Решение № 2-415/2019 2-415/2019~М-3241/2018 М-3241/2018 от 10 марта 2019 г. по делу № 2-415/2019

Дело № 2-415/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

11 марта 2019 года город Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Фроловой Г.А.,

при секретаре Решетниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее - ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, у ФИО2 путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО2 заключен договор аренды №. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, разрешенный вид использования – <данные изъяты>. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям из ЕГРН на указанных земельных участках зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО2 До настоящего времени ответчик не завершил строительство объекта, действие договора аренды истекло, в связи с чем истец считает возможным изъять у ответчика указанный объект незавершенного строительства.

В судебное заседание представитель ОМС «КУИ ЗГО» не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 51).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. (л.д. 50).

Суд полагает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителя истца и ответчика, так как они надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 46), в судебном заседании исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не признал, пояснил, что строительство здания магазина завершено, выполнено благоустройство территории, все работы были выполнены в период действия договора аренды. На момент окончания действия договора аренды не была выполнена только отделка полов керамо-гранитной плиткой, так как не были выполнены обязательства поставщиками по поставке плитки. Отсутствие отделки полов не свидетельствует о том, что строительство объекта не завершено.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не подлежащими удовлетворению.

На основании п.2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 Положения о Комитете по управлению имуществом Златоустовского городского округа, ОМС КУИ ЗГО осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения и осуществлению отдельных государственных полномочий в соответствии Уставом Златоустовского городского округа, настоящим положением и другими нормативными актами. Основной задачей Комитета является разработка и проведение единой политики в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками на территории Златоустовского городского округа (п. 3).

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

В настоящее время вопросы аренды земельных участков регламентированы статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, в случае если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, такой земельный участок предоставляется в аренду однократно без проведения торгов, для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.п.1); собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта(п.п.2).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства объектов недвижимости, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

На основании п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. (п.2 ст.239.1 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство нежилого здания – магазина промышленных товаров, расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, сроком действия - ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.44)

На основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты>., степени готовности 56% (отсутствует чердачное покрытие, крыша, заполнение проемов, внутренняя отделка, электро- и сантехнические устройства), расположенного по адресу: <адрес>. (копия свидетельства о гос. регистрации права (л.д. 45, Выписка из ЕГРН – л.д. 52-57)

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, степени готовности 56%: отсутствует чердачное покрытие, крыша, заполнение проемов, внутренняя отделка, электро- и сантехнические устройства (копия кадастрового паспорта – л.д. 29).

В разрешение на строительство, выданное на имя ФИО1, были внесены изменения в части указания данных на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ действие разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии действие разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.44.)

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО2 заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № (л.д. 22-24).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью №., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, разрешенный вид использования – <данные изъяты>. Срок действия договора аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту сдачи-приемки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25) земельный участок передан ФИО2

В обоснование своих требований ОМС «КУИ ЗГО» ссылается на то, что до настоящего времени ответчик ФИО2 не завершил строительство объекта, действие договора аренды истекло.

В подтверждение указанных доводов предоставлен акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ специалистом муниципального земельного контроля ОМС «КУИ ЗГО», согласно которому на момент обследования на земельном участке находится четырехэтажное нежилое здание, земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен (л.д. 26-27).

Таким образом, из указанного акта не следует, что строительство объекта не завершено.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании ссылался на то, что строительство здания магазина завершено, выполнено благоустройство территории, все работы были выполнены в период действия договора аренды. На момент окончания действия договора аренды не была выполнена только отделка полов керамо-гранитной плиткой, так как не были выполнены обязательства поставщиками по поставке плитки.

Согласно заключению ООО «АРПИК» по материалам обследования технического состояния конструкций строения по адресу: <адрес> (л.д. 56-81), строение находится в работоспособном состоянии, степень готовности здания 98%.

Из указанного заключения следует, что строение представляет собой нежилое здание. Несущие конструкции здания выполнены из кирпича, перекрытия межэтажные из железобетонных плит. Лестничные марши бетонные. Фасад нежилого здания выполнен из современных отделочных материалов. Сочетание керамогранитной плитки и тонированного стекла гармонично вписывается в существующую застройку и визуально не нагружает существующие фасады жилых домов. Оконные проемы фасада прямоугольные, распределены равномерно. Элементы заполнения оконных проемов пластиковые оконные блоки. В соответствии с СП 59.13330.2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2002» установлен капитальный пандус. Ступени при входе в здание выполнены из гранитного камня. Благоустройство прилегающей территории (тротуар) выложен искусственным камнем. Рулоны из искусственной травы уложены на газон. Внутренняя отделка здания выполнена частично. На кирпичную кладку нанесен штукатурный слой, готовый под покраску. Разводка канализации и водоснабжения выполнены по всем этажам. В соответствии с Федеральным законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 года №261-ФЗ установлены приборы учета потребляемых ресурсов. Устроена внутренняя ливневая канализация.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признаются самовольной постройкой.

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных положений, истечение срока действия разрешения на строительство, при условии, что объект завершен строительством в период действия договора аренды на земельный участок, который имеет соответствующий вид использования, при его строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе не может повлечь признание объекта самовольной постройкой и препятствовать вводу его в эксплуатацию и регистрации прав на него, как на завершенный строительством объект.

Тот факт, что строительство объекта – нежилого здания – магазин промышленных товаров, было выполнено в период действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ подтверждается общим журналом работ по строительству магазина промышленных товаров по адресу: <адрес>, который велся Управлением регионального государственного строительного надзора (третий территориальный отдел) согласно которому последние работы выполнялись в ДД.ММ.ГГГГ (л.д.850101), а также документами о проверке качества стальных строительных конструкций, которые датированы ДД.ММ.ГГГГ, л.д.81-84)

Доказательств обратного ОМС «КУИ ЗГО» суду не представлено.

С учетом того, что спорный объект недвижимости фактически завершен строительством и все работы были выполнены в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства этого объекта, в удовлетворении исковых требований об изъятии спорного объекта недвижимости ОМС «КУИ ЗГО» должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, путем продажи с публичных торгов Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.А. Фролова