Решение № 2-984/2024 2-984/2024~М-728/2024 М-728/2024 от 3 июля 2024 г. по делу № 2-984/2024

УИД 71RS0001-01-2024-001258-57


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

4 июля 2024 года г. Алексин Тульской области

ФИО3 межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Барановой Л.П.,

при секретаре Богдановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алексинского межрайонного суда Тульской области гражданское дело № 2-984/2024 по иску ФИО4 к ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки на земельный участок и жилой дом,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к наследникам умершего ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки на земельный участок и жилой дом.

В обоснование заявленных требований указал, что 30.07.2010 между ним (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с постройками. По условиям договора были проданы земельный участок, с кадастровым №, площадью 1200,00 кв. м, и расположенный на нем жилой одноэтажный, бревенчатый дом, площадью всего частей здания 59 кв.м, общей площадью 25,7 кв. м, в том числе жилой площадью 17,3 кв.м, с постройками: двумя сараями, подвалом, гаражом, уборной, забором с калиткой, водопроводом, теплосетью, находящиеся в <адрес> (п. 1.1 договора).

Указанное недвижимое имущество было продано за <данные изъяты> руб., из которых личные средства в сумме <данные изъяты> руб. уплачены полностью до подписания договора и за счет средств, предоставленных покупателю по кредитному договору №, заключенному между коммерческим Сберегательным банком РФ и ФИО4 в сумме <данные изъяты> руб. срок до ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой за пользование кредитом в размере 16,25 % годовых, которые будут зачислены на имя «Заемщика» ФИО4 на счет № в Алексинском отделении АК СБ РФ после государственной регистрации договора купли-продажи, которые затем будут зачислены с его счета на счет продавца № в филиале № Алексинского отделения АК СБ РФ. Исполнение обязательств покупателем по кредитному договору будет обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Предметом залога будет являться вышеуказанный приобретаемый земельный участок с жилым домом с надворными постройками. Земельный участок и жилой дом с надворными постройками считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество в соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) (п. 2.1 договора).

На настоящий момент собственником указанного недвижимого имущества является он.

Он погасил кредитные обязательства ранее установленного кредитным договором срока, что подтверждается справкой о закрытом кредите от 22.01.2024, выданной ПАО «Сбербанк», справкой о задолженности заемщика по состоянию за 09.06.2023, выданной ПАО «Сбербанк».

Как было указано в договоре, залогодержателем по ипотеке в силу закона являлся Сберегательный банк РФ (ОАО), в связи с чем, он со справками из банка обратился в МФЦ для прекращения залога на земельный участок с жилым домом с надворными постройками. Однако ему было отказано в связи с тем, что в сведениях ограничения права и обременение объекта недвижимости:

- в выписке из ЕГРН от 22.01.2024 на земельный участок, с кадастровым №, площадью 12000 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, указано, что лицом, в пользу которого установлено ограничение и обременение объекта недвижимости, указан ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; вид: ипотека, дата государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 02.08.2010;

- в выписке из ЕГРН от 22.01.2024 на жилой дом, с кадастровым №, площадью 25,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> указано, что лицом, в пользу которого установлено ограничение и обременение объекта недвижимости, указан ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид: ипотека в силу закона, дата государственной регистрации: 02.08.2010, номер государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: данные отсутствуют.

Между тем, в договоре не содержится сведений о том, что указанное имущество находится в залоге у ФИО1, а, также, между последним и истцом не заключался договор залога.

В МФЦ ему предложили обратиться за прекращением залога совместно со ФИО1, однако он умер, его наследники истцу неизвестны.

Полагает, что если залог на его недвижимое имущество не будет прекращен, то будет нарушено его право собственности, он не сможет распоряжаться своим имуществом, что недопустимо в силу закона.

На основании изложенного, просил прекратить обременение в виде ипотеки на земельный участок, с кадастровым №, площадью 1200 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом, с кадастровым №, площадью 25,7 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

Определением суда от 20.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тульской области.

Определением суда от 04.06.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель истца, допущенный к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО6, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, в адресованном суду письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что исковые требования признает в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39, 173 ГПК РФ, ей разъяснены и понятны. Указала, что у нее как у наследника нет возражений о снятии обременений.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени его проведения третье лицо извещено надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из абз. 2 ч. 2 ст. 352 ГК РФ следует, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.07.2010 между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с постройками, в соответствии с которым ФИО1 продал ФИО4 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, площадью 1200 кв. м, с кадастровым №, с расположенным на нем жилым одноэтажным бревенчатым домом площадью всего частей здания 59 кв. м, общей площадью 25,7 кв. м, в том числе жилой площадью 17,3 кв. м с постройками: двумя сараями, подвалом, гаражом, уборной, забором с калиткой, водопроводом, теплосетью, находящийся в <адрес>, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 1.3 договора ФИО1 передал, а ФИО4 принял земельный участок с жилым домом и постройками в <адрес>. Акт приема-передачи совершен при заключении настоящего договора.

Согласно п. 2.1 договора земельный участок с жилым домом и постройками проданы за 1400 000 руб., из которых личные средства в сумме <данные изъяты> руб. уплачены полностью до подписания договора и за счет средств, предоставленных покупателю по кредитному договору №, заключенному между коммерческим Сберегательным банком РФ и ФИО4 в сумме <данные изъяты> руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ с процентной ставкой за пользование кредитом в размере <данные изъяты> % годовых, которые будут зачислены на имя «Заемщика» ФИО4 на счет № в Алексинском отделении АК СБ РФ после государственной регистрации договора купли-продажи, которые затем будут зачислены с его счета на счет продавца № в филиале № Алексинского отделения АК СБ РФ. Исполнение обязательств покупателем по кредитному договору будет обеспечиваться залогом недвижимого имущества. Предметом залога будет являться вышеуказанный приобретаемый земельный участок с жилым домом с надворными постройками. Земельный участок и жилой дом с надворными постройками считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество в соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, вышеуказанное имущество с момента его передачи и до окончательного расчета признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по окончательной оплате.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, выданным 02.08.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, на основании указанного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с постройками от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного 02.08.2010, истец ФИО4 является собственником земельного участка, общей площадью 1 200 кв. м, с кадастровым № с разрешенным использованием для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома, общей площадью 25,7 кв. м, лит. <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.05.2024.

02.08.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в отношении указанных объектов недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременений объекта недвижимости указан ФИО1, что подтверждается выписками из ЕГРН № от 14.05.2024 и № №.

По сообщению ПАО Сбербанк от 22.01.2024, задолженность по кредитному договору № от 29.07.2010 на сумму <данные изъяты> руб. «ипотечный кредит» погашена полностью, дата закрытия договора ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о закрытом кредите.

Таким образом, покупателем ФИО4 договорные обязательства по оплате объектов недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

На основании ч. 4 ст. 329 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как предусмотрено положениями ч. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Однако, в отношении спорных объектов недвижимого имущества: земельного участка, с кадастровым № и жилого дома, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, сохраняется запись об ограничении прав и обременениях – ипотека в силу закона, что следует из сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН.

Из положений ч. 11 ст. ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 (ред. от 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ч. 3 ст. 15 вышеуказанного Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, 14.06.2020 ФИО1 умер, что подтверждается копией записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отдела ЗАГС администрации МО город Алексин.

По сообщению нотариуса ФИО2 Алексинского нотариального округа Тульской области от 17.05.2024, наследником ФИО1, умершего 14.06.2020, принявшим и оформившим наследство, является дочь ФИО5, что подтверждается копией наследственного дела № к имуществу ФИО1

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ изложенной в Определении №154-О от 05.07.2001, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 следует, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из указанных норм права и разъяснений следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении имущества нарушает права истца как залогодателя залога (ипотеки недвижимого имущества).

Снятие в порядке, предусмотренном ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обременения в виде ипотеки в силу закона (признания прекратившим обременения и погашения такой регистрационной записи) на спорную квартиру в настоящее время невозможно в связи со смертью залогодержателя (продавца) ФИО1, однако, данное обстоятельство не должно нарушать права и интересы истца.

Судом установлено, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был исполнен, расчет по договору был произведен полностью, спорное имущество было передано от продавца покупателю; каких-либо претензий продавец в лице его правопреемника к истцу в данной части не имеет; кредитные обязательства истца в настоящее время также исполнены в полном объеме.

Снять обременения в виде ипотеки путем подачи заявления в Управление Росреестра в настоящее время не возможно, в связи со смертью продавца ФИО1

Иной возможности погашения записи об обременении - о залоге (ипотеки в силу закона) у истца, как собственника спорного недвижимого имущества, не имеется и судом не усматривается.

Таким образом, ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона должно быть прекращено по решению суда, в связи с чем, требования истца являются законными и обоснованными.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Признание иска является одним из исключительных распорядительных прав ответчика.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Ответчик ФИО5 реализовала свое право, предоставленное ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, признав исковые требования. Признание иска выражено ФИО5 в письменном заявлении, которое приобщено к материалам настоящего дела, согласно которому последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39, 173 ГПК РФ, ответчику понятны.

У суда имеются основания для принятия признания иска ФИО4 ответчиком, так как заявленные требования подтверждаются письменными документами, исследованными в судебном заседании, не противоречат закону и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г<адрес>, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки на земельный участок, с кадастровым №, площадью 1 200 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом, с кадастровым №, площадью 25,7 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в ФИО3 межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.П. Баранова

Мотивированное решение изготовлено 8 июля 2024 года.

Председательствующий Л.П. Баранова