Решение № 3А-333/2025 3А-333/2025~М-181/2025 А-333/2025 М-181/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 3А-333/2025

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ФИО2 СУД

355002, город ФИО2, <адрес>,

тел.: <***>, факс <***>.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

Дело №а-333/2025

УИД: 26OS0№-28


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город ФИО2

Ставропольский ФИО2 суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Аптечная организация Здоровье» к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ООО «Аптечная организация Здоровье» обратилось в Ставропольский ФИО2 суд с административным иском к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № равной рыночной.

В обоснование иска административным истцом указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости с наименованием: торговый дом, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, кадастровый №, площадь 3 748 м2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2008, местоположение: <адрес>.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории <адрес>», утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, оценка которых проводилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 240 627 934 рубля 12 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости КУВИ-001/2025-60407920 от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец считает, что результат государственной кадастровой оценки стоимости поименованного объекта недвижимости нарушает его права, поскольку согласно независимой оценке, проведенной ООО «КонсалтИнвестГрупп» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 049 246 (шестьдесят шесть миллионов сорок девять тысяч двести сорок шесть) рублей.

На основании вышеизложенного, административный истец просит суд:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с наименованием: торговый дом, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, кадастровый №, площадь 3 748 м2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2008, местоположение: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере 66 049 246 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представители заинтересованных лиц Государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущество», Филиала ППК «Роскадастр» по СК, Администрация города-курорта Кисловодска, ООО «Витамин», ООО «ДМ», ООО «Южная Столица», не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступили возражения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, согласно которым представитель административного ответчика также просит суд рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в его отсутствии.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило ходатайства представителя административного истца ФИО5 о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного истца, а также об уточнении административных исковых требований, в соответствии с которым сторона административного истца просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной, определенной в произведенной по делу судебной оценочной экспертизе.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с ДД.ММ.ГГГГ установлена единая дата начала применения на территории <адрес> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, административный истец является собственником объекта недвижимости с наименованием: торговый дом, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, кадастровый №, площадь 3 748 м2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2008, местоположение: <адрес>

Административный истец, являясь собственником объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить их кадастровую стоимость.

Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории <адрес>», утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, оценка которых проводилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 240 627 934 рубля 12 копеек по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости КУВИ-001/2025-60407920 от ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» №КС 064/2024 от ДД.ММ.ГГГГ в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 049 246 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений <адрес> не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, определенной в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» №КС 064/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» № ЭЗ 061/2025 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 123 895 000 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках проведения судебной оценочной экспертизы экспертом проведен осмотр объекта оценки, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки, является ретроспективной, то при проведении данного исследования эксперт исходит из того, что на дату, по состоянию на которую проводится исследование, состояние объекта являлось аналогичным состоянию на дату осмотра.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом расчет рыночной стоимости объекта недвижимости производился в рамках сравнительного и доходного подходов. При этом в заключении экспертом мотивирован отказ от использования других подходов и методов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключение судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Выводы, содержащиеся в заключение судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. При оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательства о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, по делу не представлены. Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налога на имущество.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, нарушены права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный иск ООО «Аптечная организация Здоровье» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № подлежит удовлетворению в размере определенном заключением судебной экспертизы.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения вЕдиный государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Аптечная организация Здоровье» к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с наименованием: торговый дом, назначение: нежилое, виды разрешенного использования: нежилое, кадастровый №, площадь 3 748 м2, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства: 2008, местоположение: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 123 895 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.А. Шеховцова