Решение № 2-2319/2026 2-2319/2026~М-327/2026 М-327/2026 от 29 апреля 2026 г. по делу № 2-2319/2026

Дело № 2-2319/2026 УИД23RS0059-01-2026-00615-47


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 27 апреля 2026 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания Аведян К.С.,

с участием истца ФИО1

представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «БГ-Инвест» о признании статуса участника долевого строительства,

установил:

Истец ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику ООО «БГ-Инвест» о признании статуса участника долевого строительства.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор купли-продажи № с ООО «БГ-Инвест», предметом которого является <адрес> площадью 52,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенная на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Цена договора купли-продажи полностью им оплачена, квартира передана ответчиком и принята им по акту приема-передачи в день заключения договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи сдан в управление Росреестра на регистрацию перехода права собственности в установленном порядке (заявление от ДД.ММ.ГГГГ КУВД-001/2025- 49042102). Однако ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-49042102/2508774-2 по причине отсутствия у него статуса участника долевого строительства.

Регистратор устно пояснила, что сделка будет зарегистрирована тогда, когда его данные будут внесены в официальный список участников долевого строительства <адрес> в г. Сочи застройщика ООО «БГ-Инвест».

Внесение его данных в список участников долевого строительства в силу положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является обязанностью застройщика, однако ответчик эту обязанность не исполнил, несмотря на неоднократные его просьбы.

Так как во внесудебном порядке защитить свои права ему не удалось, он обратился с настоящим иском в суд.

Так ранее ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БГ-Инвест» и ФИО3 заключен договор №-Б1-902кв долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада. Справкой от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается полная оплата в установленные сроки по вышеуказанному договору со стороны участнику долевого строительства ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и им, ФИО1, заключен предварительный договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия. Согласно п. 3.7 предварительного договора цена основного договора составляет 2 500 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора он передал ФИО4 задаток в размере 2 500 000 рублей путем банковского перевода в размере 2 000 000 рублей, подтверждением чего является платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №.-1 и 500 000 рублей путем передачи наличных денежных средств, подтверждением чего является расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и им заключен договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия.

Согласно п. 1.4 договора цессии на момент заключения договора, сумма договора оплачена цессионарием в полном объеме. Таким образом, он выполнил все свои обязательства по договору цессии в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и он, ФИО1, обратились в филиал ГАУ КК «МФЦ в г. Сочи» с заявлением № КУВД-001/2021-34535057 о государственной регистрации договора цессии.

ДД.ММ.ГГГГ управлением Росреестра выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-34535057/3.

Основанием для приостановления государственной регистрации договора цессии, в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», явились арест и запрет на осуществление регистрационных действий, наложенные постановлением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах кадастрового квартала 23:49:0205029:23, в пределах которого находится также и строящийся объект.

ФИО4 умер в 2022 году, то есть после заключения с ним договора цессии и получения оплаты по этому договору цессии.

Полагает, что право требования по договору долевого участия перешло к нему ДД.ММ.ГГГГ в силу соблюдения всех вышеуказанных условий, установленных законом и независимо от государственной регистрации перехода права требования.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «БГ-Инвест» зарегистрировало право собственности на дом.

В результате техническая возможность исполнения договора долевого участия утрачена.

Полагает, что действительность договора №-Б1-902кв от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада и каждого из перечисленных выше договоров цессии никем не оспорена и не вызывает сомнений. Формы договоров уступки и договора долевого участия совершены в той же письменной форме. Застройщик ООО «БГ-Инвест» осведомлен о переходе права требования по договору долевого участия к нему, ФИО1, и не возражает против указанного перехода права.

Указанное обстоятельство подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «БГ-Инвест» заключил с ним договор купли-продажи спорной квартиры, а также подписал акт приема-передачи квартиры.

Считает, что к нему, как к новому кредитору, перешли права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту уступки.

Однако, несмотря на все изложенные обстоятельства и представленные документы, управление Росреестра отказывает в регистрации перехода права собственности на него, ссылаясь на отсутствие статуса участника долевого строительства.

Полагает, что единственный способ защитить свое право собственности на квартиру является признание судом наличия у него статуса участника долевого строительства.

На основании изложенного, просит суд признать за ним, ФИО1, статус участника долевого строительства по договору №-Б1-902кв от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «БГ-Инвест» и ФИО3, признать возникшим право требования по договору на <адрес> расположенную на этаже № общей площадью 52.2 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес> (кадастровый №).

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали по изложенным основаниям, просили суд их полностью удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «БГ-Инвест» в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом изложенного, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БГ-Инвест» и ФИО3 был заключен договор №-Б1-902кв долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №.

Согласно п. 2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада от ДД.ММ.ГГГГ застройщик (ответчик) обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями детского сада по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В п. 2.1 договора приводится описание и характеристика квартиры, подлежащей передаче в собственность дольщику. В Приложении № (графическое изображение квартир) к договору определено местоположение каждой квартиры на плане этажа.

В п. 3.2. договора долевого участия определена цена квартиры, которая составляет 1 659 000 рублей.

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ № оплата по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №-Б1-902кв произведена в полном объеме и в установленный срок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (правообладатель) и ФИО4 (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-Б1-902кв долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ за №.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-Б1-902кв долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно п. 1.3 договора уступаемое право требования оценивается сторонами настоящего договора в размере 2 500 000 рублей.

Стороны подтверждают, что сумма, указанная в п. 1.3 договора оплачена цессионарием в полном объеме до заключения настоящего договора (п. 1.4).

Вместе с тем, как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация данного договора приостановлена, так как в отношении объекта недвижимости, а именно многоквартирного жилого <адрес> города Сочи, в котором расположена квартира, являющаяся предметом договора уступки прав и обязанностей, приняты обеспечительные меры, в том числе, запрещающие совершение регистрационных действий в отношении данного многоквартирного жилого дома.

Судом установлено, что фактически строительство многоквартирного жилого дома завершено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-61627/2022, в целях введения объекта в гражданский оборот для последующей передачи участникам долевого строительства квартир, признано право собственности ООО «БГ-Инвест» (ИНН №) на многоквартирный жилой дом, вид объекта недвижимости - здание, назначение - многоквартирный дом, наименование объекта - многоквартирный жилой дом, общая площадь 25 993,7 кв. м, количество блоков здания - 2; количество секций (подъездов) - 5 шт., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:23 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Застройщиком ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, <адрес>, а также помещения, расположенные в здании или сооружении, поставлены на кадастровый учет, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиры за ООО «БГ-Инвест».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БГ-Инвест» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: <адрес>, общей площадью 52,2 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205029:5148, расположенную на 9 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Однако как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация перехода права в отношении указанного помещения приостановлена, так как, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, имеется запись об аресте отчуждаемого объекта недвижимости, внесенная на основании постановление судебного пристава-исполнителя Центральный РОСГТ г. Сочи 433649608/2372 (211196/25/23072-ИП) от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что единственный способ защитить свое право собственности на квартиру, является признание судом наличия у него статуса участника долевого строительства.

Как следует из п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование) принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Статьей 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Аналогичные требования закон предъявляет к порядку заключения договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как предусмотрено частью 10 статьи 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Однако, как указано ранее, государственная регистрации договора об уступке прав требований по договору долевого участия, заключенного между ФИО4 и ФИО1, не была произведена в установленном законом порядке.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Аналогичные положения закреплены также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого права по договору уступки права требования у цессионария возникают не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433, ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, учитывая, что договор об уступке прав требований по договору долевого участия, заключенный между ФИО4 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в связи с чем он не порождает возникновения каких-либо прав и обязанностей, а потому оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При этом ссылку истца на положения п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", в соответствии с которым требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, суд находит не состоятельной, поскольку п. 2 указанного постановления предусмотрено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд оценивает доказательства как по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ), так и относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании статуса участника долевого строительства являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении требования о признании статуса участника долевого строительства отказано, следовательно, оснований для удовлетворения производного от него требования о признании возникшим права требования по договору на <адрес> расположенную на этаже № общей площадью 52.2 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес> (кадастровый №), также не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «БГ-Инвест» о признании статуса участника долевого строительства полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

В соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова