Решение № 2-347/2017 2-347/2017~М-387/2017 М-387/2017 от 2 октября 2017 г. по делу № 2-347/2017

№2-347/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Верхневилюйск 03 октября 2017 года

Верхневилюйский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Мухиной Е.А., при секретаре БЕГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ответчику ФИО2:

- о расторжении договора купли-продажи земельного участка со зданием от ДД.ММ.ГГГГ,

- об отмене записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ,

- о взыскании денежных средств, полученных ФИО2, в качестве платы по договору, и расходов, связанных с уплатой государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка со зданием от ДД.ММ.ГГГГ 2016 г., об отмене записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании денежных средств, полученных ФИО2, в качестве платы по договору в размере <данные изъяты> руб., расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.. Истец поясняет, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка со зданием конторы 1916 г. постройки, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, с. Верхневилюйск ул. <адрес>, №. ДД.ММ.ГГГГ, при составлении предварительного договора, ФИО2 был передан задаток за оформление сделки в размере <данные изъяты> рублей. После оформления Свидетельства о государственной регистрации права, ДД.ММ.ГГГГ, была передана оставшаяся часть суммы сделки в размере <данные изъяты> руб.. Земельный участок приобретался истцом с целью дальнейшей постройки торгового комплекса, в связи с чем необходим снос, имеющихся на нем построек. ДД.ММ.ГГГГ поступило письмо первого заместителя главы администрации МР «Верхневилюйский улус (район)» РС(Я), из которого стало известно о том, что купленный по договору земельный участок со зданием конторы, расположенный по адресу: <адрес><адрес> улус, с. <адрес> ул. <адрес>, дом №, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации под №, на основании чего - сносу не подлежит. Истец полагает, что в договоре не отражены существенные условия, согласно которым данный договор не мог быть заключен на тех условиях, на которых он заключался. Предмет оспариваемого Договора имеет два юридических адреса. В Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ предмет Договора внесен под юридическим адресом: с. <адрес> ул. <адрес> дом №, а в самом Договоре указан иной юридический адрес, а именно: <адрес> ул. <адрес>, №. Истец полагает, что ответчик ФИО2 намеренно скрыла данный факт от покупателя с целью получения денежных средств, в связи, с чем были существенно нарушены положения п.3 Договора. ДД.ММ.ГГГГ в ответ на претензионное письмо ФИО2 сообщила о том, что не знала о факте отнесения объекта сделки к памятникам истории местного значения, тогда как она использует информацию Министерства имущественных и земельных отношений РС(Я) от ДД.ММ.ГГГГ, что говорит об обратном. Истец считает, что ФИО2 были существенно нарушены условия договора купли-продажи земельного участка, с расположенным на нем здании конторы, а именно, скрыта информация о невозможности производства на данном участке строительства иных объектов.

На судебное заседание истец ФИО1, ее представитель адвокат Возненко Ю.И., предъявившая удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ не явились. Направили в суд ходатайство об отложении судебного заседания на более позднюю дату, в связи с распутицей. Подтверждающих документов стороной истца не представлено.

Ответчик ФИО2 не согласна с ходатайством стороны истца, так как планирует в отпуск с выездом за пределы района проживания.

Суд, изучив ходатайство стороны истца, выслушав мнение ответчика, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что к ходатайству не представлено сведений подтверждающих уважительность неявки, оставляет ходатайство стороны истца без удовлетворения и рассматривает дело без его участия.

На судебном заседании ответчик ФИО2 пояснила, что требования истца не признает в полном объеме, у нее не было намерения обмануть истца. Подтвердила, что при сделке она получила 2.500.000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. Денежные средства были переданы представителю истца, ФИО3, под расписку. Пояснила, что не знала, что участок и дом имеют особую отметку и относятся к объектам культурного наследия, так как при приобретении данной недвижимости таких отметок ей не было представлено.

На судебном заседании специалист МКУ КУМИ МР «Верхневилюйский улус (район)» ВАА пояснила, что по данным КУМИ на ДД.ММ.ГГГГ дом по адресу: с. <адрес> ул. <адрес> без номера действительно соответствует дому и земельному участку по адресу: с. <адрес>, ул. <адрес>, №. Данный объект входит в объект культурного наследия по Постановлению №484 от 31.12.1976 г.

Изучив доводы истца, выслушав мнение ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. п. 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из договора купли-продажи земельного участка со зданием конторы от ДД.ММ.ГГГГ (далее, ДОГОВОРА) следует, что ФИО2, именуемая в договоре как «Продавец» и ФИО1, именуемая в договоре как «Покупатель» заключили по которому продавец покупает, а покупатель покупает принадлежащий по праву общей совместной собственности земельный участок с конторой, находящийся по адресу: <адрес><адрес> улус (район), с. <адрес> ул. <адрес>, дом №. Указанный земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты, принадлежит Продавцу на праве общей совместной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 14-АБ №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Указанная контора общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес><адрес>), <адрес> улус, <адрес>, принадлежит Продавцу на праве общей совместной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 14-АБ №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия). Передача земельного участка с конторой и его принятие Покупателем осуществляется согласно статье 556 ГК РФ по подписываемому ими передаточному акту.

Согласно п. 3 ДОГОВОРА Продавец гарантирует, что на день заключения настоящего договора в здании никто не проживает и не зарегистрированы лица имеющие исключительное право пользоваться зданием и проживать в нем, а также иные зарегистрированные лица. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок и здание, являющиеся его предметом, никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, не является спора и исков третьих лиц, иными правами третьих лиц не обременены.

Согласно п. 6 ДОГОВОРА любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

Из пункта 7 ДОГОВОРА следует, что ФИО2 состоит в браке с АВП. Земельный участок и здание конторы принадлежит Продавцу и ее супругу АВП на праве общей совместной собственности. АВП дал ФИО2 нотариальное согласие на покупку за цену и на условиях по ее усмотрению любой объект недвижимого имущества, находящийся в Верхневилюйском улусе (районе) Республики Саха (Якутия).

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1, в лице АЕВ, действующего на основании нотариальной доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ составили Акт о том, что Продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес><адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №, с кадастровым номером № контору, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м, инв. №№, лит. №, адрес объекта: <адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №, с кадастровым номером №. В пункте 1.3 Акта указано, что земельный участок принадлежит продавцу на основании права общей совместной собственности, существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы, о чем в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Из свидетельства о государственной регистрации права выданного ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 согласно договору купли продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под объекты, общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: <адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №. Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы. ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Из свидетельства о государственной регистрации права выданного ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 согласно договору купли продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ является собственником конторы, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. № адрес объекта: <адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №. Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы. ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ контора, 1916 г. постройки, назначение: нежилое, 1 - этажный, площадь 214,6 кв.м, кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, ранее присвоенный государственный учетный номер - инв. №, кадастровый номер №, адрес объекта: <адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес> дом №, относится к объектам культурного наследия. Правообладателем является ФИО1.

Из письма Департамента Республики Саха (Якутия) по охране объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что здание, расположенное по адресу: <адрес> (<адрес> улус (район), с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения под регистрационным номером №. Кроме того, в письме указано, что при регистрации объекта в государственном реестре адрес указан: Верхневилюйский улус (район), с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №.

Согласно ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 6 ст. 48 ФЗ от 25.06.2002 г. №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.

В соответствии со Справкой подтверждением, выданной землеустроителем сельской администрации Муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что памятник дома ФИО4, находящееся по адресу РС (Я), <адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес> №\н действительно соответствует дому и земельному участку по адресу: <адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, №

При таких обстоятельствах, следует, что ответчик ФИО2 продала здание, расположенное по адресу: <адрес><адрес> улус (район), с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №, которое включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения под регистрационным номером №.

Отсутствие указания в договоре о том, что здание, расположенное по адресу: <адрес><адрес> улус (район), с. <адрес>, ул. <адрес>, дом № - относится к объектам культурного наследия, - является существенным нарушением условий договора.

Между тем, в п. 3.1 ДОГОВОРА указано, что Продавец ФИО2 гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок и здание, являющиеся его предметом, никому не отчуждены, не заложены, не обещаны, в споре не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, не является спора и исков третьих лиц, иными правами третьих лиц не обременены. Согласно п. 6 ДОГОВОРА любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

По положениям ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Судом установлено судом, что сторонами не оспаривается получение ответчиком ФИО2 по договору <данные изъяты> рублей, что также подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ответчику ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка со зданием конторы, расположенных по адресу: <адрес><адрес> улус, с. <адрес>, ул. <адрес>, дом №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с зданием конторы от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей.

Отменить запись о регистрации за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) через Верхневилюйский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Мухина