Решение № 2-225/2017 2-225/2017~М-29/2017 М-29/2017 от 22 марта 2017 г. по делу № 2-225/2017

Дело № 2-225/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Канашский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Т.А.

при секретаре судебного заседания Егоровой Л.Н.

с участием истца ФИО1, её представителя - адвоката <данные изъяты> Петрова С.М., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчиков ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ссылаясь в качестве правового обоснования иска на положения статьей 450, 452, 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому она передала в собственность ответчиков (покупателей) жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные жилой дом и земельный участок принадлежали ей (ФИО1) на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ за №. До настоящего момента она (ФИО1) не получила от ответчиков денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.

Истец ФИО1 и её представитель - адвокат Петров С.М. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах малолетнего ФИО4, исковые требования не признала, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ она пробрела у ФИО1, являющейся <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей - за земельный участок, а <данные изъяты> рублей - за жилой дом. Оформление договора занималось ООО <данные изъяты>, у которого по договору займа она получила денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. Впоследствии указанная сумма была возмещена Пенсионным фондом путем перечисления в ООО <данные изъяты> суммы материнского капитала. Оплата по договору ею произведена полностью. У нее были личные сбережения в размере <данные изъяты> рублей, которые она передала ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по адресу: <адрес> до заключения договора купли-продажи без оформления расписки о получении денег. <данные изъяты> рублей ей были зачислены на основании договора займа после ДД.ММ.ГГГГ на счет <данные изъяты>. Когда она передала <данные изъяты> рублей ФИО1, последняя дала две расписки о получении <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей. Эти расписки находились дома по адресу: <адрес>. Братья ее <данные изъяты> ФИО15 и ФИО16 в начале ДД.ММ.ГГГГ проникли в дом и похитили расписки. В это время она проживала в квартире, расположенной по <адрес>.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 исковые требования не признала, считала не подлежащими удовлетворению. В обоснование своих возражений пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей от своего имени и от имени несовершеннолетних детей заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка сторонами определена в <данные изъяты> рублей. Договор прошел государственную регистрацию. Свои обязательства по оплате стоимости жилого дома и земельного участка ФИО2 выполнила в полном объеме. <данные изъяты> рублей выплачены продавцу наличными в день подписания договора, <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей переданы ФИО1 в <адрес>. При передаче денег присутствовал <данные изъяты> ФИО4, также ФИО5 знал о передаче денег. Истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора.Истец в течение девяти месяцев со дня заключения договора купли-продажи не обращался в суд, что свидетельствует о том, что ею денежные средства за дом и земельный участок получены в полном объеме.

Ответчик ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в представленном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия, указав, что передача денежных средств за жилой дом и земельный участок его матерью ФИО2 ФИО1 была по адресу: <адрес>.

Третье лицо - представитель ФГБУ <данные изъяты>, извещенный о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явился.

Представитель органа опеки и попечительства администрации <данные изъяты> ФИО9 считал исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку оплата по сделке ответчиками не произведена.

Суд, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пунктов 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжении договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 65Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 22 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 22 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. <данные изъяты>).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО5 и ФИО2, действующей за себя и от имени малолетнего ребенка ФИО4, заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям договора ФИО1 обязалась передать ФИО2, ФИО5, ФИО4 в собственность на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доле в праве каждому вышеуказанное недвижимое имущество по цене <данные изъяты> рублей, оценив жилой дом в <данные изъяты> рублей, земельный участок - <данные изъяты> рублей, при этом оплата стоимости жилого дома в размере <данные изъяты> рублей предусмотрена за счет средств займа, предоставляемого ООО <данные изъяты>», на основании договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного <адрес>, между ООО <адрес> и <данные изъяты> Н.В., которая производится следующим образом: <данные изъяты> рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ (п. <данные изъяты> договора). Сумма в размере <данные изъяты> за земельный участок выплачена наличными за счет собственных средств покупателей продавцу в день подписания данного договора (п. <данные изъяты>. договора, л.д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ за № был заключен договор займа между ООО <данные изъяты> (займодавец) и ФИО2 (заемщик), согласно которому ООО <данные изъяты> передает в собственность денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 для приобретения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность по <данные изъяты> доле в праве каждому: ФИО2, ФИО5, ФИО4 Согласно п.1.7 договора, сумма займа предоставляется заемщику путем перечисления с расчетного счета займодавца на лицевой счет заёмщика следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> на расчетный счет ФИО2 № перечислило <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно (л.д. <данные изъяты>).

Как видно из копии регистрационного дела на жилой дом по адресу: <адрес> (л.д. <данные изъяты>), ФИО2, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> для регистрации права собственности по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО2, ФИО4, ФИО5 по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на указанные объекты (жилой дом и земельный участок) было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы <данные изъяты>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи № и № (л.д. <данные изъяты>), в которых указано о наличии ограничения (обременения) права - ипотеки перед продавцом ФИО1

Как видно из дела ФИО2, имеющей право на дополнительные меры государственной поддержки, представленного УПФР <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>) ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в УПФР <данные изъяты> с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с иной организацией на приобретения жилья (ООО <данные изъяты>) в размере <данные изъяты> рублей.

Решением УПФР <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № удовлетворено заявление ФИО2 о направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий - погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с иной организацией на приобретение жилья. ДД.ММ.ГГГГ средства материнского капитала в размере <данные изъяты> рублей были перечислены ООО <данные изъяты>.

Поскольку в п. <данные изъяты> договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма в размере <данные изъяты> рублей за земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м выплачена продавцу наличными за счет собственных средств покупателей в день подписания данного договора, суд приходит к выводу, что указанная сумма была оплачена ответчиком ФИО2 истцу ФИО1

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиками ФИО2, ФИО5 в полном объеме принятых на себя обязательств (оплата оставшейся суммы - <данные изъяты> рублей). Наличие денежных средств истца ФИО1 на счетах в банках не свидетельствует о том, что указанные денежные средства получены истцом от продажи спорных жилого дома и земельного участка. Доводы ответчика ФИО5 о передаче указанных денег наличными истцу в <адрес>, а также доводы ответчика ФИО2 о передаче <данные изъяты> рублей истцу ФИО1 в доме по адресу: <адрес> суд признает несостоятельными, поскольку они ничем не подтверждаются и противоречат друг другу.

Полученные от покупателя ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей являются менее половины стоимости недвижимого имущества (<данные изъяты> рублей).

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ, предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Истцом ФИО1 порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ был соблюден, поскольку ею в адрес ответчиков направлялась претензия в части оплаты покупателем продавцу стоимости жилого дома и земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ответчики (покупатели) свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнили, согласованную сторонами стоимость жилого дома и земельного участка истцу (продавцу) не уплатили, зарегистрировав при этом в соответствии с условиями договора свое право собственности на жилой дом и земельный участок.

Невыплата покупателями истцу стоимости жилого дома и земельного участка, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного договора, что повлекло для ФИО1 такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - на получение денежных средств в размере <данные изъяты> рублей.

При установленных обстоятельствах и в силу вышеприведенных правовых норм, также учитывая, что отсутствием оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, и что неисполнение покупателем обязательства по полной оплате стоимости жилого дома и земельного участка является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома, а также возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, суд исковые требования ФИО1 находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Соответственно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> должна быть погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности на указанные жилой дом и земельный участок на имя ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и от имени несовершеннолетнего ребенка ФИО4, и ФИО5.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Яковлева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.