Решение № 2А-342/2019 2А-39/2020 2А-39/2020(2А-342/2019;)~М-442/2019 3А-39/2020 М-442/2019 от 2 августа 2020 г. по делу № 2А-342/2019

№ 3а-39/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань

3 августа 2020 г. Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-39/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, руководствуясь статьями 175-176, 178-181,

у с т а н о в и л :

ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть» обратилось в Астраханский областной суд с указанным административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (Управление Росреестра по АО) и агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области.

Из административного искового заявления следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 50 548 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для рекреационных целей под эксплуатацию базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 г. на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 6 ноября 2018 г. № 33 в размере 11466813 руб. 80 коп., о чем 21 января 2019 г. внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости, рыночная стоимость земельного участка составляет 4802 060 руб., что следует из отчета об оценке от 10 октября 2019 г. № 5636, подготовленного ООО «Агентство «Русспромоценка».

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, просили рассмотреть дело в их отсутствие, представив письменные возражения по существу заявленных требований.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО2 не возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Представитель административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)" ФИО3, полагала административный иск подлежащим удовлетворению.

Представители заинтересованного лица - муниципального образования "Яксатовский сельсовет" ФИО4 и ФИО5. возражали против удовлетворения заявленных требовани, в связи с тем, что отсутствуют допустимые доказательства, подтверждающие размер рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц, заслушав специалиста ФИО6, допросив эксперта ФИО7, исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами административного дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № и, соответственно, плательщиком налога, в связи с чем обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 50548 кв.м, относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположен по адресу: <адрес>

Государственная кадастровая оценка на территории Астраханской области проведена на основании Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Земельного кодекса Российской Федерации, Распоряжения агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 5 сентября 2017 г. № 527 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Астраханской области", а также отчета о результатах государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области от 18 сентября 2018 г. №, выполненного государственным бюджетным учреждением Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)".

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 6 ноября 2018 г. № 33 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области, по состоянию на 1 января 2018 г., в том числе средние удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2018 г. на основании постановления агентства в размере 11466813 руб. 80 коп., о чем 21 января 2019 г. внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Приведенные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 сентября 2019 г., содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 мая 2019 г., копиями правоустанавливающих документов на земельный участок.

Административный истец, пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просит пересмотреть приведенные результаты определения кадастровой стоимости, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в Едином государственном реестре недвижимости кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет о рыночной стоимости от 10 октября 2019 г. № 5636, подготовленный ООО «Агентство «Русспромоценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составила 4802 060 руб., что на 58 % ниже государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами в письменных возражениях не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, однако выражено сомнение в обоснованности и достоверности определенной в отчете об оценке величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 14-01-1-3 от 27 февраля 2020 г., представленный административным истцом отчет не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Несоответствие выразилось в отсутствии обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов, что может существенным образом повлиять на конечный результат оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 7128785 руб., что на 38 % ниже государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что в заключении оценочной экспертизы не нашли отражение все существенные ценообразующие факторы, что явилось основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению повторной экспертизы, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» отчет об оценке ООО «Агентство «Русспромоценка» не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 8190 000 рублей.

Административный истец, согласившись с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО «Агентство «Русспромоценка», а по результатам судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков в судебном заседании согласились с результатами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена правильно.

Оснований не доверять представленному заключению повторной судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт ФИО7 обладает необходимыми знаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения,

Исследовав заключение повторной судебной экспертизы в судебном заседании, установлено, что судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом, для сравнения выбраны объекты-аналоги, перечень и характеристики которых приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам в заключении также приведены. Проверяя отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу, что он не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Таким образом, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы предельно ясны и не содержат противоречий и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения.

Исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 8190 000 рублей.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы установлено, что расхождения между результатами государственной кадастровой оценки, полученными в процедуре массовой государственной кадастровой оценки, и кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, находятся в пределах допустимой погрешности.

Доказательств того, что кадастровая стоимость, оспариваемая административным истцом, была установлена произвольно или ошибочно, судом не установлено.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в суд 9 декабря 2019 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии со статьями 103, 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административного ответчика в пользу ООО экспертное агентство «Дело+» и Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» в счет оплаты проведения судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы надлежит взыскать 30 000 рублей и 25000 рублей, соответственно.

По результатам проведенных судебных экспертиз подтвердилась обоснованность доводов заинтересованного лица относительно несоответствия представленного истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л :

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ООО «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 50548 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования – для рекреационных целей под эксплуатацию базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 8190000 (восемь миллионов сто девяносто тысяч) рублей, на период с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 9 декабря 2019 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Экспертное агентство "Дело +" расходы за проведение экспертизы в размере 30000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Нижневолжскнефть» в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «АСТРАПРАЙС» расходы за проведение экспертизы в размере 25000 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 5 августа 2020 г.