Решение № 2А-2239/2019 2А-2239/2019~М-1704/2019 М-1704/2019 от 6 мая 2019 г. по делу № 2А-2239/2019

дело № 2а-2239/19г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2019 года г.Казань

Приволжский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи Галяутдиновой Д.И.,

при секретаре Егоровой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения об отказе в прекращении записи об ипотеке, обязании устранить нарушения.

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным решения об отказе в прекращении ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 168,3 кв. м; обязании внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости путем погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении данной квартиры.

В обоснование требований указано, что вышеуказанная квартира принадлежит административному истцу на праве собственности на основании договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований. В отношении квартиры имеется обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Адара». 28.02.2019 административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о прекращении записи об ипотеке, приложив справку застройщика об отсутствии задолженности. Решением от 04.03.2019 в прекращении ипотеки отказано ввиду того, что в регистрирующий орган не поступило заявление от залогодержателя. Административный истец полагает, что им были представлены все необходимые документы, считает данный отказ необоснованным, нарушающим его права на пользование и распоряжение квартирой.

Определениями суда к участию в деле привлечены: в качестве административного ответчика – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2, в качестве заинтересованных лиц – ФИО3, ООО «Адара» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ООО «Тандем-Д» в лице конкурсного управляющего ФИО5

Административный истец в данное судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании административный истец, уточнив требования, просил признать незаконным решение от 04.03.2019 об отказе в прекращении записи об ипотеке и обязать внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости путем погашения записи об ипотеке в отношении объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 168,3 кв. м,

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан явилась, просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Заинтересованное лицо ФИО3 явился, сообщил, что полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2, заинтересованные лица – ООО «Адара» в лице конкурсного управляющего ФИО4, ООО «Тандем-Д» в лице конкурсного управляющего ФИО5 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии со статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 2 указанного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Материалами дела установлено, что 18.02.2014 между ООО «Тандем-Д» (застройщик) и ООО «Адара» (участник долевого строительства) заключен договор № Д-16А-11/16А-16/002/2014 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул.Дубравная Приволжского района г.Казани, согласно которому застройщик обязуется своими силами и или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный одноподъездный девятиэтажный каркасно-монолитный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в срок до 31.10.2015 включительно участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (пункт 1.1).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что объектом долевого строительства являются квартиры (без машино-мест в подземной парковке дома), перечень, описание площади и расположение которых указаны в Приложении № 1 к договору, а также общее имущество в доме, не являющееся частями квартир, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме. Машино-места на подземной парковке дома не относятся к общему имуществу, так как сами являются отдельными объектами долевого строительства.

В соответствии с пунктом 6.1 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта (актов) или иного документа (документов) о передаче объектов долевого строительства с письменного согласия застройщика и только после полной уплаты цены договора. В случае наличия (возникновения) у участника долевого строительства неисполненных или исполненных ненадлежащим образом денежных обязательств по договору, включая обязательства по уплате неустоек и возмещению причиненных убытков, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с письменного согласия застройщика.

23.12.2015 получено разрешение ИКМО г.Казани № на ввод вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию.

08.08.2016 между ООО «Адара» в лице ООО «Тандем-Д» (цедент) и ФИО1 в лице законного представителя ФИО3 (цессионарий) заключен договор уступки прав требования № Д-16А-16/11-У/2016, в соответствии с которым цедент на возмездной основе передает цессионарию часть прав требования по договору долевого участия, а цессионарий принимает соответствующие права требования в порядке, определенном в пункте 5 настоящего договора. Передаваемое право требования цедента по договору долевого участия выражается в получении от ООО «Тандем-Д» объекта долевого строительства в многоквартирном одноподъездном девятиэтажном каркасно-монолитном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, который строится с привлечением денежных средств цедента (пункты 1, 2).

Согласно пункту 2.1, объектом долевого строительства в данном случае является четырехкомнатная квартира со строительным номером 11, общей площадью 168,32 кв. м (согласно статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) и 176,45 (согласно проектной документации), расположенная на 6 этаже дома.

В соответствии с положениями пунктов 3, 4, 5 права требования по договору участия в долевом строительстве переходят к цессионарию в полном объеме и на тех условиях, которые существуют у цедента в отношении квартиры к моменту заключения настоящего договора уступки.

На момент заключения договора уступки цедент исполнил обязательство перед застройщиком по уплате стоимости квартиры.

Передаваемая цедентом часть прав требования по договору участия в долевом строительстве оценивается сторонами в 11 500 000 руб., которые цессионарий обязан уплатить по реквизитам, указанным в выданном цедентом счете. В пункте 5 также определены порядок и сроки расчетов.

Договор цессии и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра по Республике Татарстан 14.11.2016.

22.11.2016 между застройщиком ООО «Тандем-Д» и административным истцом, являющимся участником долевого строительства, подписан акт сдачи-приемки <данные изъяты> квартиры №, распложенной на № этаже в первой блок-секции многоквартирного одноподъездного девятиэтажного каркасно-монолитного жилого дома по адресу: <адрес>. При этом в пункте 3 указано, что на момент подписания акта участник долевого строительства имеет задолженность перед застройщиком по оплате стоимости объекта долевого строительства.

17.11.2018 административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру.

28.02.2019 административным истцом подано заявление о прекращении ипотеки в силу с приложением справки застройщика ООО «Тандем-Д» от 13.04.2018 об отсутствии задолженности по оплате квартиры, согласно договорам участия в долевом строительстве и уступки прав требования.

Уведомлением государственного регистратора ФИО2 № 16/095/001/2019-4611 от 04.03.2019 административному истцу отказано в прекращении записи об ипотеке в связи с тем, что с заявлением о прекращении ипотеки обратился только залогодатель, от залогодержателя ООО «Адара» такого заявления не поступало.

Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1).

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Между тем, согласно части 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Статьей 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены случаи погашение регистрационной записи об ипотеке.

Так, в соответствии с частью 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная – совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная – совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В рассматриваемом случае права залогодержателя не удостоверены закладной, поэтому запись о прекращении ипотеки может быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости либо на основании заявления залогодержателя, либо совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании судебного решения о прекращении ипотеки.

То обстоятельство, что административным истцом в регистрирующий орган была представлена справка об отсутствии задолженности перед застройщиком не имеет правового значения при разрешении настоящего административного спора, поскольку государственный регистратор при проведении правовой экспертизы ограничен законодательно установленными пределами проверки, в частности он не наделен полномочиями по разрешению вопроса о возможности прекращения ипотеки, и обязан руководствоваться требованиями действующего законодательства.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки, соответственно оспариваемое решение № 16/095/001/2019-4611 от 04.03.2019 об отказе в прекращении записи об ипотеке является законным.

Кроме того, отказывая в удовлетворении административного иска, следует отметить, что административный истец не лишен возможности защитить свои права и законные интересы иным образом, а именно путем обращения в суд с требованиями о прекращении ипотеки (о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке) в порядке гражданского судопроизводства.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения от 04.03.2019 об отказе в прекращении записи об ипотеке, обязании внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости путем погашения записи об ипотеке в отношении объекта недвижимости (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 168,3 кв. м, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г.Казани в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.И. Галяутдинова