Решение № 2-884/2025 2-884/2025~М-210/2025 М-210/2025 от 3 марта 2025 г. по делу № 2-884/2025

Дело № 2-884/2025

Уникальный идентификатор дела 59RS0001-01-2025-000418-80


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2025 года город Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Каробчевской К.В.,

при секретаре судебного заседания Зайцевой А.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РСТИ на Глухарской» о внесении изменений в договор участия долевого строительства, взыскании суммы в счет уменьшения цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РСТИ на Глухарской» с требованиями о внести изменения в договор №/... участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: Адрес, Глухарская улица, участок 32 (северо-западнее пересечения с Планерной улицей) корпус К4 Этап 7 от Дата в части площади квартиры в размере 19,8 кв.м., и стоимости квартиры в размере 4 365 229, 20 руб.; взыскании с ООО «РСТИ на Глухарской (специализированный застройщик)» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от Дата денежные средства в размере 66 139 рублей 80 копеек за 0,3 кв. м.; неустойку в размере 1% от взыскиваемой суммы 66139 рублей 80 копеек за просрочку выполнения требования с Дата за каждый день просрочки до дня фактического возврата денежных средств; компенсаии морального вреда в размере 50000,00 рублей; штрафа в размере 50% от суммы удовлетворенных исковых требований, почтовых расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что между ФИО1 (далее - дольщик, истец) и ООО «РСТИ на Глухарской (специализированный застройщик)» (далее - застройщик, ответчик) заключен договор №/... участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: Адрес, Глухарская улица, участок 32 (северо-западнее пересечения с Планерной улицей) корпус К4 Этап 7 от Дата.

Согласно п. 2.1. договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику входящую в состав объекта квартиру, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Плановый срок окончания строительства объекта - до Дата.

Объект является жилым помещением, расположенный по адресу: Адрес, .... Кадастровый номер объекта ...

Адрес квартиры (без балконов, лоджий, террас), согласно п. 2.3. договора) составляет 20,10 кв. м. По акту приема-передачи квартиры от Дата фактическая площадь квартиры составила 19,80 кв.м. Таким образом, квартира была передана застройщиком с уменьшенной площадью на 0,3 кв.м.

В соответствии с п. 3.1 Договора цена договора составила 4 431 369,00 руб. На момент подписания акта расчеты между сторонами произведены полностью. Дольщик исполнил свои обязательства по оплате цены договора в полном объеме (п. 5 акта приема-передачи от Дата).

Согласно п. 3.2. договора цена договора соответственно уменьшается или увеличивается на величину, определяемую как произведение указанной разницы на условную цену одного квадратного метра, равную 220 466,12 руб.

Стоимость 0,3 кв. м. составляет 220 466,12 х 0,3 = 66 139,80 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию в счет уменьшения цены по договору №/NT4-ПO участия в долевом строительстве многоквартирного дома от Дата о возврате денежных средств в размере 66 139,80 руб. за 0,3 кв.м.

Претензия получена ответчиком Дата, что подтверждается уведомлением о вручении. Ответ на претензию не поступал. Претензия ответчиком не удовлетворена. В течение 10 дней претензия не была рассмотрена и удовлетворена. Срок дачи ответ на претензию истек Дата.

Отказ ответчика от добровольного удовлетворения законных требований также нанес истцу моральный вред, в связи с тем, что истец вынужден затрачивать время и средства для защиты своих нарушенных прав.

Полагает, что ответчик обязан внести изменения в договор №/NT4-ПО участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <...> участок 32 (северо-западнее пересечения с Планерной улицей) корпус К4 Этап 7 от Дата в части площади квартиры в размере 19,8 кв.м., и стоимости квартиры в размере 4 365 229, 20 кв.м.

Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, доводы изложенные в исковом заявлении поддержала. Добавила. Что в настоящее время квартиру приобретенную ею по договору участия в долевом строительстве она продала, по цене ниже, чем приобретала, что свидетельствует о том, что ее права ответчиком нарушены.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд письменные возражения, которые приобщены к материалам дела (л.д. 40-41).

Суд, заслушав, стороны, изучив представленные материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве, многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Исходя из положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.

По смыслу вышеназванных норм права договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Дата между ФИО1 и ООО «РСТИ на Глухарской (специализированный застройщик)» заключен договор ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: Адрес, Глухарская улица, участок 32 (северо-западнее пересечения с Планерной улицей) корпус К4 Этап 7, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику входящую в состав объекта квартиру, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Плановый срок окончания строительства объекта - до Дата.

В соответствии с п. 2.2. договора, застройщик обязался передать дольщику квартиру по окончании срока строительства объекта, указанного в п.2.1. договора, в срок не позднее Дата

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями (корпус К4) по адресу: <...> участок 32 (северо-западнее пересечения с Планерной улицей) корпус К4, на 7 этаже, с условным номером 165, площадью комнаты и жилой площадью 14,16 кв.м., общей площадью (без балконов, лоджий, терасс) – 20,10 кв.м. с площадью балкона (лоджии, террасы) 4,14 кв.м., коридор 2,18 кв.м., совмещенный санузел – 3,76 кв.м. (л.д. 8-12).

В качестве приложения N 4 к договору участия в долевом строительстве представлен план квартиры, включающий ее местоположение в доме (л.д. 14).

В соответствии с п. 3.1 договора, цена договора составляет 4 431 369,00 руб. включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства (квартиры).

Пунктом 3.2. договора сторонами согласовано, что цена договора, указанная в п. 3.1 настоящего договора, может быть изменена в случае возникновения разницы между площадью квартиры (без балконов, лоджий, террас), указанной в техническом плане в составе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или в ЕГРН, и общей площадью квартиры (без балконов, лоджий, террас), указанной в п. 2.3 Договора. При этом во избежание разногласий стороны согласовали, что до момента внесения сведений о квартире в ЕГРН ее площадь считается равной площади указанной в техническом плане в составе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а после — считается равной площади, указанной в ЕГРН. Никакие иные способы и методы определения площади квартиры для целей применения п.3.2 договора сторонами не применяются.

В указанном выше случае цена договора соответственно уменьшается или увеличивается на величину, определяемую как произведение указанной выше разницы на условную цену одного квадратного метра, равную 220 466, 12 руб.

Стороны договорились, что цена договор не изменяется, если указанная выше разница составляет менее 0,5 кв.м.

В случае возникновения между сторонами спора о площади квартиры допустимым доказательством оспариваемой площади является исключительно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащая сведения о площади квартиры.

Актом приема-передачи от 29.06.2023 подтверждается факт передачи квартиры ООО «РСТИ на Глухарской (специализированный застройщик)» ФИО1 во исполнение договора участия в долевом строительстве №/NT4-ПO от Дата. Из акта следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял однокомнатную Адрес, на 7 этаже в Адрес, корпус 2 строение 1 по адресу: Адрес, округ Юнтолово, Планетарная улица, общей площадью 19,80 кв. м, с общей проектной площадью 20.10 кв.м. Цента договора составила 4 431 369, 00 кв.м. (п. 4 акта). На момент подписания настоящего акта расчеты между сторонами произведены полностью. Дольщик исполнил свои обязательства по оплате цены на сумму 4 431 369,00 руб. (л.д. 15).

Исполнение своих обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве подтверждается представленным чеком истца о перечислении денежных средств в сумме 4 431 369,00 руб. (л.д. 30).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: Адрес, ... улица, Адрес, зарегистрировано Дата, площадь квартиры - 19,8 кв. м (л.д. 16-17).

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре была установлена цена объекта договора в твердой сумме, она не была поставлена в зависимость от проектной и фактической площади квартиры. Стоимость одного квадратного метра определялась только в случае если возникнет разница между площадью квартиры (без балконов, лоджий, террас), указанной в техническом плане в составе разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или в ЕГРН, и общей площадью квартиры (без балконов, лоджий, террас), указанной в п. 2.3 договора, и если указанная выше разница составит более 0,5 кв.м. то есть сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В рамках настоящего спора условиями договора участия в долевом строительстве при определении параметров помещения была определена площадь помещения, его расположение и размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади без изменения цены объекта определен не более 0,5 кв.м. в обе стороны.

Поскольку, разница между общей планируемой площадью квартиры и фактической площадью квартиры без учета лоджии не превышает 0,5 кв.м. от проектной площади квартиры, (20,10 кв.м. – 19,8 кв.м. = 0,3 кв.м.), суд приходит к выводу, что права истца указанным обстоятельством не нарушены.

В данном случае фактическая площадь жилого помещения изменилась по сравнению с определенной в договоре общей площадью, в пределах установленной соглашением допустимой погрешности, которая не противоречит положениям пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Соглашение сторон, допускающее изменение площади объекта без изменения цены договора в пределах 0,5 кв.м. от проектной площади, вопреки доводам истца, не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права потребителя, в связи с чем, сам по себе факт передачи объекта долевого строительства площадью в пределах допустимого законом отступления не противоречит требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Учитывая изложенное, доводы истца о необходимости внесения изменения в пункт 2.3 договора относительно общей площади, как нарушающие права истца основаны на ошибочном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам данного дела.

Довод истца о продаже жилого помещения по цене меньшей, чем указанная квартира была приобретена истцом, о нарушении прав истца также не указывает и доказательством не является, поскольку ценообразование на рынке продажи вторичного жилого фонда никак не связано с изначальной ценой приобретаемого нового жилого помещения, и формируется под действием экономических факторов, общих показателей дома, его расположения, а также зависит от количества имеющихся на рынке вторичной недвижимости предложений, а также предложений от строительных компаний.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о внесении изменений в п. 2.3. договора участия в долевом строительстве ... от Дата в части указания общей площади квартиры, о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда, штрфа, поскольку нарушение прав истца, ввиду изменения общей площади объекта долевого строительства, судом не установлено.

руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РСТИ на Глухарской» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве, взыскании суммы в счет уменьшения цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд города Перми, в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

...

...

Судья: К.В. Каробчевская

...

...