Решение № 3А-1380/2020 3А-70/2021 3А-70/2021(3А-1380/2020;)~М-394/2020 М-394/2020 от 16 июня 2021 г. по делу № 3А-1380/2020

3а- 70/2021

50OS0<данные изъяты>-64


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-70/2021 по административному исковому заявлению ООО «Солнечный луг»

об оспаривании результатов определения архивной кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Солнечный луг» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежавшего ему до 2019 года земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, экспертные заключения <данные изъяты> просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2 по доверенности не возражал против заключения повторной судебной экспертизы, решение оставляет на усмотрение суда.

Иные участники процесса- ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», администрация Пушкинского городского округа Московской области, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, допросив экспертов <данные изъяты> приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Солнечный луг» являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>. Право собственности административного истца на указанный объект зарегистрировано 07.05.2014г.; 23.03.2019г. земельный участок снят с учета; право собственности административного истца на объект прекращено.

На момент государственной регистрации права вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка был установлен «для сельскохозяйственного производства»; 24.08.2018г. вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» был изменен на «ведение дачного хозяйства». Изменение качественных характеристик земельного участка повлекло изменение его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена ФГБУ "ФКП Росреестра" по состоянию на 24.08.2018г. в размере <данные изъяты> рублей и рассчитана с применением удельного показателя, утвержденного Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области № 564-РМ от 26.11.2013г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (строительства) на территории Московской области».

В соответствии с п. 2.3.1 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011), действующих на дату определения кадастровой стоимости, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделено ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области.

02.04.2019г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об очередных результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, утвержденные Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>. по состоянию на 31.12.2018г. в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 24.08.2018г., на момент рассмотрения дела в суде является архивной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Исходя из того, что изменение ВРИ земельного участка, находящегося в частной собственности на территории Московской области, является платным и размер платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей права, ООО «Солнечный луг» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика <данные изъяты> которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 24.08.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая возражения Министерства имущественных отношений Московской области относительно возможности принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства по делу, на основании определения Московского областного суда от 22.06.2020г. и в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № <данные изъяты>», оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке об определении рыночной стоимости земельного участка <данные изъяты>. допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24.08.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с оспариванием представителем административного истца выводов судебного эксперта <данные изъяты>», изложенных в заключении <данные изъяты> а также для проверки доводов административного истца о допущении экспертом при проведении оценочной экспертизы методологических ошибок, нарушений требований ФСО № 5 и ФСО № 7, касающихся в том числе, некорректного применения в рамках сравнительного подхода коэффициента корректировки к объектам-аналогам по коду ВРИ; некорректного подбора объектов-аналогов, имеющих существенные развили с объектом оценки по назначению /виду разрешенного использования, местоположению; некорректного применения корректировок на разницу в площадях, на масштаб объектов; отказ от применения корректировок на местоположение в отношении объектов-аналогов, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке об определении рыночной стоимости земельного участкабыли допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24.08.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с выявленной в заключении эксперта <данные изъяты>. методологической ошибкой, влияющей на определение рыночной стоимости земельного участка, заключающейся в неприменении корректировки на наличие элементов инфраструктуры и благоустройства территории в виде сети газоснабжения, построенных дорог, иной инфраструктуры, судом была назначена еще одна повторная оценочная эксперта, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 28.04.2021г. оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке об определении рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 24.08.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, по делу проведено три оценочных экспертизы, две из которых- заключение эксперта <данные изъяты> и заключение <данные изъяты><данные изъяты>, как содержащие множественные методологические ошибки, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, не могут быть положены в основу решения суда и приняты в качестве надлежащих доказательств по делу.

В соответствии с частями 1,2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу части 8 статьи 84 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Заключение судебного эксперта <данные изъяты> которым рыночная стоимость спорного земельного участка на указанную дату произведен одним подходом (сравнительным) не может быть принято судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу, поскольку отказ от применения доходного подхода экспертом надлежащим образом не мотивирован, что противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Заключение эксперта <данные изъяты> также содержит неустраненные на дату настоящего судебного разбирательства методологические ошибки, заключающиеся, в том числе, в принятии к расчетам в сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов земельных участков категории: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: ИЖС, при наличии на дату оценки на рынке предложений о продаже земельных участков категории –земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования- ведение дачного хозяйства; применении некорректного расчетного значения корректировки на вид разрешенного использования объекта оценки по данным аналитического агентства «СтатРиелт» 0.34, вместо более подходящего расчетного значения по коду ВРИ 2.2- 0.26; необоснованного применения в расчетах одинаковых корректировок на ВРИ к объектам-аналогам № 1, 2 и 3, при том, что аналог № 1 имеет ВРИ «для малоэтажной застройки», что не идентично ВРИ ИЖС. Кроме того, заключение содержит неустраненную ошибку расчета рыночной стоимости объекта, возникшую вследствие применения некорректной площади объекта-аналога № 2, составляющую в действительности площадь 19 124 кв.м., а не 19 000 кв.м., как об этом указано экспертом; некорректного применения в расчетах объекта-аналога № 3, кадастровый номер которого по представленным в объявлении данным невозможно определить, а соответственно и установить категорию и ВРИ, вид передаваемых прав земельного участка.

В силу вышеизложенного, заключение эксперта <данные изъяты>., как содержащее методологические и расчетные ошибки, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, не может быть принято судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка на указанную дату и положено в основу решения суда.

Оценив заключение эксперта <данные изъяты>. с учетом дополнений, представленных экспертом в судебное заседание 17.06.2021г., в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> с учетом письменных дополнений <данные изъяты>. не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов к оценке.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что в первоначальном экспертном заключении содержалась расчетная ошибка, заключающаяся в неприменении корректировки на нахождение участка в организованном коттеджном посёлке. Исходя из примененного источника, ссылка на который представлена на стр. 39 дополнительного заключения, участки в организованных коттеджных поселках дороже на 10-20%. Далее с учетом изложенного, к стоимости участка объекта исследования, расположенного не на территории организованных коттеджных поселков, а также то, что он располагается в населенных пунктах, обеспеченных относительным уровнем инфраструктуры, экспертом была применена корректировка в размере 10%. С учетом данной корректировки, стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> рубля; в результате согласования результатов рыночной стоимости рыночная стоимость данного объекта на указанную дату составила <данные изъяты> рублей.

При этом, установленная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24.08.2018г. и кадастровая стоимость участка по состоянию на 31.12.2018г., рассчитанная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>. находятся в одном диапазоне цен.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на вышеприведенную дату и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Солнечный луг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 24.08.2018г. в размере 85 422 958 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «Солнечный луг» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 24.08.2018г.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 08.07.2021г.