Решение № 2-234/2024 2-5/2025 2-5/2025(2-234/2024;)~М-224/2024 М-224/2024 от 20 ноября 2025 г. по делу № 2-234/2024

Дело №2-5/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Троицкое 20 ноября 2025 года

Троицкий районный суд Алтайского края в составе:

Председательствующего судьи Фроловой О.С.,

при секретаре Деминой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, признании за ним права собственности на указанное имущество в порядке наследования,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2, ФИО3 с указанным иском, указав, что после смерти его бабушки Р.В.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ, он обратился к нотариусу Троицкого нотариального округа, где ему было сообщено, что на его имя имеется завещание от ДД.ММ.ГГГГ.

Также ему было сообщено, что земельный участок с кадастровым номером № и здание, комплекс дорожного сервиса (<адрес>») с кадастровым номером № не может быть им унаследовано, так как являются собственностью ФИО2

При этом право собственности ФИО2 было зарегистрировано уже после смерти А.Е.П., умершей ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому от имени собственника (продавца) выступал по доверенности ФИО3, в то время как полномочие на отчуждение имущества в ней прописано не было.

Таким образом, в результате противоправных действий ФИО3 данные объекты недвижимости убыли из законного владения бабушки истца и его самого в собственность ответчика ФИО2

А.Е.П. долгое время находилась на излечении в различных медицинских учреждениях в связи с наличием <данные изъяты> заболевания и всю свою деятельность как индивидуального предпринимателя поручила вести ФИО3 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №№.

После смерти А.Е.П. (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3, используя образцы подписи А.Е.П., составил договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи вышеописанных объектов недвижимости и на основании доверенности, которая не уполномочивала его на право регистрации и продажи недвижимости А.Е.П., и которая на момент обращения в орган Росреестра прекратила действие ввиду смерти доверителя, сдал ДД.ММ.ГГГГ документы на регистрацию перехода права собственности в орган государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

При этом, воля на отчуждение спорного недвижимого имущества у А.Е.П. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовала ввиду того, что она находилась в коме в лечебном учреждении - КГБУЗ «<адрес> больница» и не могла не только руководствоваться своими действиями, но и подписывать договор купли-продажи.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права нарушены в результате ее совершения.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (часть 3).

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, или вообще подписывать не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

В силу ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 года №9 «О судебном практике по делам о наследовании» наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал.

Таким образом, регистрационными записями № (здание) и № (земельный участок), произведенных на основании договоров купли-продажи данных объектов оспорено право истца владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, которое должно было перейти в его право собственности в порядке наследования по завещанию.

На основании изложенного истец просил:

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между А.Е.П. и ФИО2 на объекты: земельный участок площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером № и здание, комплекс дорожного сервиса (<адрес>») общей площадью 352.4 кв.м с кадастровым номером №. находящиеся по адресу: <адрес><адрес>

Истребовать из владения ФИО2 указанные объекты недвижимости;

Прекратить право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости;

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № (здание) от ДД.ММ.ГГГГ и запись № (земельный участок) от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности за ФИО2 на объекты с кадастровыми номерами № (земельный участок), № (здание, комплекс дорожного сервиса (<адрес>»),

Признать в порядке наследования по завещанию Р.В.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объекты: земельный участок площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером № и здание, комплекс дорожного сервиса (кафе «<адрес> общей площадью 352,4 кв.м с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>», за ФИО1.

В последующем ФИО1 увеличил исковые требования (л.д. 179, т.1), дополнив предыдущие требованием признать отсутствующим права у ФИО3 на предъявление за А.Е.П. на регистрацию в Росреестр пакета документов и договоров на спорные объекты недвижимости, а также требованием признать ФИО1 правопреемником Р.В.А. на оспаривание договоров купли- продажи спорных объектов недвижимости.

ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец по возмездной сделке купли-продажи приобрел у А.Е.П. земельный участок площадью 20 000 кв.м кадастровый номер № и здание Комплекс дорожного сервиса (<адрес>») общей площадью 352, 4 кв.м, с кадастровым номером № находящиеся по адресу: <адрес> (далее по тексту Объекты недвижимого имущества).

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время вышеуказанные объекты недвижимого имущества находятся во владении истца, что не оспаривается ФИО1

ФИО1 в <адрес> подано исковое заявление о признании недействительным договоров купли-продажи, истребовании из чужого незаконного владения, прекращения права собственности, аннулировании прав па недвижимое имущество, признание права собственности которое мотивировано тем, что спорное имущество выбыло из владения А.Е.П. в момент ее нахождения на лечении.

Согласно абз. 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Истец может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

На основании изложенного истец просил:

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем земельного участка площадью 20 000 кв.м кадастровый номер № и нежилого здания общей площадью 352, 4 кв.м, с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес> приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у А.Е.П.

Признать недействительным свидетельство (реестровый номер №) о праве на наследство по закону, оставшееся после смерти АЕП, умершей ДД.ММ.ГГГГ, состоящее из земельного участка площадью 20 000 кв.м кадастровым номер № и здания Комплекс дорожного сервиса (<адрес>») общей площадью 352, 4 кв.м, с кадастровым номером № находящееся по адресу: <адрес>, Комплекс дорожного сервиса на <адрес>», выданное на имя Р.В.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Определением Троицкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по встречному иску прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебное заседание истец ФИО1, его представитель ФИО4 не явились, согласно поступившему ходатайству просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО3, представитель ФИО2 – ФИО5 просили иск оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих лиц, оценив все имеющиеся доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, А.Е.П. и ФИО6 прожили вместе около 20 лет как супруги (без регистрации брака), бюджет был общий.

В ДД.ММ.ГГГГ у А.Е.П. была выявлена <данные изъяты>, диагноз <данные изъяты> поставлен в ДД.ММ.ГГГГ, в том же году была проведена операция. Лечение проходило длительно с ДД.ММ.ГГГГ г. в <адрес>. Лечение проходило длительно с ДД.ММ.ГГГГ года, все это время ФИО3 находился рядом с А.Е.П., они вместе боролись с болезнью, гражданский муж оплачивал курсы лечения, в т.ч. в <адрес>, и сопровождал ее на это лечение. Как пояснили в судебном заседании врачи, только благодаря этому она столько долго прожила после диагностирования заболевания. ФИО2 является сыном ФИО3 от предыдущего брака.

В собственности у А.Е.П. с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-35, 69-70, т.1) на основании договора купли – продажи земельного участка и здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 208-220, т.2), заключенного с администрацией <адрес>, находились следующие объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 20 000 кв.м с кадастровым номером №;

- здание, комплекс дорожного сервиса (<адрес>») общей площадью 352,4 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>

Как пояснил в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, изначально данный дорожный комплекс примерно с ДД.ММ.ГГГГ г.г. принадлежал ему на праве аренды. Он в него вложил достаточную большую сумму денег, основал бизнес. Так как на <данные изъяты> было множество объектов, по ним шли суды, он заключил договор дарения со С., после чего был заключен договор аренды между С и А, она начала там хозяйственную деятельность. По решению Арбитражного суда этот объект вернули администрации <адрес>. В это время выходит закон в поддержку предпринимателей, по которому если лицо арендует более трех лет объект, то имеет право на выкуп данного объекта без проведения конкурсов, аукционов и т.д. Администрация провела оценку и заключила договор купли-продажи с А.Е.П. Хозяйственную деятельность на данном объекте продолжал вести ФИО3, так как А.Е.П. болела, ездила по больницам, лечилась.

Как следует из аудиозаписи судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ. должны были оперировать А.Е.П. в <адрес> но на тот момент у него не было наличных средств для оплаты операции. Тогда он обратился за помощью к сыну ФИО2, сын взял кредит и выдал ему 500 тысяч рублей. Когда они вернулись домой, состояние Е.П. было средней тяжести, в этот момент администрация <адрес> решила расторгнуть договор аренды и продать объект. Они составили договор купли продажи в ДД.ММ.ГГГГ г., он был зарегистрирован только к ДД.ММ.ГГГГ г. Так как А были необходимы лекарства, лечения, определенные продукты питания, денег на все не хватало, они с сыном посовещались и решили заключить предварительный договор, по которому он обязуется в течение 5 лет все проплатить (л.д. 248 -251, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ИП А.Е.П. и ФИО2 подписали договор купли – продажи указанного имущества за 7 млн. руб. путем передачи наличных денежных средств покупателем продавцу до подписания настоящего договора (л.д. 95- 97, т.2).

ДД.ММ.ГГГГ А.Е.П. умерла (л.д. 12, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество на ФИО2 (л.д. 88-89).

Именно этот договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ и оспаривает истец по основаниям, предусмотренным п.1 ст. 177 ГК РФ: сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

Порок воли при совершении сделок может быть обусловлен как отсутствием воли, так и неправильным формированием ее или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у такого гражданина в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Учитывая указанное истцом основание иска, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу являлось выяснение вопроса о том, понимала ли А.Е.П. характер и значение своих действий, могла ли ими руководить в момент заключения договора купли-продажи спорного имущества.

В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена посмертная комплексная судебно – психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено <адрес> краевой клинической психиатрической больнице имени Э..

Согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из имеющихся материалов дела, исследованной медицинской документации комиссия пришла к выводу о том, что на момент оформления договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в период времени с 08-00 до 10-00 А.Е.П. не могла понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 187, т.2).

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ от представителя ФИО2 –ФИО5 было заявлено ходатайство о назначении повторной комплексной судебной психолого- психиатрической экспертизы по настоящему делу, так как на предмет достоверности и объективности врача судебно-психиатрического эксперта (комиссии экспертов) от ДД.ММ.ГГГГ № по посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизе на А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГр., подготовленной экспертами КГБУЗ «Алтайская краевая клиническая психиатрическая больница имени Э.» А., Р, П. Б., имеющим учёную степень доктора медицинских наук, доктора психологических наук, учёное звание профессора по кафедре психологии, ДД.ММ.ГГГГ подготовлена рецензия специалиста №, согласно которой выявлены существенные нарушения.

Суд согласился с данной рецензией и ДД.ММ.ГГГГ назначил по делу повторную посмертную комплексную судебную психолого- психиатрическую экспертизу, проведение которой поручил АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», <адрес>

Согласно заключению экспертов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 148 -219, т.3) ответы на поставленные вопросы следующие:

«Страдала ли А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ г.р., исходя из представленной медицинской документации, на момент подписания договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-00 часов до 10-00 часов каким-либо психическим заболеванием. Если да, то каким и с какого времени?»

А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершая ДД.ММ.ГГГГ., с ДД.ММ.ГГГГ и до наступления смерти, в том числе на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-00 часов до 10-00 часов обнаруживала признаки хронического психического расстройства в виде другого <данные изъяты> в связи с <данные изъяты> (шифр по №

«Могла ли А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ г.р., учитывая ее состояние здоровья в момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-00 часов до 10-00 часов, понимать значение своих действий и руководить ими?»

В материалах, представленных на исследование, отсутствуют сведения о наличии у А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в юридически значимый период времени на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с 8.00 до 8.30 часов признаков хронического психического расстройства, временного психического расстройства, слабоумия либо иного болезненного состояния психики, лишавших ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Имевшееся у А.Е.П. с ДД.ММ.ГГГГ хроническое психическое расстройство в виде другого непсихотического расстройства в связи с <данные изъяты> (шифр по №) до 8.30 часов ДД.ММ.ГГГГ. не сопровождалось психотической симптоматикой и слабоумием и не лишало ее вышеуказанной возможности. В юридически значимый период времени на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с 8.30 до 10.00 часов у А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выявлялись признаки наличия иного болезненного состояния психики, в виде <данные изъяты>, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.

«Имела ли А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ г.р., физическую возможность с учетом имеющихся у нее заболеваний подписать собственноручно договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-00 часов до 10-00 часов?»

В материалах гражданского дела и медицинской документации не содержится сведений, указывающих на отсутствие у А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ г.р., физической возможности, с учетом имеющихся у нее заболеваний, подписать собственноручно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08.00 часов до 08.30 часов. В юридически значимый период времени на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с 8.30 до 10.00 часов у А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, отсутствовала физическая возможность с учетом имеющихся у нее заболеваний (<данные изъяты>) подписать собственноручно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

«Имелись ли у А.Е.П., ДД.ММ.ГГГГ г.р., на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-00 часов до 10-00 часов индивидуально психологические особенности личности, нарушающие ее способность к свободному волеизъявлению, лишающие ее способности понимать суть подписываемых документов, заключаемых сделок вследствие ошибочных восприятий и оценки ситуации, а также оценивать их юридические и социальные последствия?».

В материалах дела и медицинской документации отсутствуют достоверные и непротиворечивые данные о наличии у А.Е.П. в юридически значимый период, на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени до 08- 30 часов, каких-либо выраженных нарушений в мнестико-интеллектуальной деятельности и волевой сфере, которые создавали бы субстрат для повышенной внушаемости и доверчивости и ограничивали бы ее способность воспринимать действительность. При этом у А.Е.П. в юридически значимый период, на момент подписания договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в период времени с 08-30 до 10-00 часов, медицинскими работниками зафиксировано состояние нарушения сознания, в связи с чем ее индивидуально-психологические особенности в этот период оценке не подлежат.

Данное заключение оценено судом в совокупности с другими доказательствами и признается достоверным. Оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание исследований, сделанные в результате них выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Отраженные в экспертном заключении выводы соответствуют обстоятельствам дела. Оснований сомневаться в компетентности экспертов АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №», составивших указанное заключение, не имеется. Выводы заключения логичны и обоснованы.

Изучив выводы указанной экспертизы, оценив их достоверность и логичность, соотнеся с другими материалами дела, суд приходит к выводу о том, что в период времени с 08-00 до 08-30 часов ДД.ММ.ГГГГ А.Е.П. понимала характер и значение своих действий, могла ими руководить.

Как установлено судом, настоящий договор был подписан в палате <адрес> ЦРБ со стороны продавца А.Е.П. в период времени с 8-00 до 8-30 часов. Это следует из того, что в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 пояснил, что договор был подписан в больничной палате ДД.ММ.ГГГГ, она была в адекватном состоянии, сама ела манную кашу. У нее были слабые ноги, так как <данные изъяты> перешла в другое место, все остальное было в порядке. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Как следует из ответа <адрес> ЦРБ, в соответствии с Правилами внутреннего распорядка, завтрак в терапевтическом отделении по расписанию осуществляется с 8.00 до 8.30.

Поскольку договор купли- продажи был подписан А.Е.П. во время завтрака, который осуществляется в терапевтическом отделении <адрес> ЦРБ с 8.00 до 8.30 утра, с учетом выводов эксперта о том, что в этот временной промежуток она могла осознавать характер своих действий и руководить ими, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка не подлежит признанию недействительной по основаниям, изложенным в ст. 177 ГК РФ.

Изначально нежилое помещение - здание комплекса дорожного сервиса <адрес>») и земельный участок по адресу: <адрес> А.Е.П. купила ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи земельного участка и здания у <адрес> за 5 225 5000 руб. на условиях ипотеки (л.д. 208, т.2). Выкуп осуществлялся в рассрочку в течение пяти лет с ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается самим договором от ДД.ММ.ГГГГ с протоколом согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.3.) и актом сверки за продажу имущества и земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ИП А.Е.П. (документ предоставлен Росреестром). Согласно данному акту сверки ежемесячный платеж составил 87 092,00 руб. – л.д. 212, 223, т.2. Объекты недвижимости всё это время находились в залоге – п.3.3 протокола разногласий, л.д.212, т.2, обременение было снято после полного расчета только в ДД.ММ.ГГГГ г. – л.д. 223, 224, т.2.

Понимая, что не может работать, платить ипотеку, а также то, что Объекты недвижимости находятся в залоге, А.Е.П. ДД.ММ.ГГГГ заключила предварительный договор купли- продажи (л.д. 248-250, т.1) в отношении этих объектов с условием заключения основного договора после снятия обременения (п.3.1. договора).

Расчет по предварительному договору проведен полностью, что подтверждается актом сверки расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 251, т.1) обременение с Объектов недвижимости снято в январе 2023 г.

Наличие денежных средств у покупателя подтверждается справками о доходах ФИО2 за ДД.ММ.ГГГГ договоры купли- продажи о продажи имущества (от ДД.ММ.ГГГГ продана квартира за 3 350 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ продан автомобиль Тойота Корона за 265 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ продан автомобиль Мицубиси Аутлендер за 1 170 000 руб.)

Таким образом, при рассмотрении дела нашел факт, подтверждающий оплату ФИО2 покупной цены за имущество в размере 7 млн. руб.

Денежные средства, полученные по предварительному договору, использовались А.Е.П., в том числе, для погашения ипотеки и для лечения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременений по квартире не имелось, она была свободна от притязаний третьих лиц.

Таким образом, соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной недвижимости между ее сторонами – А.Е.П. и ФИО2 - было достигнуто, сделка исполнена.

После заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (согласно его пояснениям и регистрационному делу, протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) приехал в МФЦ с М.Н. и с договором, подписанным Е.П. и М.Н., где ему пояснили, что стороны по сделке должны присутствовать, и прием по записи, их записали на ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку везти А.Е.П. в МФЦ на следующий день было невозможно по состоянию здоровья, учитывая наличие у ФИО3 доверенности от нее (л.д. 68, т.1) на представление ее интересов в ФГБУ «ФКП Росреестра», он представил в МФЦ договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный им как представителем А.Е.П. (л.д. 185-186, т.1).

Однако, в последствии ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода прав была приостановлена в связи с тем, что представленная вместе с договором купли- продажи доверенность не содержит полномочий на распоряжение имуществом А.Е.П.

Согласно регистрационному делу, после этого в Росреестр был представлен подлинный договор купли- продажи, подписанный изначально А.Е.П., и переход прав был зарегистрирован за ФИО2

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В связи с изложенным нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к покупателю (то, что ФИО3 сдал повторно на регистрацию после приостановления уже договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный А.Е.П., по доверенности, действие которой прекратилось в связи со смертью последней), по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сами по себе не могут являться основанием для признания указанной сделки недействительной.

При таких обстоятельства сделка купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ является законной (легальной).

Что касается права ФИО1 на иск в данном случае, суд исходит из следующего.

Как следует из ответа нотариуса ФИО7 (л.д. 63, т.1), наследницей по закону после смерти А.Е.П. является мать Р.В.А. ДД.ММ.ГГГГ ей были выданы свидетельства о праве на наследство, в том числе и на спорное имущество- на земельный участок и здание комплекса дорожного сервиса (<адрес>»).

Однако, в процессе регистрации заявления о государственной регистрации перехода прав, поданного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом, Р.В.А. было сообщено о приостановлении государственной регистрации права по Свидетельству о праве на наследство по закону, так как согласно сведениям из ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № по адресу: <адрес>», имеются актуальные записи о праве собственности за ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.

Р.В.А. попыталась оспорить регистрационную запись незаконного перехода права собственности, обратилась в <адрес>, ее исковое заявление оставил суд без движения ДД.ММ.ГГГГ и определением от ДД.ММ.ГГГГ возвратил иск (л.д. 39, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Р.В.А. умерла (л.д. 11, т.1).

Её наследником по завещанию является ФИО1 (л.д. 65, т.1).

При этом согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. А вот не входят в состав наследства следующие объекты:

- права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (в частности, право на алименты, на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина);

- права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ и иными законами;

- личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Как видно из содержания приведенных законоположений, в состав наследства входят различные имущественные объекты, а также имущественные права и обязанности. Право на оспаривание сделки, совершенной умершим гражданином при жизни и которую он сам не оспаривал, в качестве наследуемых объектов в законе не названо.

Поскольку отчужденное в пользу третьих лиц спорное имущество умершему гражданину, в частности, Р.В.А., на момент смерти не принадлежало, следовательно, в состав наследства после ее смерти оно не входит и не наследуется ФИО1 Следовательно, к нему не переходит и право на оспаривание сделок с указанным имуществом, совершенных А.Е.П., так как ее наследником он не является. ФИО1 стороной этой сделки не была. Он не может защищать права на имущество, которое не принадлежит ни ему, ни его наследодателю Р.В.А.

Наследником А.Е.П. истец Р.В.А. быть не может, его бабушка Р.В.А. свое право на оспаривание спорной сделки купли- продажи при жизни не реализовала, следовательно, Р.В.А. наследует после нее только то имущество, которое принадлежало ей на момент смерти. Отсутствие у наследодателя на день его смерти права собственности на имущество, является основанием для исключения этого имущества из состава наследства.

На момент смерти Р.В.А. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорные объекты недвижимости были зарегистрированы за ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, в наследственную массу после ее смерти не вошли и не могли быть унаследованы ее внуком ФИО1

В связи с изложенным, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь изложенным, ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества, признании за ним права собственности на указанное имущество в порядке наследования, - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий районный суд.

Председательствующий О.С. Фролова

Мотивированное решение изготовлено 21.11.2025 года