Решение № 2-346/2018 2-346/2018 ~ М-284/2018 М-284/2018 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-346/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2018 года г. Баймак РБ

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Янтилиной Л.М.,

при секретаре Абсалямовой Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению собственностью МЗИО РБ по Баймакскому району и г. Баймаку о признании права на продление аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению собственностью МЗИО РБ по Баймакскому району и г. Баймаку о признании права на продление аренды земельного участка, указывая, что 14 февраля 2014 г., между ним и администрацией муниципального района Баймакский район, в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймаку ФИО2, на основании постановления от 03.02.2014 г., № 304 администрации муниципального района Баймакский район РБ, был заключен договор аренды № <данные изъяты>, земельного участка находящегося в государственной собственности. По условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>. Срок действия настоящего договора был установлен с 14.02.2014г. по 14.02.2017 г. Срок аренды земельного участка истек 14.02.2017 г., однако на данный момент он, как арендатор, по истечении срока договора аренды продолжает пользоваться земельным участком и надлежащим образом исполняет свои обязанности.

Истец указывает, что им оплачена арендная плата за 2014 г., 2015 г., 2016 г., 2017 г., по квитанции, полученной в Комитете по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймаку.

Истец поясняет, что в МБУ «Архитектура» за получением разрешения на строительство он не обращался, но при строительстве нежилых зданий план проекта межевания он не нарушал, что подтверждается справкой, выданной администрацией сельского поселения Тавлыкаевский сельсовет муниципального района Баймакский район РБ. В 2016 году он заключил договор с ЭСКБ и подключил электричество на данном земельном участке. Он начал строительство нежилых зданий, которые желает оформить в собственность, на что им затрачены немалые денежные средства по закупке строительных материалов, привлечена рабочая сила.

Истец указывает, что в настоящее время у него имеются все возможности для завершения строительства, поэтому он имеет преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.

В целях досудебного урегулирования спора, он 07.02.2017 г. обратился с заявлением вх.№4988 на имя Администрации MP Баймакский район, в лице ФИО2, о продлении договора аренды №ДД.ММ.ГГГГ г. Однако письмом от 22 февраля 2018 г. №105 ему было отказано в продлении договора аренды земельного участка в соответствии с п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, устно, порекомендовав, обратиться в суд с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Истец просит суд признать за ним право на аренду земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: РБ<адрес>

Обязать Комитет по управлению собственностью Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и г. Баймак продлить договор аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, показав, что он занимается лесозаготовкой, построил пилораму, при этом пояснил, что земельный участок ему был предоставлен законно.

На судебное заседание представитель ответчика не явился, надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела. На судебное заседание представлено заявление о рассмотрении дела без участия представителя и разрешении вопроса по существу исковых требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации муниципального района Баймакский район РБ в суд не явился, надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела. На судебное заседание представлено заявление о рассмотрении дела без участия представителя и разрешении вопроса по исковым требованиям на усмотрение суда.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению собственностью МЗИО РБ по Баймакскому району и г. Баймаку о признании права на продление аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности содержит глава V.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности является предоставление земельного участка в аренду по договору аренды.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №ДД.ММ.ГГГГ., на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ г., № 304 администрации муниципального района Баймакский район РБ, был заключен договор аренды № <данные изъяты>, земельного участка находящегося в государственной собственности. По условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> находящийся по адресу: <адрес>. Срок действия настоящего договора был установлен с 14.02.2014г. по 14.02.2017 г. Истцом пропущен срок продления договора аренды.

В пункте 4.3.3 договора аренды стороны установили, что арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Указанное условие договора аренды корреспондирует с нормой части 1 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, и пунктом 4.3.3 договора, и частью 1 статьи 621 ГК РФ установлена возможность заключения нового договора аренды (в преимущественном порядке с арендатором), а не изменение условий договора аренды в части продления его срока.

При этом, установление преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок с предыдущим арендатором не означает автоматическую обязанность арендодателя его заключить при соответствующем желании арендатора.

Следовательно, договор аренды заключается в порядке, установленном законом, но с правом предыдущего арендатора на заключение такого договора в преимущественном порядке перед другими претендентами.

Разъяснения в отношении преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок даны в пунктах 1, 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Так, в случаях, предусмотренных статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившей в законную силу с 01.03.2015, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона, а Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрен определенный перечень случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

При таких обстоятельствах, возможность продления в данном случае спорного договора аренды земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, в этой связи, заявитель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но с соблюдением установленного для этого порядка, в противном случае такой договор может быть признан ничтожным.

В соответствии с подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (подпункт 5); предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Учитывая установленные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.06.2016 N 304-ЭС16-6168. В силу норм пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае: предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9); земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подпункт 19).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно правилам пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

По общему правилу, закрепленному в статье 396 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии со статьей 396 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи, и заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (пункт 1 и подпункт 10 пункта 2).

Согласно п.1.1 договора аренды №36-14-06 зем., находящегося в государственной собственности земельного участка, земельный участок был предоставлен для размещения производственной базы. Но при этом не указано, в какой сфере деятельности должна быть данная производственная база.

В п.2.1 названного договора срок действия договора установлен с 14 февраля 2014 года по 14 февраля 2017 года. В п.2.3 указанного договора указано о преимущественном праве на заключение нового договора, а не о праве на продление, то есть требование истца о праве на продление не предусмотрено ни договором, ни законом.

Из ответа КУС по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Баймакскому району и г. Баймак, следует, что ФИО1 обращался с заявлением о продлении срока действия договора, что, как указано выше, не предусмотрено ни законом, ни договором. В продлении договора аренды было отказано. Право собственности на объект недвижимости не оформлено. Кроме того, из справки МБУ «Архитектура» следует, что ФИО1 разрешение не выдавалось. Следовательно, какие-либо постройки на указанном участке являются самовольными.

Следовательно, отказ в продлении договора аренды является законным. В связи с изложенным, суд находит, что оснований для удовлетворения исковых требований по изложенным истцом основаниям не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению собственностью МЗИО РБ по Баймакскому району и г. Баймаку о признании права на продление аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: Янтилина Л.М.