Решение № 2-1624/2017 2-1624/2017~М-1291/2017 М-1291/2017 от 25 мая 2017 г. по делу № 2-1624/2017

Дело № 2-1624/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 мая 2017 года г. Серпухов, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Купцовой Г.В., с участием:

представителя истца ООО «МИКС» конкурсного управляющего ФИО1,

ответчика ФИО2

при секретаре судебного заседания Астаховой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «МИКС» к ФИО2 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «МИКС» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность за дополнительные квадратные метры в размере 77400 рублей.

Требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Московской области от 12.09.2016г. по делу №А41-4000/16 ООО «МИКС» (ИНН <номер>) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1 14.03.2012г. ООО «МиКС» и ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве № 52-Ф-133. Согласно данному договору ООО «МИКС» осуществило строительство жилого дома по <адрес> и передало ФИО2 жилое помещение (квартира): <номер> (строительный номер) общей проектной площадью <данные изъяты> кв. м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2015, тем самым исполнив обязательства по договору долевого участия. В свою очередь ФИО2 исполнил свои обязательства по данному договору частично. Согласно п. 1.7. договора, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере 2954100 руб. в порядке и в сроки, установленные разделом 2 договора. Сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства, образуется из расчета стоимости - финансирования строительства одного квадратного метра в обшей проектной площади объекта долевого строительства, которая составляет 43000 руб. за 1 кв. м., умноженная на площадь объекта согласно п. 1.4. Согласно п. 2.3. указанного договора, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (БТИ). Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади указанной в п. 1.4. договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом согласно п. 1.7. договора. Согласно техническому паспорту составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 31.05.2016 г. за архивным <номер> фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенного участником долевого строительства составила <данные изъяты> кв. м., что на <данные изъяты> кв. м. больше проектной площади объекта долевого строительства указанной в договоре долевого строительства. Таким образом, задолженность ответчика по договору долевого участия составляет 77400 рублей. В адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате дополнительной площади, в которой срок оплаты был обозначен до <дата> В настоящий момент на расчетный, счет ООО «МИКС» денежных средств от ответчика не поступало.

В судебном заседании представитель истца ООО «МИКС» конкурсный управляющий ФИО1 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме и пояснил, что ссылка ответчика на акт приема-передачи, в котором указано, что стороны не имеют друг к другу взаимных претензий, не состоятельна, та как в силу ст. 9 ГК РФ отказ лица от осуществления принадлежащего ему права не влечет прекращения этого права. Акт приема-передачи имущества не является надлежащим доказательством того, что между застройщиком и дольщиком было достигнуто соглашение о взаимозачете требований. Такой акт не является финансовым документом, подтверждающим факт оплаты ответчиком дополнительно полученных квадратных метров.

Ответчик ФИО2 заявленные требования не признал, свою позицию по иску отразил в письменном отзыве на исковое заявление (л.д. 36-40), из содержания которого следует, что обязательства по оплате в соответствии с договором ответчиком выполнены полностью и строго в установленные сроки. Вместе с тем, ООО «МиКС» не выполнило своих обязательств по срокам сдачи дома в эксплуатацию и по качеству строительных работ. По Договору участия в долевом строительстве дом должен был быть введен в эксплуатацию во 2 квартале 2013 года. Однако ввод дома в эксплуатацию застройщиком был значительно задержан и осуществлен 28.08.2015 года. Сумма неустойки, которую ответчик мог предъявить застройщику на основании ст.6 Федерального Закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. составила 1285181,21 рублей. Строительство и отделочные работы ООО «МиКС» осуществлены на исключительно низком уровне качества, что требует вложения больших средств:

- не положена кафельная плитка на пол как было предусмотрено по проекту,

- не установлена вторая дверь на выходе из холла на лестницу. Та, что установлена, выполнена с однослойным остеклением и имеет щели, что абсолютно не обеспечивает теплоизоляции,

- стены покрыты чем-то напоминающим жидкий подкрашенный грунт,

- в квартире стены установлены не вертикально, с изгибами, пол и потолок установлены не горизонтально,

- стены с соседней квартирой имеют просматриваемые щели,

- из зазоров между несущими колоннами и блоками внешних стен дует ветер,

- все блоки, из которых сложены стены, изготовлены из шариков пенопласта схваченных водным цементным раствором. На них совершенно невозможно закрепить ничего, к примеру, кухонные полки.

На этапе завершения строительства, до ввода дома в эксплуатацию ответчику было предложено застройщиком реализовать внутреннюю планировку в соответствии с личными пожеланиями, заказать в БТИ технический паспорт на квартиру и передать его застройщику для оформления технического паспорта на здание с целью постановки его на кадастровый учет. Данное обязательство, как и многие прочие застройщик не выполнил. После установки внутренних перегородок, объединения балкона с кухней без нарушения целостности несущих конструкций: колонн, диафрагм жесткости, наружных стен - площадь квартиры по результатам обмера ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» составила на <данные изъяты> кв. м. больше проектной. Произошло это, потому что площадь балкона в проектном варианте прибавлялась с коэффициентом 0,5, а в конечном результате целиком. То есть реально физического увеличения площади не произошло, более того, если бы балкон был оставлен, то реальная площадь получилась бы меньше заявленной в проекте. Желая прийти к логическому завершению процедуры приобретения квартиры, невзирая на все выше перечисленные серьезные претензии к застройщику, ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, в содержании которого указано, что «ООО «МиКС» передало, а участник долевого строительства принял двухкомнатное жилое помещение (квартира) <номер> общей площадью <данные изъяты> кв.м. «ООО «МиКС» претензий к участнику долевого строительства по оплате договора не имеет. Застройщик и участник долевого строительства, настоящим актом подтверждают, что обязательства сторон договора выполнены, у сторон договора нет друг к другу претензий по существу договора. С 01 сентября 2015 года ответчиком регулярно оплачиваются квитанции ЖКХ по содержанию дома, исходя из новой площади <данные изъяты> кв.м. Общая сумма по указанным квитанциям к настоящему времени составила 70010 рублей. Документов о собственности на данную квартиру у ответчика нет. К настоящему времени произведена только установка внутренних перегородок в черновом варианте.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «МиКС» и ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве № 52-Ф-133, согласно которому ООО «МИКС» (застройщик) взял на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц за счет средств участника долевого строительства финансировать строительство на земельном участка по адресу: Московская облать, <адрес> многоэтажного разновысотного жилого дома. Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира строительный <номер> площадью 68,7 кв.м., которая передается участнику без отделки и инженерного оборудования…, без внутренних перегородок, за исключением диафрагм жесткости. Участник долевого строительства принимает на себя обязательство по оплате квартиры на сумму 2954100 рублей. Участник принимает обязательство не проводить работы, связанные с отступлением от проекта (перепланировка, возведение внутренних перегородок, разводка всех коммуникаций и т.д.)

Согласно п. 1.7. договора, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере 2954100 руб. в порядке и в сроки, установленные разделом 2 договора. Сумма, подлежащая уплате участником долевого строительства, образуется из расчета стоимости - финансирования строительства одного квадратного метра в обшей проектной площади объекта долевого строительства, которая составляет 43000 руб. за 1 кв. м., умноженная на площадь объекта согласно п. 1.4. Согласно п. 2.3. указанного договора, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (БТИ). Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади указанной в п. 1.4. договора, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом согласно п. 1.7. договора.

Согласно техническому паспорту составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 31.05.2016 г. за архивным номером <номер> фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенного участником долевого строительства составила <данные изъяты> кв. м. (л.д. 16).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.09.2016г. по делу №А41-4000/16 ООО «МИКС» (ИНН <номер>) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1 14.03.2012г. (л.д. 20)

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате дополнительной площади, в которой срок оплаты был обозначен до 15.03.2017 г. (л.д. 41).

ООО «МиКС» 28.08.2015 года получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (л.д. 46-49).

01.09.2015 года ООО «МиКС» и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры <номер>, из содержания которого следует, что ООО «МиКС» передало, а участник долевого строительства принял двухкомнатное жилое помещение (квартира) <номер> общей площадью <данные изъяты> кв.м. «ООО «МиКС» претензий к участнику долевого строительства по оплате договора не имеет. Застройщик и участник долевого строительства, настоящим актом подтверждают, что обязательства сторон договора выполнены, у сторон договора нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. 72).

Определением Арбитражного Суда Московской области от 13.04.2017 года за ФИО2 признано прав собственности на двухкомнатную квартиру <номер> по <адрес> (л.д. 73-73).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как установлено судом, стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что ФИО2 подлежит передаче двухкомнатная квартира <номер> на 9 этаже 2 подъезда со следующими характеристиками по проекту: общая площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения <данные изъяты> кв.м., в том числе лоджия площадью <данные изъяты> кв.м. (коэффициент 0,5) (л.д. 10).

Таким образом, стороны договорились, что при определении характеристик объекта долевого строительства учитывать общую площадь квартиры с учетом помещений вспомогательного назначения и использования понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом лоджии.

Условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.

Таким образом, стороны добровольно приняли права и обязательства по заключенному договору участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры.

Судом установлено, что общая площадь квартиры определена ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и с учетом площади помещений вспомогательного назначения (лоджии) <данные изъяты> кв.м., которая ввиду отсутствия перегородки была включена в общую площадь помещений квартиры, определенной без учета понижающего коэффициента 0,5.

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2015 года ООО «МиКС» передало, а ФИО2 принял двухкомнатное жилое помещение (квартира) <номер> общей площадью <данные изъяты> кв.м. «ООО «МиКС» претензий к участнику долевого строительства по оплате договора не имеет. Застройщик и участник долевого строительства, настоящим актом подтверждают, что обязательства сторон договора выполнены, у сторон договора нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. 72).

Располагая представленными доказательствами, объяснениями сторон, оценивая их в совокупности, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца указанной денежной суммы, поскольку еще до введения процедуры банкротства «ООО «МиКС» и открытия конкурсного производства, стороны договора пришли к соглашению, что взаимных претензий по существу договора они не имеют, при том, что ФИО2 передана квартира площадью большей, чем указано в договоре участия в долевом строительстве.

Доводы представителя истца о том, что акт приема-передачи не является документом финансового характера, подтверждающим факт внесения платы по договору, не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку акт приема-передачи не может являться доказательством финансового характера лишь при наличии материальных претензий одной из сторон договора к другой. В данном случае, подписанный сторонами акт подтверждает отсутствие у них каких-либо взаимных претензий друг к другу. Изменение в дальнейшем финансового состояния юридического лица и смена руководства не могут повлечь за собой изменения правовых последствий для другой стороны договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «МИКС» в лице конкурсного управляющего о взыскании с ФИО2 задолженности за дополнительные квадратные метры в размере 77400 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Серпуховский городской суд со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: Купцова Г.В.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2017 года.