Апелляционное определение № 33-3617/2026 от 11 марта 2026 г.

Судья Соломахина Е.А.

УИД: 61RS0005-01-2025-003972-20

Дело № 33-3617/2026

Дело № 2-2657/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 марта 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Алферовой Н.А.,

судей Хомич С.В., Боровой Е.А.

при секретаре Аверкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 16 ноября 2024 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п.1 договора продавец передал покупателю земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации домовладения, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 417 кв.м. Указанный земельный участок принадлежал ответчикам по ? доли. Согласно п.3 объект недвижимости оценивается в 5 000 000 руб. Пунктом 4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 2500000 руб. покупатель передает ФИО2; 2500000 руб. покупатель передает ФИО3

Истец указал, что при получении градостроительного плана земельного участка ему стало известно, что ответчиками предоставлена неверная информация о земельном участке, земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, не указанные в договоре купли-продажи. Так, земельный участок не соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, имеет ограничения (обременения), отнесен к зонам с особыми условиями использования территории охранным зонам газораспределительных сетей. В связи с чем, строительство на участке жилого дома или иных построек без нарушения охранной зоны или нарушения иных норм невозможно.

На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 солидарно денежные средства, оплаченные по договору, прекратить его право собственности, возвратить в собственность ответчиков спорный земельный участок.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 ноября 2025 года исковые требования МАС удовлетворены частично.

Суд расторг договор купли-продажи земельного участка, заключенный 16 ноября 2024 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3.

Возвратил стороны по договору в первоначальное положение.

Взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в счет возврата стоимости земельного участка по договору в размере 2500000 руб., уплаченную госпошлину в размере 29500 руб.

Взыскал с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в счет возврата стоимости земельного участка по договору в размере 2500000 руб., уплаченную госпошлину в размере 29500 руб.

Прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, погасил регистрационную запись перехода права собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

С указанным решением не согласились ФИО2 и ФИО3, которые в своей апелляционной жалобе просят его отменить, полагая незаконным, необоснованным, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянты выражают несогласие с выводом суда первой инстанции о наличии у истца намерения построить на земельном участке жилой дом для удовлетворения своих потребностей и потребностей семьи, полагая, что доказательства данного обстоятельства в материалах дела отсутствует.

По мнению апеллянтов, с учетом положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный регистратор при оформлении регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок был обязан проверить имеющиеся ограничения и уведомить об ограничениях использования спорного земельного участка. Вместе с тем, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайств ответной стороны о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков государственного регистратора ССВ и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Также апеллянты ссылаются на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что им было известно о существенных недостатках спорного земельного участка, возникших до заключения договора купли-продажи- ни выписка из ЕГРН, ни межевой план таких сведений не содержат.

По мнению апеллянтов, суд первой инстанции не дал никакой правовой оценки тому, что информация, содержащаяся в градостроительном плане земельного участка и в выписке из ПЗЗ г. Ростова-на-Дону, является открытой и ее может заказать любой, не только собственник земельного участка. Истец при должной степени осмотрительности перед совершением сделки имел возможность обратиться за данной информацией относительно спорного земельного участка, однако это не сделал. Ответчики ни перед сделкой, ни после нее не имели градостроительного плана спорного земельного участка и не знали о содержащейся в нем информации.

В материалы дела поступили возражения истца на апелляционную жалобу, согласно которым ФИО1 просит оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, выслушав представителя К-вых, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ФИО1, просившую решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 ноября 2024 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ФИО2, ФИО3 продали ФИО1 земельный участок общей площадью 417 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации домовладения, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, цена договора составила 5000000 руб.

В соответствии с п. 7 договора продавец подтверждает и гарантирует, что до момента заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому не отчуждено, в споре, под арестом и запретом не состоит, право собственности продавцов никем не оспаривается.

19 ноября 2024 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается государственной регистрацией НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, наложены обременения с ограничениями прав, предусмотренными статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации: обременение на весь ЗУ наложено в связи с внесением в ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями использования территории «Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный», реестровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата внесения в ЕГРН 18.10.2023; обременение на весь земельный участок наложено в связи с внесением в ЕГРН сведений о ЗОУИТ- «Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный», реестровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата внесения в ЕГРН 20.10.2023; обременение в виде части с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 54 кв.м, в связи с внесением в ЕГРН сведений о ЗОУИТ-охранная зона подземного и наземного газопровода низкого давления, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, реестровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата внесения в ЕГРН 30.05.2024; обременение на весь ЗУ наложено в связи с внесением в ЕГРН сведений о ЗОУИТ – «Третья подзона приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный», реестровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата внесения в ЕГРН 17.10.2023; обременение на весь ЗУ наложено в связи с внесением в ЕГРН сведений о ЗОУИТ – «Приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Ростов-на-Дону «Северный», реестровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, дата внесения в ЕГРН 16.10.2023; ограничение прав на земельный участок в связи с отнесением земельного участка к зонам с особыми условиями использования территорий- охранные зоны газораспределительных сетей.

Судом установлено, что все вышеперечисленные ограничения на спорный земельный участок были внесены в ЕГРН в период 2023-2024 г., т.е. до заключения договора купли-продажи земельного участка от 16 ноября 2024 года.

ФИО1 был намерен построить на приобретенном земельном участке с целевым назначением ИЖС жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье, однако в выдаче градостроительного плана ему было отказано, так как земельный участок расположен в границах зоны перспективного развития улично-дорожной сети.

25.03.2025 истцом в адрес ответчиков была направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, однако претензия оставлена ответчиками без удовлетворения.

Принимая обжалуемое решение, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 454, 460, 469, 475, 557 ГК РФ, ст.ст. 37, 56 ЗК РФ, исходил из того, что земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован по целевому назначению, в связи с чем усмотрел основания для расторжения договора.

С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не усматривает.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (пункт 1 статьи 460, пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ).

Как прямо следует из содержания договора купли-продажи недвижимости от 16.11.2024, земельный участок приобретался ФИО1 на территории населенного пункта для эксплуатации домовладения.

Вопреки позиции апеллянтов ФИО1 подтвердил намерение использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, представив свое обращение в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-дону в целях получения градостроительного плана, причем сразу же после заключения сделки. Однако согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 21.02.2025 ему в этом было отказано, так как в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утверждёнными решением Ростовской-на-Дону городской Думы 21.12.2018 № 605, земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен в границах территориальной зоны перспективного развития улично-дорожной сети УДП/5/19, градостроительным регламентом которой виды разрешенного использования «для эксплуатации домовладения», установленной в Выписке из ЕГРН, а также «для индивидуального жилищного строительства» (2.1), не предусмотрены. Градостроительный регламент данной территориальной зоны разработан для обеспечения правовых условий обслуживания территорий, предназначенных для перспективного развития улично-дорожной сети (л.д. 28). Также судом было установлено из сведений ЕГРН, что в отношении данного участка наложены ограничения до заключения оспариваемого договора купли-продажи, что в совокупности с приведенными обстоятельствами исключает использование земельного участка по назначению.

Таким образом, суд правильно установил, что приобретенный истцом земельный участок, не соответствующий условиям договора, не может быть использован им по целевому назначению, в том числе для строительства жилого дома, истец фактически лишается того, на что рассчитывал при заключении договора, при этом характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, в связи с чем они носят существенный ( неустранимый) характер и являются основанием к расторжению договора.

При этом, суд обоснованно учел, что истец что при заключении договора купли-продажи разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком не мог, поскольку в договоре купли-продажи и в ЕГРН наличие указанных сведений обозначено не было. Ссылки апеллянтов об открытости и доступности сведений о земельном участке не опровергают данный вывод суда, так как бремя предоставления надлежащей информации о продаваемом товаре ( ограничениях земельного уачстка) лежит на продавце, и ответчики ненадлежаще ее выполнили. Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянтов о том, что суд не учел, что государственным регистратором при оформлении регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок не проверено наличие ограничений, не исполнена обязанность по уведомлению, поскольку данные обстоятельства правового значения для разрешения спора о расторжении договора не имеют.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На момент подписания договора купли-продажи спорного земельного участка у истца не было оснований усомниться в добросовестности ответчиков при предоставлении им сведений о земельном участке ( были предоставлены ответчиками необходимые документы для оформления перехода права собственности на земельный участок с отсутствием информации об ограничениях), в свою очередь, до заключения сделки ответчиками проводились работы по образованию земельного участка ( спорный земельный участок был выделен из принадлежащего ответчикам земельного участка, был заказан его межевой и градостроительный план, произведена государственная регистрация раздела земельного участка ), что свидетельствует о том, что последним при заключении договора купли-продажи земельного участка не могло быть не известно о наличии ограничений в отношении него. Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат. При этом содержание договора купли-продажи является прямым доказательством того, что ответчики не поставили в известность истца о наличии ограничений на земельном участке, несмотря на предусмотренную ЗК РФ обязанность предоставить такую информацию, и должны нести негативные последствия такого поведения.

В целом, доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию ответчиков, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Каких-либо иных доводов со ссылкой на находящиеся в деле, но не исследованные судом доказательства, в апелляционной жалобе не содержится.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.03.2026.