Решение № 2-253/2018 2-4/2019 2-4/2019(2-253/2018;)~М-242/2018 М-242/2018 от 24 января 2019 г. по делу № 2-253/2018

Дело № 2-4/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Преображенская 25 января 2019 года

Киквидзенский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Клиновской О.В., единолично,

при секретаре судебного заседания Комаровой О.П.,

с участием представителя истца М.Х.З. – ФИО1, действующей на основании нотариальной доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ (сроком действия на 3 года),

представителя ответчика Т.М.И. – адвоката Телина В.А., действующего по назначению суда в порядке ст. 50 ГПК РФ, на основании удостоверения №, ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в станице Преображенской Киквидзенского муниципального района Волгоградской области гражданское дело по иску

М.Х.З. к Т.М.И. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

М.Х.З. обратился в суд с иском, с учётом уточнений, к Т.М.И., о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, в обоснование иска указав, что Т.М.И. принадлежал земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 175 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес> на основании свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный земельный участок Т.М.И. приобретал по заявлению Главе администрации <адрес> в целях сдачи истцу в аренду сроком на три года. Вместо договора аренды 17.02.1994 года между истцом и Т.М.И. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Однако надлежащим образом данный договор не был зарегистрирован, поскольку с 1994 года Т.М.И. покинул место жительства в <адрес>, что следует из справки главы Завязенского сельского поселения Киквидзенского района и в настоящее время его местонахождения не известно. Сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок в ЕГРН отсутствуют. Таким образом, истец по договору купли-продажи от 17.02.1994 года передал ответчику оговорённые денежные средства за земельный участок, а он передал ему земельный участок, что подтверждает справкой администрации Завязенского сельского поселения Киквидзенского района о том, что с 1994 года и по настоящее время истец открыто пользуется им как собственник, ежегодно осуществляет сельскохозяйственные работы. Однако ни данный договор, ни переход права по нему не были зарегистрированы, а сведения о месте нахождении либо смерти Т.М.И. отсутствуют. Полагает, что между ним и Т.М.И. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор был исполнен, имущество передано от продавца покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Волеизъявление Т.М.И. на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка соответствовало его действительным намерениям. Договор купли-продажи не был зарегистрирован надлежащим образом в связи с отсутствием продавца. Законом не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был совершён в надлежащей форме, фактически был исполнен, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилось отсутствие продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключённым.

Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенный в границах Завязенского сельского поселения Киквидзенского района Волгоградской области к М.Х.З. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец М.Х.З. не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя ФИО1, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика Телин В.А., действующий по назначению суда в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании показал, что родственником ответчика не является, однофамильцы. Разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что у ответчика намерения продажи земли были, он продал земельный участок истцу, договор имеет место.

От третьего лица – представителя межмуниципального отдела по Новоаннинскому и Киквидзенскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Ш.М,В., действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (сроком на три года), в суд поступили объяснения, согласно которым в ФГИС ЕГРН содержатся сведения о земельном участке, кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, дата постановки на учёт ДД.ММ.ГГГГ; сведения о государственной регистрации права отсутствуют. Управление не является лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора и не заинтересовано в исходе дела, оснований возражать против удовлетворения заявленных исковых требований не имеет и просит суд рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Третье лицо – Администрация Завязенского сельского поселения Киквидзенского района Волгоградской области в судебное заседание не явилась, согласно поступившему заявлению, дело просит рассмотреть в отсутствие представителя, возражений по существу иска не имеет.

Суд полагает, что рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц не отразится на полноте исследования обстоятельств и не повлечёт за собой нарушение прав или охраняемых законных интересов сторон и третьих лиц.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, учитывая письменные мнения представителя третьего лица и третьего лица, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования М.Х.З. подлежащими удовлетворению, как законные, обоснованные и нашедшие подтверждение в ходе судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает не в силу заключения договора, а в силу исполнения договора об отчуждении вещи.

В силу п. 1, п. 3 ст. 551 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. п. 60-62 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

П. 61: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

П. 62: на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и следует из материалов дела Т.М.И. принадлежал земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 175 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, территория Завязенского сельского поселения на основании свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).

Данный земельный участок Т.М.И. приобретал по заявлению Главе администрации <адрес> в целях организации КФХ (л.д. 7), последующей сдачи в аренду М.Х.З. (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Т.М.И. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 8).

Однако надлежащим образом данный договор не был зарегистрирован, поскольку с 1994 года Т.М.И. покинул место жительства в <адрес>, что следует из справки главы Завязенского сельского поселения Киквидзенского района и в настоящее время его местонахождения не известно (л.д. 12, 13).

Сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок в ЕГРН отсутствуют (л.д. 9), местоположение определено (л.д. 10).

Таким образом, истец по договору купли-продажи от 17.02.1994 года передал ответчику оговорённые денежные средства за земельный участок, а он передал ему земельный участок, что подтверждает справкой администрации Завязенского сельского поселения Киквидзенского района о том, что с 1994 года и по настоящее время истец открыто пользуется им как собственник, ежегодно осуществляет сельскохозяйственные работы (л.д. 14).

Однако ни данный договор, ни переход права по нему не были зарегистрированы, а сведения о месте нахождении либо смерти Т.М.И. отсутствуют.

Установленные судом обстоятельства также подтверждены показаниями допрошенных в суде свидетелей.

Так, свидетель М.Ю.И., допрошенный в судебном заседании показал, что в 1994 году он работал заместителем председателя Завязенского сельского совета, в его обязанности входило разрешение вопросов по распределению земель сельскохозяйственного назначения, их использованию. Ему достоверно известно, что М.Х.З. организовал КФХ. Ему знаком Т.М.И., у которого в собственности был земельный участок сельскохозяйственного назначения, Т.М.И. работал у М.Х.З., тот приобрёл жильё, поселил в него Т.М.И.. Также ему известно, что Т.М.И. продал свою землю М.Х.З.. В конце 1990-х Т.М.И. пропал, уехал из с. Завязка после смерти отца в 1994 году, М.Х.З. пользуется этой землёй.

Из показаний свидетеля П.А.М. следует, что в 1992 году он стал фермером, жил по соседству с М.Х.З., который также организовал КФХ, Т.М.И. имел в собственности земельный участок, работал у М.Х.З., сдавал Х... в аренду, затем продал ему же этот участок. С 1994 года Т.М.И. уехал, скрылся в неизвестном направлении, местонахождение не известно.

Допрошенный в судебном заседании свидетель З.Н.Н. показал, что в 1992-1994 годах работал у М.Х.З. в его КФХ на комбайне, дружил с Т.М.И., у которого была земля сельхозназначения. Ему известно, что Т.М.И. продал свою землю М.Х.З.. Т.М.И. в настоящее время не проживает в <адрес>, а М.Х.З. работает на этой земле.

Суд доверяет показаниям допрошенных свидетелей.

Суд приходит к выводу, что между истцом и Т.М.И. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договор был исполнен, имущество передано от продавца покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Волеизъявление Т.М.И. на отчуждение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка соответствовало его действительным намерениям. Договор купли-продажи не был зарегистрирован надлежащим образом в связи с отсутствием продавца. Законом не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был совершён в надлежащей форме, фактически был исполнен, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилось отсутствие продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключённым.

Суд считает, что между сторонами состоялась передача недвижимого имущества.

С момента приобретения М.Х.З. пользуется спорным земельным участком.

Также из материалов дела следует, что договор купли-продажи, выразивший волеизъявление сторон на отчуждение, с одной стороны, и приобретение имущества, с другой стороны, фактически исполнен, то есть достиг предполагаемого сторонами результата, в виде правовых последствий, в силу которых произошел переход права собственности от Т.М.И., к М.Х.З., так как последний приобретая спорную недвижимость, фактически пользуется ею, что свидетельствует о возникновении у него права собственности на спорное имущество.

Таким образом, в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи, заключённый между Т.М.И. и М.Х.З., считается исполненным.

Сделка является волевым действием сторон, направленным на создание правовых последствий, действительность сделки определяется на момент её совершения. Правомерность действий сторон договора определилась на момент выражения их воли путем подписания договора, и его исполнения.

Договор продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Т.М.И. и М.Х.З. не оспорен. Доказательств изменения, расторжения, прекращения исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ достигли соглашения по его условиям, в связи с чем договор является заключенным, и влечёт правовые последствия по возникновению права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка не прошёл государственную регистрацию.

Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд считает, что исковое заявление М.Х.З. к Т.М.И. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – заявлено к надлежащему ответчику, требование иска сформулировано верно, потому подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковое М.Х.З. к Т.М.И. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 175 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в границах Завязенского сельского поселения Киквидзенского района Волгоградской области к М.Х.З. на основании договора купли-продажи от 17 февраля 1994 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда через Киквидзенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Киквидзенского районного суда Клиновская О.В.

Решение изготовлено в совещательной комнате собственноручно с использованием компьютерной техники.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2019 года.

Судья Киквидзенского районного суда Клиновская О.В.