Решение № 2-892/2018 2-892/2018 ~ М-481/2018 М-481/2018 от 27 мая 2018 г. по делу № 2-892/2018

Дело № 2- 892/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года

Кировский районный суд г.Перми в составе

председательствующего судьи Поносовой И.В.,

при секретаре Сергеевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об уменьшении стоимости квартиры, определении стоимости квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 об уменьшении стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 98 400 руб.; определить стоимость квартиры №, находящуюся в многоквартирном жилом доме, расположенном по <адрес>, в размере 1 347 830 руб.

Свои требования истцы мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (Далее Договор) между ФИО3 именуемый в Договоре как "Продавец" и ФИО1 и ФИО2, именуемые в Договоре как "Покупатели". Из условий Договора (п. 1.1.) продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью ....... кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей. По настоящему Договору продавец обязуется перед покупателями на указанном в п. 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, далее Квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатели принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего Договора: квартира №, расположенная по <адрес>. (далее. Объект).

Согласно п. 1.2 Договора, характеристики Объекта недвижимости указаны в Приложении 1 к настоящему Договору. Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателей с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру в трехэтажном многоквартирном жилом доме. В соответствии с пунктом 2.1 Договора, квартира оценивается в ....... рублей, которую покупатели оплачивают продавцу в следующем порядке: - ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктами 3.1,3.2 Договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателям по передаточному акту, который будет являться неотъемлемой частью основного договора купли. продажи. В момент подписания передаточного акта продавец передает покупателям ключи от квартиры. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру, путем подписания передаточного акта.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 Договора, а именно: Продавец обязан построить жилой дом, планируемый срок строительства до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1.1). Заключить основной договор купли-продажи с покупателями в Управлении ....... до ДД.ММ.ГГГГ (п. 4.1.2). Передать покупателям квартиру в собственность по передаточному акту (п. 4.1. 3). Пунктом 4.2.1. Договора предусмотрено, что если продавец не успевает в сроки, то он вправе изменить сроки, но не более чем на три месяца.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ были внесены изменения в Договор, а именно:

- Изложить п. 2.1. Договора в следующей редакции: "Указанную квартиру продавец продает покупателям за согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатели оплачивают в следующем порядке: ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей.

Обязательства по выплате денежных средств по Договору в счет оплаты квартиры истцами выполнены, что подтверждается Актом передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... рублей, Актом передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... рублей, и ....... рублей, Актом передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ в размере ....... рублей. Обязательства Ответчика не были исполнены, в связи с чем, Истцы были вынуждены обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

ДД.ММ.ГГГГ судьей ....... (дело. №) было вынесено решение, в котором исковые требования Истцов были удовлетворены.

Данным решением было установлено следующее:

"Как следует из анализа договора, сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет при влечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на квартиру. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию».

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что общая площадь квартиры окончательно составила 35.8 кв.м., что на 2,46 кв.м меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре, соответственно, стоимость квартиры подлежит перерасчету.»

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на квартиру № расположенную в многоквартирном жилом доме, находящегося по <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом в эксплуатацию не сдан, объект недвижимости имеет следующие технические характеристики - однокомнатная квартира, расположена на 3 этаже, 1 подъезде, общая площадь 35,8 кв.м., жилая 19,6 кв.м., в т.ч. площадь комнаты 19,6 кв.м., кухня - 7,0 кв.м., коридор - 5,8 кв.м., санузел - 3,4 кв.м., год постройки здания 2015 г, физический износ 1 %.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в Договоре, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцам квартиры площадью 38,26 кв. м, уменьшение общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры. Кроме того, самим Договором предусмотрено, что застройщик обязуется передать квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

В связи с тем, что фактическая площадь квартиры стала меньше на 2,46 кв. м., сумма договора подлежит перерасчету в размере 98 400 рублей в пользу покупателей (из расчёта за 1 кв.м. – ....... рублей (п.2.2. Договора).

Истцы неоднократно обращались к Ответчику, с целью досудебного урегулирования данного вопроса, путем подписания дополнительного соглашения об изменении цены договора, в связи с уменьшением обшей площади квартиры. Но Ответчик уклоняется от данных действий, по настоящее время так и не вышел на связь.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался по имеющимся в деле адресам и в силу положений 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает ответчика извещенным о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2).

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Устанавливая данное правило, законодатель, прежде всего, исходил из презумпции отсутствия у потребителя специальных, в том числе юридических познаний, относительно правомерности тех или иных условий договора и невозможности, вследствие этого, избежать заключения договора на неблагоприятных для него условиях.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №, расположенная по <адрес>. Характеристики квартиры указаны в Приложении 1 к договору (пункт 1.2). Общая площадь квартиры является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемым органом инвентаризации (пункт 1.3). Оплачиваемая площадь квартиры рассчитывается с учетом общей площади холодных помещений (балконы, лоджии, террасы) по техническому паспорту квартиры (пункт 1.4).

В соответствии с пунктом 2.1 договора квартира оценивается в ....... рублей.

В пункте 2.2 Договора указано, что в случае изменения площади квартиры по данным технической инвентаризации, продавец имеет право провести корректировку стоимости квартиры, указанной в договоре. Окончательный расчет с корректирующими данными производится в день подписания основного договора купли-продажи квартиры с учетом стоимости квадратного метра в ....... рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являющееся неотъемлемой частью договора купли-продажи, по условиям которого пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатель выплачивает продавцу в следующем порядке: ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ....... рублей. В остальном соглашение сохраняет силу условий, обязательств и ответственности сторон, предусмотренных договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение подписано обеими сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 и ФИО2 признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру № жилой дом по <адрес> по ....... доли в праве за каждым.

Из положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из технического паспорта квартиры № по <адрес>, ее общая площадь составляет 35,8 кв.м., в указанную площадь входит: жилая 19,6 кв.м., вспомогательная 16,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту в квартире имеется балкон, площадью 0,6 кв. м (с учетом понижающего коэффициента), площадь которого не учтена в общей площади квартиры.

Между тем, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемым органом инвентаризации (пункт 1.3). Оплачиваемая площадь квартиры рассчитывается с учетом общей площади холодных помещений (балконы, лоджии, террасы) по техническому паспорту квартиры (пункт 1.4).

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, в техническом паспорте общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

В связи с чем, общая площадь фактически переданной квартиры с учетом балкона, согласно техническому паспорту, составляет 36,4 кв.м., а не 38,26 кв.м., как предусмотрено предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцами заявлены требования об уменьшении стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 98 400 руб., вместе с тем, из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что стороны внесли изменения в п. 2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, установив стоимость квартиры в размере ....... руб., при этом, площадь квартиры осталась неизменна, таким образом, стороны определили, что стоимость квадратного метра составила .......

Право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона.

Суд считает, поскольку общая площадь фактически переданной истцам квартиры меньше площади, определенной договором, то Р-вы вправе требовать определить стоимость квартиры №, находящуюся в многоквартирном жилом доме, расположенном по <адрес> с уменьшением цены, установленной дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, однако, суд не согласен с расчетом истцов и полагает, что стоимость квартиры составляет .......

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно ст.333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются: истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Поскольку истцы освобождены от уплаты госпошлины в силу закона, то взысканию с ответчика в доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. 194– 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Определить стоимость квартиры №, находящуюся в многоквартирном жилом доме, расположенном по <адрес> в размере ........

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

На решение суда в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья И.В.Поносова