Решение № 3А-1253/2019 3А-299/2020 3А-299/2020(3А-1253/2019;)~М-1199/2019 М-1199/2019 от 22 мая 2020 г. по делу № 3А-1253/2019

3а-299/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Куулар А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-299/2020 по административному исковому заявлению Общество с ограниченной ответственностью «Рассвет-М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Рассвет-М» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, расположенного в <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость, принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала первоначально заявленные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «ОЭК ГРУПП» в размере <данные изъяты><данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>. Возражала против заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Первая оценочная компания», заявила ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области в суд поступили письменные пояснения, из которого следует, что Министерство имущественных отношений Московской области с экспертным заключением не согласно ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно, в части отказа от использования доходного подхода; ошибочно сделанного анализа наиболее эффективного использования участка; неверного подбора аналогов. Представленное экспертное заключение просил признать недопустимым доказательством и назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

От представителя заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в суд поступили письменные пояснения, из которого следует, что ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением согласно, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение явившегося лица, заключение эксперта ФИО2, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Рассвет-М» является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030131:15 общей площадью 150 626 кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>; категория земель- <данные изъяты>

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от <данные изъяты><данные изъяты>ВР<данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на <данные изъяты> (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет – <данные изъяты> копейки.

Административным истцом в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>г., подготовленный ООО «ОЭК Групп». Рыночная стоимость спорного земельного участка в данном отчете об оценке определена по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта ФИО2, ООО «Первая оценочная компания» № 3а-1253/19/Э, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты>, с.<данные изъяты><данные изъяты>; категория земель- <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащими в экспертном заключении, административный истец и административный ответчик не согласились; заявили ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, не усматривает оснований для проведения повторной оценочной экспертизы.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Первая оценочная компания» № 3а-1253/19/Э выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика; предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), как и оснований для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

Так, в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил суду, что отказ от применения доходного подхода при производстве экспертизы обусловлен тем, что его применение будет содержать множество допущений, вносящих существенную неопределенность, искажающих достоверность полученного результата. В обоснование правильности своего вывода эксперт сослался на п. 24 ФСР № 1, в соответствии с которым оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В обоснование проведенного анализа наиболее эффективного использования участка эксперт сослался на данные Генерального плана «Карты функциональных зон СП Островецкое», из которых следует вывод, что исследуемый земельный участок входит в зону предполагающую жилую многоквартирную и общественную застройку. Учитывая установленный вид разрешенного использования исследуемого участка (под жилую и нежилую застройку), местоположение, виды разрешенного использования в данной зоне (малоэтажная многоквартирная жилая застройка), а также с учетом окружающей жилой и дачной застройки, экспертом сделан вывод, что использование участка предполагает застройку его малоэтажной жилой недвижимостью, в связи с чем исследуемый объект отнесен к сегменту рынка земельных участков под ИЖС. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, выполнено на странице 25 заключения. Анализ наиболее эффективного использования представлен на странице 37-38 заключения.

Кроме того, в рамках выполненного заключения экспертом для проведения корректировки «на удаленность от МКАД» использовались данные об изменении средних цен в новостройках на декабрь 2017г., в зависимости от удаления от МКАД. Применение данной зависимости эксперт обосновал тем, что назначение земельного участка предполагает строительство жилой недвижимости и стоимость квадратного метра жилья существенно влияет на стоимость земельного участка. Применение указанной корректировки, как поясняет эксперт, не нарушает требования законодательства к составлению экспертного заключения, а также требований оценочного законодательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд с настоящим иском – 10 октября 2019 года.

Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рассвет-М» об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:23:0030131:15 общей площадью 150 626 кв.м., находящегося по адресу: <данные изъяты> категория земель- <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (ста девяносто восьми миллионов восемьсот двадцати шести тысячи трехсот двадцати) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных земельных участков, включая дату подачи ООО «Рассвет-М» административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина