Решение № 2-571/2020 2-571/2020~М-196/2020 М-196/2020 от 4 января 2020 г. по делу № 2-571/2020

Строка статотчета 2.127

55RS0005-01-2020-000249-07

Дело № 2-571/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть объявлена 06 марта 2020 года

Мотивированное решение составлено 16 марта 2020 года

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А. при секретаре судебного заседания Нукеновой Н.А., помощнике судьи Митиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании 06 марта 2020 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению представителя ФИО1 – ФИО2 к департаменту жилищной политики Администрации города Омска о признании права собственности на квартиру,

определил:

представитель истца ФИО1 – ФИО2 обратился в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации города Омска о признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленного требования указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Л. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Оплата по договору по соглашению сторон произведена в следующем порядке: 800000 рублей покупатель оплатил продавцу путем передачи наличных денежных средств, 1400000 рублей покупатель оплатил ООО «Квартал» в счет погашения задолженности Л. по договору целевого займа б/н от ДД.ММ.ГГГГ в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец Л. уведомил покупателя ФИО1 о том, что предмет договора – квартира находится в залоге у ООО «Квартал» в обеспечение исполнения Л. обязательств по договору целевого займа № б/н от ДД.ММ.ГГГГ до момента полного возврата сумы займа.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квартал» и Л. был заключен договор займа на сумму 1400000 рублей для приобретения Л. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> последующим залогом квартиры.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен с письменного согласия ООО «Квартал» (залогодержатель).

ФИО1 выполнил все условия договора купли-продажи, оплатив ДД.ММ.ГГГГ Л. денежные средства в размере 800000 рублей.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО1 выполнил его условия передав Л. и ООО «Квартал» денежные средства в размере и порядке, установленные договором.

ДД.ММ.ГГГГ Л. умер.

При обращении в Управление Росреестра по Омской области в регистрации права собственности на квартиру ФИО1 было отказано.

ФИО1 выполнил все обязательства по выплате залога и является собственником квартиры.

Наследство после смерти Л. никто не принимал.

Просит признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д. 5-7).

Представитель третьего лица ООО «Квартал» в отзыве на иск подтвердил факт заключения с Л. договора займа и залога квартиры. Также указал, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 погасил задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ за Л.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – ООО «Квартал» не имеет претензий на квартиру <адрес> в г. Омске и не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 (л.д. 50).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 поддержал доводы и требования по иску. Указал, что после смерти продавца истец не обратился за регистрацией перехода права собственности, поскольку ему не было известно об отсутствии или наличии у продавца наследников. До настоящего времени никто их наследников наследство не принял, наследственное дело не было заведено. Регистрирующий орган отказал в проведении регистрационных действий в связи с отсутствием второй стороны договора.

Представители ответчика – департамента жилищной политики Администрации города Омска, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований – ООО «Квартал» и Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте его проведения; представитель ООО «Квартал» просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав представленные материалы дела, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По правилам п.5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Квартал» (займодавец) и Л. (заемщик) заключили договор целевого займа № б/н по условиям которого займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в размере 1400000 рублей, а заемщик обязуется возвратить заем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1, 1.2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора займа заем предоставляется заемщику для приобретения в собственность Л. квартиры № общей площадью 41,8 кв. м, состоящую из двух жилых комнат, находящейся в <адрес>, расположенной на втором этаже жилого дома.

Согласно п. 5.1. договора займа квартира по адресу: <адрес> на основании ч. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ будет находиться в залоге у займодавца (ООО «Квартал») с момент государственной регистрации права собственности заемщика (Л.) на нее до момента полного исполнения обязательств по договору(л.д. 51-52).

ДД.ММ.ГГГГ Л. купил у В. по договору купли-продажи квартиры за 1400000 рублей квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 44, 45-46)

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Л.; ДД.ММ.ГГГГ в ползу ООО «Квартал» зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-27).

Из представленного суду договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10) и расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11), справки ООО «Квартал» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54), квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55) следует, что оплата по договору произведена.

Кроме того, из материалов дела следует, что обе стороны договора должны были обратиться в регистрирующий орган в срок до ДД.ММ.ГГГГ, тем самым подтвердив, что расчет произведен в полном объеме.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ Л. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры (л.д. 10), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил квартиру № состоящую их двух жилых комнат, находящуюся в <адрес>, расположенную на втором этаже жилого дома, общей площадью 41,8 кв. м (п. 1).

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2200000 рублей (п. 3).

Стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры, указанную в п. 3 договора следующим образом:

- сумма в размере 800000 рублей уплачивается покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- сумма в размере 1400000 рублей уплачивается покупателем за Л. его кредитору ООО «Квартал» в счет погашения за Л. задолженности по договору целевого займа б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Срок оплаты – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4).

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи продавец уведомил покупателя о том, что квартира находится в залоге у ООО «Квартал» в обеспечением исполнения Л. обязательств по договору целевого займа №б/н от ДД.ММ.ГГГГ до момента полного возврата суммы займа.

Договор заключен с письменного согласия ООО «Квартал» (залогодателя) (п. 6).

Стороны обязуются совершить действия, необходимые для регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 8).

Договор подписан сторонами.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Л. получил от ФИО1 800000 рублей в счет оплаты за квартиру по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи кварты от ДД.ММ.ГГГГ. Полная стоимость квартиры 2200000 рублей (л.д. 11).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 оплатил ООО «Квартал» денежные средства в размере 1400000 рублей в счет возврата заемных средств по договору целевого займа б/н от ДД.ММ.ГГГГ за Л. (л.д. 12).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Квартал» выдало Л. согласие на отчуждение заложенного имущества - квартиры <адрес> в г. Омске, принадлежащей Л. на праве собственности при оплате покупателем залогодержателю за продавца денежных средств в размере 1400000 рублей (л.д. 53).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Квартал» сообщило Л. об отсутствии заложенности по договору целевого займа б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по возврату займа за Л. выполнены в полном объеме ФИО1 (л.д. 56).

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Омской области отказало ФИО1 в государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости – квартира<адрес> в г. Омске в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. Также указано, что с заявлением о государственной регистрации права собственности обратился ФИО1 (покупатель), представив договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельство о смерти Л. (продавец) от ДД.ММ.ГГГГ. Иные документы, подтверждающие право собственности ФИО1 на квартиру, на государственную регистрацию заявитель не представил (л.д. 13).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится и смерть покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Поскольку в связи со смертью продавца государственная регистрация перехода права собственности произведена не была, истец обратился в суд с обозначенным иском, поскольку в ином порядке зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение он не имеет возможности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

По сведениям официального сайта Федеральной нотариальной палаты и Нотариальной палаты Омской области информация о наличии возбужденных наследственных дел, завещаний после смерти Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ отсутствует (л.д. 22, 23).

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. Иных доказательств, помимо исследованных в судебном заседании, сторонами не представлено.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в отношении квартиры по адресу: <адрес>, денежные средства оплачены покупателем в порядке и сроки, установленные договором, залогодержатель подтвердил погашение суммы долга и отсутствие притязаний на жилое помещение, однако государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не была произведена по независящим от истца-покупателя обстоятельствам – смерть продавца Л.

Наследники у Л. отсутствуют, в связи с чем, требования в отношении спорной квартиры обоснованно с учетом положений ст. 1151 ГК РФ заявлены к муниципальному образованию городской округ г. Омск в лице департамента жилищной политики Администрации г. Омска.

Исходя из того, что Л. выразил свою волю на отчуждение и передачу недвижимого имущества, сделка совершена в надлежащей форме, государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по причине смерти продавца, на основании представленных доказательств суд установил обстоятельства исполнения истцом обязанности по оплате стоимости квартиры, исковые требования ФИО1 о признании за истцом права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск представителя ФИО1 – ФИО2 к департаменту жилищной политики Администрации города Омска о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, площадью 41,8 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Омска.

Судья Ю.А Еленская