Решение № 2А-684/2017 2А-684/2017~М-618/2017 А-684/2017 М-618/2017 от 31 октября 2017 г. по делу № 2А-684/2017

копия

дело №а-684/17


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Рыбное Рязанской области 01 ноября 2017 года

Рыбновский районный суд Рязанской области в составе

председательствующего судьи Князева П.А., при секретаре Курилкиной О.В.,

с участием административного истца ФИО8

представителя административного истца ФИО1,

административного ответчика - государственного регистратора Рязанской области, главного специалиста-эксперта Рыбновского отдела Управления Росреестра по Рязанской области ФИО2,

представителя заинтересованных лиц - администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации данного муниципального образования ФИО3,

рассмотрев в здании суда (<...>) административное дело №2а-684/17 по административному иску ФИО9 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Рязанской области, государственному регистратору по Рязанской области ФИО2 об оспаривании решения от 03.07.2017 г. № 62/009/003/2017-672 об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:13:0590101:1171,

установил:

ФИО10 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Рязанской области и к государственному регистратору данного органа ФИО11. о признании незаконным вынесенного последней решения от 03.07.2017 года об отказе в государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.

В обоснование указал, что 29.12.2011 г. между арендатором ФИО15 и арендодателем - комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района заключен договор №374-11 аренды указанного выше земельного участка, в соответствии с п.1.1. условий которого данный договор заключен на срок 4 года с 29.12.2011 г. по 28.12.2015 г. Подпунктом «д» п.4.1 договора установлено, что арендатор имеет право передавать с письменного согласия арендодателя свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу в пределах срока действия договора. Пунктом 7.3. договора установлено, что, если ни одна из сторон не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия не заявит в письменной форме о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. Этот договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области 26.01.2012 г. за №

Поскольку ни одна из сторон договора за месяц до окончания срока его действия не уведомила другую сторону о намерении его расторгнуть, и арендатор ФИО4 продолжил пользоваться земельным участком и уплачивать арендные платежи, административный истец считает, что договор аренды продлен на неопределенный срок.

22.03.2017 г. на государственную регистрацию представлено соглашение от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.12.2011 г. №374-11, заключенное между арендатором земельного участка ФИО13 и административным истцом ФИО14

03.04.2017 г. государственная регистрация указанного соглашения государственным регистратором ФИО12 была приостановлена до 03.07.2017 г., в связи с тем, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 22.03.2017 г. заключено по истечении срока действия договора аренды.

После получения уведомления от 03.04.2017 г. о приостановлении государственной регистрации ФИО16 получил и представил в регистрирующий орган справку от 07.04.2017 г. №135, выданную комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, в которой указано, что договор аренды земельного участка от 29.12.2011 г. №374-11 не расторгался, является действующим, и что условия данного договора не изменялись.

Однако, решением государственного регистратора Рязанской области ФИО17 от 03.07.2017 г. № <данные изъяты> отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:13:0590101:1171 общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов. Основания для отказа указаны те же, что и в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 03.04.2017 г., а также истечение срока приостановления государственной регистрации.

Административный истец полагает, что оспариваемый отказ регистрирующего органа является незаконным и необоснованным, нарушающим его права.

Административный истец просит суд признать незаконным отказ государственного регистратора Рязанской области <данные изъяты>. от 03.07.2017 года в государственной регистрации вышеуказанного соглашения; обязать Управление Росреестра по Рязанской области произвести государственную регистрацию соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 62:13:0590101:1171 общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.

В судебном заседании административный истец ФИО19. и его представитель <данные изъяты> административный иск поддержали.

Административный ответчик - государственный регистратор Рязанской области, главный специалист-эксперт Рыбновского отдела Управления Росреестра по Рязанской области ФИО2 в судебном заседании административный иск не признала, просила в его удовлетворении отказать.

Административный соответчик - Управление Росреестра по Рязанской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, представив письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении административного иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Представитель заинтересованных лиц - администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации данного муниципального образования ФИО20. считает заявленные требования административные требования обоснованными.

Заинтересованное лицо ФИО21 надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что административный иск поддерживает.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 27 этого федерального закона, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалах дела доказательств, что на основании постановления главы муниципального образования - Рыбновский муниципальный район от 26.12.2011 года №2004 ФИО22. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, общей площадью 2000 кв.м., с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства. Этим же постановлением КУМИ администрации поручено заключить договор аренды указанного земельного участка, а ФИО4 обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

29.12.2011 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, являющимся арендодателем и ФИО4, являющимся арендатором, заключен договор №374-11 аренды земельного участкас кадастровым номером 62:13:0590101:1171, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.

Срок аренды установлен с 29.12.2011 года по 28.12.2015 года.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области 26.01.2012 г. за №62-62-10/002/2012-135.

После 28.12.2015 года арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, вносить арендную плату в установленном договором порядке, и арендодатель принимать арендную плату.

12.02.2017 года ФИО23 согласовал с главой администрации муниципального образования - Рыбновский муниципальный район передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №374-11 от 29.12.2011 года ФИО5

22.03.2017 года между ФИО24. заключено соглашение, в порядке части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.12.2011 г. №374-11.

22.03.2017 года ФИО25 обратились в ГБУ РО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области» с заявлениями о государственной регистрации указанного соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, приложив необходимый пакет документов.

03.04.2017 года государственным регистратором Рязанской области ФИО26 было составлено уведомление о приостановлении до 03.07.2017 г. государственной регистрации указанного выше соглашения на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В обоснование приостановления государственной регистрации указано, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 22.03.2017 г. заключено по истечении срока действия договора аренды 28.12.2015 года, что не соответствует требованиям земельного законодательства по уступке прав по договору аренды, а также о том, что процедура предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду должна производиться в соответствии со ст.ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, по результатам торгов.

07.04.2017 года ФИО27 обратились в регистрирующий орган с заявлением о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации прав, и предоставили справку от 07.04.2017 г. №135, выданную комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, в которой подтверждено, что договор аренды земельного участка от 29.12.2011 г. №374-11 не расторгался, является действующим, и что условия данного договора не изменялись.

Однако, уведомлением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2017 г. № 62/009/003/2017-672 ФИО28 В.В. отказано в регистрации соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.03.2017 г.

Оспариваемый отказ в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №374-11 от 29.12.2011 г. мотивирован прекращением его действия ввиду истечения срока аренды, невозможностью в соответствии с действующим законодательством пролонгации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и необходимостью заключения нового договора аренды в соответствии со ст.ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ.

Суд находит, что уведомление государственного регистратора Рязанской области ФИО29А. от 03.07.2017 г. об отказе в государственной регистрации не основано на требованиях закона.

Изложенные в этом уведомлении доводы о невозможности государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 22.03.2017 г., по мнению суда, не могли являться законными основаниями отказа в государственной регистрации права собственности.

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п.1.1. договора №374-11 аренды указанного выше земельного участка, заключенного 29.12.2011 г. между ФИО30. и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Рыбновского муниципального района, данный договор заключен на срок 4 года с 29.12.2011 г. по 28.12.2015 г.

Пунктом 7.3. договора установлено, что, если ни одна из сторон не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия не заявит в письменной форме о своем желании его расторгнуть, он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях, в том числе с обязательной уплатой арендной платы.

Таким образом, при заключении договора от 29.12.2011 г. стороны согласовали предусмотренную пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.

При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 3 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, заключается на срок двадцать лет.

Данное обстоятельство свидетельствует о необоснованности оспариваемого отказа в государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 года, учитывая отсутствие доказательств невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка на максимально возможный срок.

Суд приходит к выводу, что правоотношения, возникшие на основании соглашения от 22.03.2017 года, касаются перехода прав и обязанностей арендатора по возобновленному на неопределенный срок договору от 29.12.2011 года, к которому положения статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, требующие обязательного проведения торгов для заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, неприменимы, поскольку были введены в действие с 01.03.2015 г., то есть после возникновения договорных правоотношений, и обратной силы не имеют.

Ссылка административных ответчиков на положения ст.ст.39.6 и 39.8 ЗК РФ в данном случае является несостоятельной, поскольку данные положения регламентируютзаключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок, и не регулируют правоотношения, связанные с возобновлением ранее заключенного договора на неопределенный срок.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о волеизъявлении сторон, направленном на отказ от договора аренды земельного участка №374-11 от 29.12.2011 г. Представитель администрации Рыбновского муниципального района и КУМИ администрации данного муниципального образования ФИО3 в судебном заседании подтвердила факт действия договора №374-11 от 29.12.2011 г. аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, и согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору ФИО31

При таких обстоятельствах, учитывая, что орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком с кадастровым номером62:13:0590101:1171, не отрицает наличие у ФИО4 законных прав на этот земельный участок, подтверждает наличие действующего договора аренды №374-11 земельного участка с кадастровым номером62:<данные изъяты> возобновленного на неопределенный срок, и дает свое согласие на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору ФИО5, а также, что ни одна из сторон договора за месяц до окончания срока его действия не уведомила другую сторону о намерении его расторгнуть, арендатор ФИО4 продолжил пользоваться земельным участком и уплачивать арендные платежи, а арендодатель принимать эти платежи, суд считает, что оснований считать договор аренды прекращенным не имеется, поскольку он возобновлен на неопределенный срок.

В этой связи, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ в государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 года не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

При этом, суд считает необходимым возложить обязанность на Управление Росреестра по Рязанской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявлений ФИО5 и ФИО4 о государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №374-11 от 29.12.2011 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 174 - 180, 227 КАС РФ, суд

решил:

Признать незаконным решение государственного регистратора Рязанской области ФИО2 от 03.07.2017 г. № № об отказе в государственной регистрации заключенного между ФИО32. соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №374-11 от 29.12.2011 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:13:0590101:1171 общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: Рыбновский район, с. Кузьминское, разрешенное использование земельного участка: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.

Возложить обязанность на Управление Росреестра по Рязанской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявлений ФИО5 и ФИО4 от 22.03.2017 г. и 07.04.2017 г. о государственной регистрации соглашения от 22.03.2017 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №374-11 от 29.12.2011 г.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Рыбновский районный суд Рязанской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения, то есть с 02ноября2017 года.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Рыбновского

районного суда П.А.Князев