Решение № 3А-488/2017 3А-488/2017~М-278/2017 М-278/2017 от 3 июля 2017 г. по делу № 3А-488/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-488/2017 по административному исковому заявлению ООО «Статус-Форум» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Статус-Форум» по доверенности ФИО2,

Администрации г.о.Самара ФИО3,

У с т а н о в и л :

ООО «Статус-Форум» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 558 284,89 руб., земельного участка с кадастровым номером:№ равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 150 549,77 руб., земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 961 608,23 руб.

В обоснование своих доводов административный истец указал, что он является собственников спорных земельных участков, кадастровая стоимость которых значительно выше их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО1, вследствие чего нарушаются его права и законные интересы как плательщика земельного налога. В связи с изложенным просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размерах рыночной стоимости, определенных отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Возражений относительно судебной экспертизы не представила.

Представитель Администрации г.о.Самары по доверенности ФИО3 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда с учетом результатов проведенной судебной экспертизы.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном отзыве сослалось на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «Статус-Форум» требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Статус-Форум» является собственником следующих земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером: №; расположенным по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 595 046,69 рубля, с кадастровым номером № в размере 3 899 950,62 рублей, с кадастровым номером № в размере 3 569 976,58 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанных земельных участков является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, административный истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО1 для определения их рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № в размере 2 558 284,89 руб., с кадастровым номером № в размере 1 150 549,77 руб., с кадастровым номером № в размере 1 961 608,23 руб.

Отчет об оценке получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «<данные изъяты>», членом которого является оценщик, выполнивший отчет.

Считая свои права нарушенными, 29.12.2016 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

После того, как Комиссия своим решением № от ДД.ММ.ГГ. отклонила заявление, ООО «Статус-Форум» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя Администрации г.о.Самара определением суда от ДД.ММ.ГГ. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ.., в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года без учета НДС составляет 2 928 476 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден судом об ответственности по ст.307 УК РФ, и оснований сомневаться в объективности и компетентности эксперта у суда не имеется.

Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка.

Наиболее эффективным использованием указанного земельного участка эксперт определил его использование для рекреационной деятельности.При определении рыночной стоимости земельного участка он применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал целесообразность его применения. От применения других методов и подходов эксперт мотивированно отказался.При расчете земельного участка в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1сотки. Согласно п. 22 ФСО №, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.После изучения рынка выявлены объекты-аналоги, имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом, а именно: относящиеся к категории земли населенных пунктов; с рекреационным назначением.В результате анализа рынка были выделены элементы сравнения, по которым оцениваемый объект сопоставлялся с объектами-аналогами: состав передаваемых прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи /предложения/, различия между ценами предложения /спроса и сделок /торг/, период между датами сделок /предложений/ и оценки, характеристики месторасположения земельного участка, категория земель /разрешенное использование земельного участка, площадь земельного участка, рельеф, наличие /отсутствие/ коммуникаций. При расчете рыночной стоимости эксперт использовал корректировки на торг, на площадь, на коммуникации. Согласовав полученные результаты, эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером:№ по состоянию на 01.01.2013 года составляет без учета НДС 2 928 476 руб. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номерами: № и № определена отчетом об оценке и сторонами не оспорена. При определении рыночной стоимости указанных земельных участков оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. При отборе аналогов отобрал наиболее подходящие аналоги по основным ценообразующим факторам, характеристики которых привел на страницах № /незастроенные земельные участки на праве собственности, расположены в Промышленном и Октябрьском районах г.Самара, рекреационного назначения/. В качестве единицы сравнения выбрал стоимость в рублях за 1 кв.м, ввел корректировки на торг, на площадь, на коммуникации. После согласования полученных результатов оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 150 549,77 руб., земельного участка с кадастровым номером: № - 1 961 608, 23 руб. Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с этим определенную отчетом об оценке рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами : №, № следует признать достоверной. Замечания комиссии, изложенные в решении № от ДД.ММ.ГГ., относительно намеренного занижения оценщиком средней стоимости отобранных аналогов и недостаточного анализа рынка, ничем не обоснованы. Замечания комиссии об отсутствии телефона и адреса электронной почты оценщика и отсутствия заявления о соответствии, подписанного оценщиком, не влияют на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов. С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером:№, определенная экспертным заключением в размере 2 928 476 руб., является достоверной. Достоверной суд признает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в отношении земельного участка с кадастровыми номерами: № в размере 1150 549,77 руб. и земельного участка с кадастровым номером:№ в размере 1 961 608,23 руб. Признавая, что кадастровая стоимость нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной рыночной стоимости в вышеуказанных размерах.

Доводы Министерства имущественных отношений Самарской области о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора необоснованны, поскольку в материалах дела имеются сведения об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Самарской области и решение комиссии об отклонении его заявления.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «Статус-Форум» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 928 476 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 150 549,77 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 961 608,23 руб.

Датой обращения ООО «Статус-Форум» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.