Решение № 2-41/2019 2-41/2019~М-355/2018 М-355/2018 от 26 июня 2019 г. по делу № 2-41/2019

Дело №2-41/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2019 года с. Тербуны

Тербунский районный суд Липецкой области в составе - судьи Кириной Г.В.,

при секретаре Лапшиной В. П., Бурковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Тербунского муниципального района Липецкой области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, встречному иску ФИО1 к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, об оспаривании соглашения о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация Тербунского муниципального района Липецкой области обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов. В обоснование иска указала, что 25.06.2015 г. между администрацией сельского поселения Тербунский сельсовет и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 480 кв.м., расположенный по адресу; <адрес>, с кадастровым номером №. Договор аренды был заключен сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 27.03.2017 г. ответчику было выдано разрешение на строительство магазина № сроком действия до 27.09.2017 г.. В период действия договора аренды арендатором возведен объект незавершенного строительства, а именно недостроенное здание магазина, право собственности на которое не зарегистрировано. Просили изъять объект незавершенного строительства, а именно недостроенное здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для продажи с публичных торгов.

27.02.2019 г. ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости. В обоснование иска указал, что имеются два договора аренды спорного земельного участка под строительство магазина сроком на 3 года каждый, первый был заключен 29.08.2013 г. сроком на 3 года до 29.08.2016 г., данный договор расторгнут не был. 10.04.2014 года было выдано разрешение на строительство магазина № №. Поскольку истец не успевал закончить строительство магазина, он обратился к ответчику о продлении срока договора аренды для завершения строительства объекта недвижимости. Вскоре ответчик сообщил о необходимости продления договора аренды в связи проверкой. Истец доверительно отнесся к данному предложению и подписал договор аренды от 25.06.2015 г., вновь обратившись с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, которое было выдано 27.03.2017 г., когда объект был частично построен. В судебном заседании истцу стало известно, что договор аренды от 29.08.2013 г. по инициативе администрации расторгнут 26.12.2014г.. Право собственности на возведенный объект за ним не зарегистрировано. Полагал, что имеет право на продление договора аренды земельного участка однократно на три года для завершения строительства. В последствии, уточнив исковые требования просил признать соглашение о расторжении договора аренды от 26.12.2014г. недействительным и обязать администрацию Тербунского муниципального района Липецкой области заключить с ним договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 480 кв.м., с кадастровым номером № сроком на 3 года для завершения строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель истца администрации Тербунского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила, уточнив их с учетом установле6нияч рыночной стоимости незавершенного строительством объекта. Просит изъять объект незавершенного строительства- недостроенное здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> для продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость 3301393( три миллиона триста одну тысячу триста девяносто три) рубля.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 просила отказать, полагая иск не обоснованным,

Ответчик ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ФИО1 по устному ходатайству ФИО4, исковые требования администрации Тербунского муниципального района Липецкой области не признал. Встречные исковые требования ФИО1 поддержал по указанным в иске основаниям, дополнив, что расторжение договора аренды от 2013 года не носило добровольного характера со стороны истца, было направлено на устранение допущенных нарушений со стороны администрации при проведении аукциона, земельном участке уже был возведен объект незавершенного строительства, не оспаривал установленную рыночную стоимость незавершенного строительством здания магазина по экспертному заключению. Просил иск удовлетворить.

Суд, выслушав представителей сторон истца, исследовав письменные материалы дела, находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.06.2015 г. между администрацией сельского поселения Тербунский сельсовет и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 480 кв.м., расположенный по адресу; <адрес>, с №, разрешенное использование - для размещения объектов торговли. Общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 3 года с 25.06.2015 г. по 25.06.2018 год..

27.03.2017 года ФИО1 выдано разрешение на строительство №.

В период действия договора аренды ФИО1 был возведен объект незавершенного строительства, степенью готовности 51 %, на который право собственности не зарегистрировано.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная строительно-техническая экспертиза.

На основании заключения эксперта ООО «Центра независимых исследований и судебных экспертиз» от 04.06.2019г № рыночная стоимость объекта незавершенного строительства- магазина общей площадью 296,3 кв.м., процентом готовности 51%, по адресу: <адрес> составила 3301393 рубля., без учета НДС.

Суд принимает данное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в соответствии со ст.55 ГПК РФ в качестве доказательства по делу. Оснований считать его необъективным у суда не имеется, поскольку оно составлялось на основании определения суда, оно мотивировано и обоснованно, не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не представляется возможным, поскольку это не следует из положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе, положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпунктов 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В соответствии с пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ч. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды истек 25.06.2018 г., сведения о нем исключены из данных ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № №

Поскольку отсутствуют основания для заключения с ФИО1 договора аренды на новый срок, истцом в установленный законом шестимесячный срок заявлены исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, отношения по договору аренды возникли после 01.03.2015 г., ответчиком никаких доказательств и возражений относительно искового заявления не представлено, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Рассматривая встречный иск ФИО1 к администрации Тербунского муниципального района, о признании соглашения от 26.12.2014г о расторжении договора аренды от 29.08.2013г., недействительным и обязании заключить с ним договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 480 кв.м., с кадастровым номером № сроком на 3 года для завершения строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>, суд, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из представленных материалов следует, что 29.08.2013г между администрацией Тербунского муниципального района Липецкой области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 480 кв.м., расположенный по адресу; <адрес>, с №, разрешенное использование - для размещения объектов торговли. Общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 3 года с 29.08.2013 г. по 29.08.2016 год.( л.д.76-79).

Соглашением от 26.12.2014 г. данный договор аренды расторгнут. В соответствии с п.3 соглашения договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации. ( л.д.82).

На основании акта приема-передачи находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.12.2014 г. данный земельный участок передан арендодателю.( л.д.81).

В оспариваемом соглашении и акте-передаче имеются подписи ФИО1, что не оспаривал истец и его представитель в судебном заседании.

Довод истца по встречному иску, что он был введен в заблуждение ответчиком при расторжении договора аренды земельного участка от 29.08.2013г. не нашел своего подтверждения в судебном заседании, более того, он опровергается исследованными в суде доказательствами.

Так, в материалах дела имеется заявление от ФИО1 на имя главы администрации Тербунского муниципального района о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка от 12.05.2015 года.

Из извещения о проведении аукциона от 29.06.2015г. в лот 1 предметом аукциона указан земельный участок площадью 480 кв.м., с кадастровым номером № для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, срок аренды 3 года, с объектом незавершенного строительства стоимостью 2805124,04 руб. Участие истца в аукционе подтверждается его письменной заявкой от 28.05.2015 года.

Наличие предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Липецкой области от 17.12.2014г. об устранении нарушений при проведении аукциона на заключение договора аренды земельного участка от 29.08.2013г не может являться бесспорным доказательством для признания соглашения о расторжении данного договора недействительным.

Истцом в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не предоставлено бесспорных доказательств, подтверждающих нарушение его прав при заключении соглашения от 26.12.2014г. о расторжении договора аренды земельного участка от 29.08.2013г..

Коль скоро, судом удовлетворены исковые требования администрации Тербунского муниципального района к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, то в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации Тербунского муниципального района следует отказать.

Поскольку при обращении с иском истец был освобожден от уплаты госпошлины, в силу ст. 103 ГПК РФ надлежит взыскать с ФИО1, государственную пошлину в доход бюджета Тербунского муниципального района Липецкой области 300 рублей, а также понесенные истцом расходы по оплате стоимости судебной оценочной строительно-технической экспертизы в сумме 28000 рублей, на основании платежного поручения № от 22.04.2019г.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Тербунского муниципального района Липецкой области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства- недостроенное здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> для продажи с публичных торгов, установив начальную стоимость 3301393( три миллиона триста одну тысячу триста девяносто три) рубля.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации Тербунского муниципального района Липецкой области о признании соглашения от 26.12.2014г о расторжении договора аренды земельного участка от 29.08.2013г. недействительным и обязании администрации Тербунского муниципального района Липецкой области заключить с истцом договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 480 кв.м., с кадастровым номером № сроком на 3 года для завершения строительства магазина, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Тербунского муниципального района Липецкой области расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 28000( двадцать восемь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Тербунского муниципального района Липецкой области госпошлину в сумме 300 ( триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Тербунский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 02.07.2019г..

Судья Г.В. Кирина