии квартиры и документы на квартиру. ФИО3 одобрила сделку на 300 000 руб. Мать с документами на квартиру поехала во Владивосток, где в МФЦ заключила договор. По условия договора квартира на два года, до ее выкупа оформлялась на ФИО3 После оформления права собственности на ФИО3, мать в г. Артеме получила 300 000 руб. и договор аренды, в соответствии с которым в течение двух лет необходимо было ежемесячно возвращать долг. Затем договор аренды был переоформлен, с условием возврата долга в размере 732 000 до 23.05.2018 года. Из-за финансовых трудностей паспорт свидетеля был в залоге у женщины, которая давала деньги в долг. ФИО3 отдала женщине долг в размере 11 000 руб., та вернула паспорт, и он 19.06.2018 по просьбе ФИО3 снялся с регистрационного учета.

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что давно знакома с ФИО2 В августе 2018 года она зашла на сайт «Фартпост» и увидела объявление о продажи квартиры ФИО2 Она была удивлена, поскольку знала о том, что данная квартира для ФИО2 единственное жилье, и она никогда не говорила о том, что хочет продать квартиру. Она позвонила ФИО2 и поинтересовалась, действительно ли она решила продать квартиру и разместила объявление. ФИО2 пояснила, что квартиру не продает, и не собиралась продавать, и рассказала о финансовых проблемах, которые возникли в семье, из-за долгов сына.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. ст. 167 - 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон.

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающуюся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах и последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При этом под влиянием обмана происходит формирование порока воли, которое вызвано внешним воздействием, которое возможно, как путем действия, так и путем бездействия.

Судом установлено, подтверждается имеющимися в деле документами, в интернете было размещено объявление ООО «Микрокредитная организация «Салют Монет» предоставляет займы под залог недвижимости. Руководителем данной организации является ФИО6

ФИО4 по телефону обратился в указанную организацию с просьбой предоставить заем в размере 300 000 руб. под залог квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

Собственником указанной квартиры является ФИО2 Кадастровая стоимость квартиры составляет 718 474 руб.

24.12.2017 года собственник квартиры ФИО2 заключила с ФИО1 в лице ФИО3 по доверенности договор купли продажи <адрес>. Стоимость квартиры определена в размере 300 000 руб.

05.12.2017 года после получения выписки из единого государственного реестра прав на недвижимость ФИО3 передала ФИО2 300 000 руб., данный факт подтверждается распиской и сторонами не оспариваются.

На момент заключения договора купли-продажи в квартире были зарегистрированы с 1988 года ФИО2, ФИО4

13.04.2018 года в спорной квартире зарегистрирована ФИО3, ФИО1

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как следует из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, пояснения сторон.

В данном случае, представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что фактически заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

Об этом свидетельствует и последующее поведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа, а не по договору купли-продажи жилого помещения.

Так, в материалы дела представлен договор аренды с преимущественным правом последующего выкупа от 23.12.2017 года, согласно которого, ФИО1 предоставил ФИО2 квартиру, расположенную по адресу <адрес>. В соответствии с условиями договора арендная плата составила 18 000 руб. ежемесячно. В договоре определена стоимость имущества к выкупу в размере 732 000 руб. Срок договора аренды определен до 23.05.2018 года.

Суд приходит к выводу, что стороны не преследовали цели отчуждения квартиры, ФИО1 являлся лишь титульным владельцем, фактически не вступал во владение квартиры. Квартиру не осматривал, не заселялся, бремя содержания квартиры не нес. Указанное свидетельствует о мнимости сделки, поскольку она совершена без намерения создать соответствующие последствия. После предъявления иска о выселении ФИО2 и ФИО1, и ФИО3 снялись с регистрационного учета в Пограничном районе.

Оформление договора купли-продажи находится в прямой причинно-следственной с намерением ФИО2 заключить договор займа, поскольку при заключении оспариваемого договора ФИО1, в лице ФИО3 по доверенности, используя нуждаемость истца в деньгах, убедила ее в том, что для получения денег необходимо предоставить гарантии их возврата, в целях чего и был заключен договор купли-продажи квартиры.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у продавца и покупателя отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи.

Учитывая отсутствие волеизъявления ФИО2 на отчуждение принадлежащей ей квартиры и притворный характер данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости в обеспечение договора займа, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 24.11.2017 г недействительным (ничтожным), прекратив запись о государственной регистрации права ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Едином государственном реестре недвижимости.

Исходя из положений части 1 статьи 807, части 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств возврата ответчику суммы в размере 300 000 рублей, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку право собственности ФИО2 восстановлено, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о выселении не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о выселении из жилого помещения отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 24.11.2017 года между ФИО7 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны.

Прекратить зарегистрированное 05.12.2017 право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 300 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.П. Билле